Neinor Homes: entre la ambición corporativa y las sombras del nuevo ciclo inmobiliario

La historia de Neinor Homes no puede entenderse sin repasar el convulso panorama inmobiliario español de las últimas dos décadas. El sector vivió un auténtico colapso con el estallido de la burbuja en 2008, que arrastró a promotoras históricas como Martinsa-Fadesa, Reyal-Urbis, Habitat o Colonial y dejó a la banca nacional cargada de suelo invendible y promociones a medio terminar. En ese contexto, los fondos internacionales de capital riesgo vieron una oportunidad: España se había convertido en un mercado con demanda latente, precios deprimidos y una necesidad urgente de capital para reactivar la promoción.

Fue en este escenario cuando el fondo estadounidense Lone Star adquirió en 2015 la división promotora de Kutxabank, que hasta entonces operaba como un actor regional centrado en el País Vasco. La operación ascendió a 906,7 millones de euros e incluyó tanto suelo finalista como suelo en desarrollo. Lone Star no buscaba simplemente una promotora local: su objetivo era crear una plataforma de alcance nacional, capaz de liderar el nuevo ciclo inmobiliario español. Así nació Neinor Homes, con el apellido inglés que ya anticipaba su vocación de modernización y apertura a los mercados financieros internacionales.

Desde el inicio, Neinor se presentó como la promotora de nueva generación: profesionalizada, industrializada en sus procesos y alejada del modelo especulativo que había caracterizado a tantas empresas en los años previos al crash. Bajo la dirección de Juan Velayos primero, y más tarde con Borja García-Egotxeaga, la compañía diseñó un plan de crecimiento agresivo que tuvo como punto de inflexión la salida a Bolsa en 2017. Aquel debut bursátil fue recibido como el gran signo de que el sector del ladrillo español se había rehabilitado: Neinor captó más de 700 millones de euros en la oferta pública de venta (OPV), convirtiéndose en la primera promotora en años en abrirse al mercado de capitales con ambición nacional.

La salida a Bolsa permitió a Lone Star cristalizar parte de su inversión. El fondo había pagado unos 930 millones de euros en 2015 y, tras colocar acciones en el mercado, alcanzó una valoración en torno a los 2.000 millones. Ello supuso una plusvalía cercana a los 1.000 millones de euros, aunque la cifra oficial nunca se ha detallado públicamente. La operación se articuló mediante una sociedad instrumental domiciliada en Luxemburgo, práctica común en el capital riesgo para optimizar la fiscalidad y minimizar riesgos regulatorios.

Para Lone Star, la jugada fue impecable: recuperó gran parte de su inversión inicial y llegó a consolidar una de las plusvalías más relevantes del ciclo inmobiliario reciente en España. Para el mercado, Neinor se convirtió en un símbolo de la nueva era: un actor con procesos industrializados, apuesta por la digitalización, atención al diseño arquitectónico y voluntad de consolidar un sector que había quedado fragmentado tras la crisis.

La estrategia inicial de Neinor se enmarcó en la tendencia de la “nueva promoción residencial española”, en la que coincidieron otros nombres como Aedas Homes (apoyada por el fondo Castlelake), Metrovacesa (resucitada de la mano de la banca) o Vía Célere (impulsada por Värde Partners). Todas estas compañías surgieron con un denominador común: financiación internacional, visión de consolidación y un modelo más profesional que el de los promotores locales tradicionales. Neinor, sin embargo, fue la primera en dar el paso bursátil y en proyectar una imagen de líder del nuevo ciclo.

La década de 2015 a 2025 ha sido, por tanto, el laboratorio donde Neinor ha puesto a prueba su modelo. De la concentración de suelo y la captación de capital internacional, ha pasado a la diversificación del negocio en diferentes verticales (venta a particulares, alquiler institucional, coinversión) y, más recientemente, a la expansión corporativa con la OPA sobre Aedas Homes. Esa evolución resume no solo la trayectoria de Neinor, sino también la propia transformación del sector promotor español en su conjunto.

