La empresa que se muestra en el siguiente post es una joven y dinámica compañía española que busca aportar valor de forma innovadora dentro del mercado inmobiliario.
El nombre de esta empresa es Inversa Prime (YIPS.MC), esta es una SOCIMI que tiene un modelo de negocio único que vale la pena conocer más a fondo.
Resumen:
- Compañía: Inversa Prime
- Fundación: 2017
- Ticker: YIPS.MC
- Mercado de valores: BME Growth, cotización en modalidad de continuo
- Capitalización bursátil: 100,2 Millones de euros
- Cotización: 1,29€ a cierre de 4/09/2023
Modelo de Negocio
Para poder entender bien el modelo de negocio de Inversa Prime, primeramente debemos entender que son las SOCIMI y cuáles son sus principales características.
¿Qué es una SOCIMI y cuáles son sus principales características?
Una SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) es una figura legal que se utiliza en España para constituir y operar empresas dedicadas a la inversión en el mercado inmobiliario.
Las SOCIMIs fueron creadas en 2009 como una forma de fomentar la inversión en el sector inmobiliario y permitir a los pequeños inversores acceder a los beneficios de los activos inmobiliarios. Con esto se logra poner al alcance de los pequeños inversores grandes carteras de activos inmobiliarios gestionados por profesionales, con unas comisiones y barreras de inversión mínimas.
Las principales características de una SOCIMI son las siguientes:
- Estas tienen forma jurídica de sociedades anónimas, es decir, son entidades legales independientes.
- Su objetivo principal es invertir en activos inmobiliarios, como edificios de oficinas, locales comerciales, hoteles, centros logísticos, etc.
- Una característica clave es que deben cotizar en un mercado regulado, como la Bolsa de Valores, lo que les brinda una mayor transparencia, liquidez y las hace más accesibles a nuevos inversores.
- Están obligadas a distribuir como dividendos al menos el 80% de los beneficios generados.
- Están sujetas a ciertas restricciones en cuanto a la diversificación de sus activos. Por ejemplo, al menos el 80% del valor de los activos debe estar conformado por inmuebles destinados al alquiler.
- Gozan de beneficios fiscales, como la exención de impuestos sobre sociedades y sobre las plusvalías derivadas de la venta de inmuebles, siempre y cuando cumplan con ciertos requisitos establecidos por la legislación española.
Ahora que sabemos que es una SOCIMI podemos adentrarnos en el análisis del modelo de negocio de Inversa Prime.
¿Qué es Inversa Prime?
Inversa Prime (YIPS.MC) es la primera SOCIMI orientada al mercado residencial de personas mayores. Esta cotiza BME Growth en la modalidad de continuo y es la SOCIMI con la mayor liquidez en dicho mercado.
Su modelo de negocio es un modelo de crecimiento, lejos del modelo tradicional de SOCIMI que de normal tiene un carácter más patrimonialista, familiar y de generación de rentas. Inversa Prime, por otro lado, busca generar rentabilidad para los inversores con el crecimiento del valor de sus activos y el reparto de dividendos.
El modelo de Inversa Prime gira en torno al concepto de vivienda inversa, esto es, ofrecer a los propietarios de una vivienda la posibilidad de venderla y seguir viviendo en ella hasta el fallecimiento o hasta que desean abandonar la vivienda sin que ello suponga ningún tipo de penalización. Este es un modelo orientado a propietarios de la tercera edad que buscan liberar para su uso el valor monetario de su vivienda.
Inversa Prime busca la adquisición de viviendas en zonas “prime” de las principales ciudades españolas. Tras la terminación del contrato, se procede a la venta del inmueble o se pone en alquiler.
A la hora de recibir el dinero de la venta de la vivienda, los propietarios pueden elegir si recibirlo en capital.
Requisitos de Inversa Prime para poder acceder a su servicio son:
- Ser una persona mayor de 65 años.
- Ser titular al 100% de la vivienda.
Dentro de su modelo de negocio disponen de varios modalidades de contratos:
- Modelo de vivienda inversa: En este se formaliza la compra-venta de la vivienda con un esto no es cierto, hay casas que se compran con descuentos del 5%, ya os hemos explicado que depende de la edad del vendedor y del propio inmueble. A su vez, los vendedores firman un contrato de arrendamiento cuya duración el contrato no busca cubrir la esperanza de vida, la cubre, de hecho cubre hasta la muerte del inquilino.