El modelo de negocio de Neinor se articula en torno a tres ejes fundamentales: el BTS (build to sell, construcción para la venta), el BTR (build to rent, construcción para el alquiler) y las coinversiones con grandes fondos internacionales. Esta triple vía le ha permitido adaptarse a un mercado complejo, donde la demanda de vivienda en propiedad coexiste con el auge del alquiler institucional y la necesidad de compartir riesgos con inversores globales.

El BTS sigue siendo el núcleo de Neinor. La compañía diseña, construye y vende promociones residenciales a particulares, con un ticket medio en torno a 340.000 euros por unidad en 2025. Es el negocio tradicional de cualquier promotora, pero Neinor lo ejecuta con procesos industrializados: sistemas constructivos estandarizados, acuerdos con constructoras de confianza (Arpada, Avintia, Rayet, entre otras) con las que la promotora mantiene acuerdos estables que le permiten aplicar procesos constructivos industrializados y garantizar la calidad y los plazos de entrega y una red comercial digitalizada que capta preventas antes de iniciar la obra. Este modelo le ha permitido mantener un ritmo de preventas anual por encima de las 1.500–2.000 unidades, garantizando la cobertura de objetivos y visibilidad de ingresos a dos años vista.

Consciente de la vulnerabilidad de depender solo de las ventas, Neinor apostó por el BTR, la construcción de promociones destinadas íntegramente al alquiler que luego vende en bloque a fondos internacionales. En esta línea ha cerrado operaciones con Savills IM, CBRE IM, Round Hill Capital, DeA Capital, Avalon y otros, por un total de 325 millones de euros y márgenes superiores al 24%. El BTR no solo le ha proporcionado ingresos adicionales, sino que también le ha permitido diversificar su perfil inversor: muchos fondos institucionales buscan este producto llave en mano para satisfacer la creciente demanda de alquiler en España.

El tercer eje es la coinversión: Neinor desarrolla promociones junto a socios como AXA IM, Orion Capital, Bain Capital, Ameris Capital o Banco Santander, que aportan capital y comparten riesgos y beneficios. Este esquema le permite abordar proyectos de gran envergadura sin tensionar su balance, a la vez que mantiene alineados a fondos internacionales interesados en la rentabilidad inmobiliaria.

Donde Neinor se ha mostrado menos activa es en el campo de la colaboración público-privada. A diferencia de Aedas Homes, que se ha convertido en un actor destacado del Plan VIVE de la Comunidad de Madrid —con más de 4.500 viviendas asequibles en distritos de Madrid capital (como Valdebebas) y en municipios metropolitanos como Tres Cantos, Getafe, Alcorcón o Alcalá de Henares—, Neinor no ha entrado aún en el segmento de la vivienda protegida en alquiler.

No obstante, recientemente ha dado un paso clave al participar a través de la sociedad NiCrent Residencial, creada en 2021 al 50% con Cevasa, que actúa como tenedora de participaciones y prestadora de servicios del operador Habitatge Metròpoli Barcelona (HMB). Esta sociedad mixta está formada en un 25% por el Área Metropolitana de Barcelona (AMB), un 25% por el Ayuntamiento de Barcelona y un 50% por NiCrent (Neinor y Cevasa). Su objetivo es construir y gestionar 4.500 viviendas de alquiler protegido sobre suelo público y por un periodo de 75 años. Con esta operación, Neinor ha iniciado su incursión institucional en el ámbito de la vivienda asequible, complementando así la experiencia previa de Aedas en el Plan VIVE de Madrid.

En el primer semestre de 2025, Neinor logró 1.701 preventas, un 45% más que en 2024, con contratos firmados por 579 millones de euros. Este volumen de preventas acumulado garantiza tanto la cobertura de los objetivos de 2025 como de buena parte de 2026, asegurando visibilidad de negocio en un contexto donde la demanda de vivienda de obra nueva mantiene su dinamismo. En paralelo, la compañía cerró 2024 con 2.500 viviendas entregadas y prevé culminar algo más de 2.000 en 2025, un ritmo ligeramente inferior pero todavía alineado con su capacidad operativa y con la cartera comprometida.

A esta dinámica comercial se añade la fortaleza de la cartera de preventas pendientes, que supera los 1.000 millones de euros. Esa cifra representa una reserva de ingresos futuros muy relevante y permite anticipar la estabilidad de flujos de caja a medio plazo. No obstante, el beneficio neto se redujo más de un 60% interanual en 2025, debido no a un descenso de la actividad, sino al incremento de costes y a la necesidad de dotar provisiones. La compañía tuvo que registrar 47 millones de euros para cubrir litigios con contratistas y reclamaciones de clientes, además de afrontar sanciones fiscales por más de 10 millones, lo que explica en gran medida la contracción de los resultados.

Los fondos propios superan los 1.000 millones de euros, respaldando una estructura patrimonial sólida, mientras que la reserva de suelo alcanza también los 1.000 millones de euros en valor tasado, distribuida principalmente entre Madrid (44%), Levante (16%), Andalucía Occidental (16%), Andalucía Oriental (12%), Cataluña (7%) y País Vasco (5%). Este banco de suelo constituye la base estratégica de Neinor, aunque con características heterogéneas: en territorios como el País Vasco y Cataluña predomina el suelo finalista, apto para promociones inmediatas, mientras que en zonas como los Desarrollos del Sureste de Madrid (Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros) y en parte de Andalucía el peso del suelo en desarrollo introduce mayores riesgos de plazos, sobrecostes e incertidumbre urbanística. La dualidad es clara: el suelo finalista asegura entregas y márgenes más inmediatos, mientras que el suelo en gestión depende de consorcios y juntas de compensación cuyo avance no siempre controla directamente la compañía.

La cuestión de la calidad del banco de suelo es central en el caso de Neinor. Al igual que ocurre en muchas promotoras, los suelos más sencillos y de mayor visibilidad fueron los primeros en desarrollarse tras la salida a Bolsa, lo que ha dejado en cartera activos de calidad más heterogénea. En territorios como el País Vasco y Cataluña predomina aún el suelo finalista, pero en zonas como los Desarrollos del Sureste de Madrid o determinados ámbitos de Andalucía pesa más el suelo en gestión, con mayores riesgos de plazos, sobrecostes e incertidumbre urbanística.

Para paliar esta situación, Neinor ha llevado a cabo en los últimos años operaciones puntuales de adquisición de suelo finalista en áreas consolidadas. Entre los ejemplos más relevantes figuran la compra en Valencia y Tarragona en 2017, con capacidad para más de 300 viviendas; la adquisición en Las Rozas y Estepona, también en 2017, por 68,5 millones de euros para unas 650 viviendas; y la entrada en Málaga capital con una cartera de 800 viviendas proyectadas. Más recientemente, en 2024, destacó la adquisición en Paterna (Valencia) junto con Ameris Capital, con 72 viviendas en suelo ya urbanizado, y la inversión directa en Córdoba (El Patriarca), con 310 viviendas y una rentabilidad esperada superior al 20%.

Gracias a estas compras, el banco de suelo de Neinor se ha reforzado de manera significativa, hasta el punto de que en 2024 el 85–89% de su cartera ya era finalista, lista para construir, con especial concentración en el centro y este de España. Esta estrategia demuestra la voluntad de la compañía de compensar la pérdida de los mejores suelos iniciales con adquisiciones selectivas, asegurando márgenes competitivos y un pipeline de entregas robusto a medio plazo.

Además, la lectura de resultados debe matizarse teniendo en cuenta operaciones extraordinarias. En 2023, el epígrafe de “activos singulares” incluyó ventas de suelo por casi 38 millones de euros, cifra que en 2024 se redujo a apenas 8,6 millones. Se trata de ingresos atípicos que, si bien aportan caja, no forman parte del negocio promotor ordinario y pueden distorsionar la visión del beneficio recurrente.

Algo similar ocurre con otras partidas no operativas, como la plusvalía de 8,3 millones derivada de la entrada en Hábitat con descuento o las desinversiones en activos BTR, que fortalecen la liquidez pero no responden a la actividad central. Dado que Neinor trabaja en su mayoría con suelo finalista, ya tasado por valoraciones independientes, el potencial de plusvalías latentes parece limitado; el verdadero valor se encuentra en ejecutar promociones con eficiencia y en minimizar riesgos en el suelo en desarrollo.