- Modelo de Lease & Sale Back: En este Inversa Prime adquiere la vivienda y formaliza un contrato con los vendedores mediante el cual estos pueden quedarse como arrendatarios del inmueble durante un periodo de tiempo preestablecido. Una vez vencido el plazo se procede a la entrega de la vivienda.
- La nuda propiedad: No es su negocio, residualmente se puede hacer alguna operación pero no es su negocio
Su política de inversión establece un objetivo de rentabilidad por operación sin apalancamiento de entorno al 6,0% (esto es lo que está en nuestro plan de negocio), si a esto se le añade la revalorización de los activos y el uso de la deuda, la TIR apalancada ha rondado cerca del 11%. La rentabilidad de las operaciones se genera principalmente por la compra de las viviendas con descuentos cercanos al 30% del valor de mercado, por las rentas generadas de los alquileres y la gestión activa de los inmuebles.
La empresa sigue unos rigurosos criterios sobre el apalancamiento del que pueden hacer uso en el vehículo. Como máximo el LTV que se puede alcanzar es del 50%, medido sobre el coste de adquisición, este es menor si se mide sobre la valoración de mercado del activo.
Cartera de activos
La empresa ha cerrado el primer trimestre de 2023 con cerca de 245 viviendas en cartera. Estas se encuentran repartidas por las zonas “prime” de las ciudades más importantes de España.
Debido a su modelo de negocio, Inversa Prime adquiere los activos con descuentos que se sitúan cerca del 30% de su valor de tasación. De hecho, a finales del primer trimestre del 2023 el descuento medio de la cartera sobre el valor de tasación en el momento de la compra es del 28,3%.
En las siguientes gráficas (obtenidas del informe del primer trimestre de 2023 de la compañía) se puede observar un resumen de su cartera de activos.
Todo esto sin dejar de tener en cuenta que esta cartera de activos está experimentando un notable crecimiento.
Rotación de los activos
La rotación de los activos de la empresa va a ser una de las palancas de crecimiento que va a ayudar al aumento de los ingresos en los próximos años.
Dentro de la cartera de la empresa la esperanza de vida media para un activo es de cerca de 7,3, no obstante, han conseguido reducir esta cifra hasta los tan solo 3,5 años.
Siguiendo esta tendencia, la rotación de los activos se debería acelerar conforme estos cumplan los 3 años en cartera. Como se puede observar en la siguiente gráfica (obtenidas del informe del primer trimestre de 2023 de la compañía) el número de activos con más de 3 años en balance aumenta de forma significativa en el año 2024, lo que debería traducirse en un aumento de las ventas (desinversiones) y por tanto de los ingresos.
Remuneración del accionista
Uno de los principales objetivos de la empresa es la generación de valor para el accionista. Hasta ahora, se habían enfocado en la generación de valor gracias a la construcción de una gran cartera de activos prime. Aumentando de este modo el NAV por acción.
No obstante, Inversa Prime, siguiendo en esta misma línea de generación de valor ha decido que este año 2023 pagó el primer dividendo de su historia, con cargo al ejercicio 2022, y con una rentabilidad por dividendos del 0,21%.
A largo plazo tanto el mantenimiento del dividendo como su aumento irá de la mano con los mayores niveles de rotación de los activos en cartera.
Principales ratios
Principales ratios de Inversa Prime:
*Datos obtenidos a 12/07/2023.
Inversa Prime | |
Capitalización de mercado | 100,2M |
Dividendo por acción | 0,00279 |
Rendimiento de dividendos | 0,21% |
Ratio P/B | 9,32x |
Ratio D/E | 0,14x |
*Datos obtenidos a 12/07/2023.
La lista de SOCIMIs residenciales en el BME se compone de 25 vehículos. Los que acumulan más peso por su capitalización bursátil son Testa Residencial, Albirana Properties y Fidere Patrimonio.
Testa Residencial | Albirana Properties | Fidere Properties | |
Capitalización de mercado | 561,9M | 270,2M | 388,9M |
Dividendo por acción | 0,08132 | 0,47864 | |
Rendimiento de dividendos | 1,90% | 1,24% | |
Ratio P/B | 6,72x | 2,32x | 15,33x |
Ratio D/E | 1,58x | 1,76x | 9,38x |
*Datos obtenidos a 12/07/2023.