La deuda neta se mantiene entre 300 y 350 millones de euros, con vencimientos diversificados. Tras la ampliación de capital acelerada de junio de 2025, por importe de 228,7 millones de euros y suscrita mayoritariamente por fondos como Orion European Real Estate Fund (29,5%), Stoneshield Capital (20,4%) y Adar Capital Partners (14,5%), Neinor reforzó de manera significativa su balance y financió en gran parte la OPA sobre Aedas Homes. La operación, lanzada a 15,25 euros por acción, fue sobresuscrita con una demanda seis veces superior a la oferta, reflejo del apetito inversor. Hoy, 27 de agosto de 2025, la acción de Neinor cotiza en torno a 17,52 euros, lo que confirma que el mercado ha validado la operación como estratégica pese a la dilución generada.

El resto de la financiación se ha estructurado con 500 millones de euros de fondos propios y hasta 750 millones en bonos sénior garantizados suscritos por Apollo, configurando un esquema equilibrado entre capital propio y deuda institucional que asegura liquidez suficiente para los próximos ejercicios.

El consejo de administración de Neinor refleja el peso de sus principales accionistas institucionales tras la ampliación de capital de 2025: Orion Capital con un 29,5%, Stoneshield Capital con un 20,4% y Adar Capital con un 14,5%. La estructura de control es, por tanto, muy concentrada en estos tres fondos, que actúan de forma coordinada en las decisiones estratégicas y garantizan el alineamiento del proyecto con los intereses de grandes inversores internacionales.

El órgano de gobierno está presidido por un consejero independiente, pero el peso decisivo reside en los representantes de Orion, Stoneshield y Adar, que ostentan mayoría suficiente para orientar la política financiera, aprobar las operaciones corporativas y decidir sobre la política de dividendos. A nivel operativo, la gestión cotidiana recae en el consejero delegado y su equipo, responsables de ejecutar la estrategia acordada en el consejo.

El gobierno corporativo de la compañía se organiza a través de comisiones específicas: la comisión de auditoría, encargada de supervisar la integridad financiera y las provisiones; la de retribuciones, que fija las condiciones salariales y los incentivos de la alta dirección; y la de sostenibilidad, creada en 2022, que orienta la política medioambiental, social y de buen gobierno (ESG). Estas comisiones son presididas por consejeros independientes, lo que refuerza el control formal aunque la capacidad real de decisión siga en manos de los grandes accionistas.

Una diferencia clave respecto a las promotoras de la burbuja es la profesionalización y disciplina de los órganos de gestión. Mientras que en el pasado las decisiones estratégicas dependían de fundadores carismáticos o de pactos personales con la banca acreedora, en Neinor los fondos institucionales imponen procesos más rigurosos, con métricas financieras claras y exigencia de rentabilidad. Desde su salida a Bolsa en 2017, la compañía ha buscado transmitir estabilidad regulatoria y confianza a los inversores, algo que se ha reforzado con el reporting trimestral detallado y la supervisión de consejeros independientes.

En la práctica, el gobierno corporativo de Neinor descansa en un equilibrio: los fondos Orion, Stoneshield y Adar marcan la línea estratégica, el consejero delegado y su equipo ejecutan el plan industrial, y los consejeros independientes garantizan un cierto contrapeso en materia de transparencia y sostenibilidad. Este modelo responde al esquema habitual de las promotoras post-burbuja, donde el capital internacional controla el timón y la profesionalización evita repetir errores del pasado.

Neinor ha mantenido una política muy generosa de retribución al accionista. En 2024 distribuyó 200 millones de euros, equivalentes a 1,66 € por acción, lo que supuso una rentabilidad próxima al 10 % sobre la cotización de principios de 2025. A esto se añadirá un pago adicional de 125 millones de euros en 2025, completando 250 millones en quince meses, con una rentabilidad agregada cercana al 20 % anual. En conjunto, el dividendo yield se ha situado en torno al 17–18 %, uno de los más altos del sector inmobiliario español.

Además de los dividendos, Neinor ha recurrido a la autocartera como instrumento complementario. En 2023 amortizó alrededor de 5 millones de acciones propias (≈6 % del capital social), reduciendo capital en unos 46 millones de euros. Con esta medida logró elevar el beneficio por acción y reforzar la rentabilidad total ofrecida a los accionistas.

El examen de los indicadores financieros de Neinor Homes y Aedas Homes ofrece un contraste interesante sobre cómo evolucionan los dos grandes actores de la promoción residencial en España. En valoración bursátil, Neinor muestra un PER (relación precio-beneficio) de 13,4 veces en 2023 y de 18,9 en 2024, lo que evidencia que el mercado paga más por sus acciones pese a que el beneficio se redujo en ese periodo. Aedas, en cambio, presenta múltiplos más bajos y atractivos: 8,5 veces en 2023/24 y 6,1 en 2024/25, apoyados en una senda de beneficios crecientes.

El endeudamiento medido por el LTV (deuda sobre valor de los activos) se mantiene en niveles prudentes en ambos grupos, con Neinor subiendo ligeramente del 14,4% al 16,2% entre 2023 y 2024, mientras que Aedas se mantiene estable en torno al 16,3%. Los gastos generales pesan algo más en Neinor, que pasan del 3,9% al 5,3% de la facturación, frente al 3,1% y 3,5% de Aedas, lo que apunta a una mayor eficiencia de esta última.

Los márgenes de Neinor son más altos, pero en descenso: el margen bruto cayó del 29,3% al 28,5% y el operativo del 22,9% al 20,3%, con una fuerte contracción del beneficio neto desde 91,4 millones en 2023 a 62,4 millones en 2024. Aedas, aunque con márgenes más modestos, logró mantener su estabilidad y mejorar el resultado final, con un beneficio neto que pasó de 108,9 a 149,7 millones de euros.

En cuanto a la retribución al accionista, Neinor ha puesto en marcha un ambicioso plan de 600 millones hasta 2027, con pagos importantes en 2024 y 2025, mientras que Aedas combina dividendos elevados —4,5 euros por acción en 2023/24 y 3,15 en 2024/25— con un compromiso de distribuir al menos la mitad de su beneficio durante los próximos años.

La cotización también marca diferencias: Neinor se negocia por encima de sus fondos propios, con una prima que sitúa su relación precio/valor en libros en 1,5 veces, mientras que Aedas lo hace con descuento, en torno a 0,93 veces. En suma, Neinor representa el crecimiento corporativo y la confianza del mercado en su escala, aunque con beneficios presionados, y Aedas aporta mayor eficiencia y rentabilidad inmediata para el accionista, con una valoración más contenida.

En conjunto, la nueva Neinor Homes tras la integración de Aedas se perfila como un actor de referencia en el mercado residencial español. Los indicadores financieros muestran fortalezas notables: márgenes superiores a la media, un plan ambicioso de retribución al accionista y la capacidad de generar escala con más de 13.800 viviendas en producción. La valoración en Bolsa, situada por encima de su valor contable, refleja la confianza de los inversores en esta estrategia de consolidación.

Sin embargo, los riesgos son igualmente visibles. El beneficio neto se ha reducido de manera acusada en 2024–25, en parte por costes extraordinarios y provisiones, pero también por la presión de márgenes en un entorno de inflación de materiales y salarios. La dependencia de suelos en desarrollo y la necesidad de gestionar complejos procesos urbanísticos en Madrid y Andalucía añaden incertidumbre. Y aunque la rentabilidad por dividendo es hoy de las más elevadas del mercado, no puede garantizarse que este nivel sea sostenible si los resultados no acompañan.

En definitiva, para el inversor particular Neinor ofrece un perfil atractivo por la combinación de escala, visibilidad de ingresos y rentabilidad inmediata por dividendo, pero exige una lectura prudente: parte de su banco de suelo aún entraña riesgos urbanísticos, la volatilidad del beneficio puede tensionar la cotización y el mercado ya descuenta un escenario optimista al pagar un múltiplo superior al de Aedas. La inversión en Neinor es, por tanto, una apuesta por la consolidación y la fortaleza financiera de la nueva promotora integrada, pero con la advertencia de que las sombras del ciclo inmobiliario español siguen muy presentes.