Si vemos más allá de las SOCIMIs únicamente residenciales y analizamos las de mayor tamaño:
Inmobiliaria Colonial | Merlin Properties | Lar España Real Estate | |
Capitalización de mercado | 2.949M | 3.865M | 514,7M |
Dividendo por acción | 0,19667 | 0,44248 | 0,59716 |
Rendimiento de dividendos | 3,55% | 5,37% | 9,71% |
Ratio P/B | 320,89x | 16,72x | 5,22x |
Ratio D/E | 0,74x | 0,64x | 0,85x |
*Datos obtenidos a 12/07/2023.
En el centro de una megatendencia
El envejecimiento de la población en España plantea desafíos significativos. Según datos y proyecciones del Instituto Nacional de Estadística y del Banco de España, el incremento de la proporción de personas mayores de 65 años conlleva un aumento en el gasto en pensiones, lo cual pone en duda la viabilidad del sistema en su forma actual.
En la actualidad, el sistema de pensiones en España se basa en un modelo de reparto, donde los trabajadores en activo financian las pensiones de los jubilados a través de las cotizaciones a la seguridad social. Sin embargo, debido al envejecimiento demográfico y al descenso de la tasa de natalidad, la proporción de trabajadores en relación con los jubilados está disminuyendo.
De acuerdo con las estimaciones del Banco de España, el índice de dependencia de la población, es decir, el número de personas mayores de 65 años por cada 100 personas en edad de trabajar, se espera que aumente de manera significativa en las próximas décadas. Actualmente, este índice se sitúa alrededor del 30%, pero se proyecta que alcance cerca del 75% para el año 2050.
Esta situación plantea un desafío importante, ya que el sistema de pensiones actual podría enfrentar dificultades para mantener los niveles de prestaciones actuales si no se implementan reformas. La falta de equilibrio entre las contribuciones y las prestaciones puede generar déficits en el sistema y poner en riesgo la capacidad de proporcionar pensiones adecuadas a los jubilados.
Esto es un potente viento de cola para el modelo de negocio de Inversa Prime, que tiene la capacidad de ayudar a las personas mayores a liberar el dinero que tienen retenido en su vivienda sin la necesidad de buscar otra residencia.
Valoración
La valoración de una SOCIMI cotizada se puede realizar utilizando diferentes métodos, y la elección de la mejor forma dependerá del enfoque y los datos disponibles. A continuación, mencionaré dos métodos ampliamente utilizados para valorar una SOCIMI:
- Valoración basada en el valor de los activos: Este método consiste en calcular el valor neto de los activos (NAV, por sus siglas en inglés) de la SOCIMI. El NAV se obtiene restando las deudas y pasivos de la SOCIMI del valor de mercado de sus activos inmobiliarios, el GAV se calcula teniendo en cuenta comparables en últimas transacciones y descuento de flujos de caja . El valor de mercado se determina a través de tasaciones independientes de los activos. Esta valoración proporciona una estimación del valor intrínseco de la SOCIMI basada en sus activos subyacentes.
- Valoración basada en el flujo de caja: Este método se centra en estimar el flujo de caja futuro generado por la SOCIMI y calcular el valor presente de esos flujos de caja. Se proyectan los ingresos por alquiler, los gastos operativos, los impuestos y otras variables relevantes a lo largo de un horizonte de tiempo determinado. Luego, se aplica una tasa de descuento adecuada para calcular el valor presente neto (VPN) de los flujos de caja futuros. Esta valoración se basa en la premisa de que el valor de una SOCIMI está determinado por la capacidad de generar beneficios a lo largo del tiempo.
Inversa Prime es una SOCIMI muy joven que todavía se encuentra en un periodo de crecimiento y construcción de cartera. Además, se tiene que tener en cuenta que su modelo de negocio se basa más en el crecimiento y las perspectivas a largo plazo que en la actual generación de rentas para el accionista.
Si nos centramos en el valor de los activos de la empresa podemos ver que esta cuenta con una inversión acumulada hasta el T1 del 2023 de cerca de 115,3M de EUR. Capitalizando cerca de 100 millones de euros (a 13/07/2023).
Si realizamos los correspondientes cálculos del NAV y del NAV libre podemos ver que cotiza con un descuento de alrededor del 20% sobre el NAV. Normalmente las SOCIMIs cotizan con un descuento sobre el NAV dado que siempre existe riesgo de desocupación de los activos y estos son muy poco líquidos.
Si comparamos el descuento sobre el NAV de Inversa Prime con el de otras SOCIMIs podemos ver lo siguiente:
SOCIMI | Descuento sobre NAV* |
Inversa Prime | 20,0% |
Inmobiliaria Colonial | 53.2% |
Merlin Properties | 21,7% |
Lar Espana Real Estate | 44,6% |
Testa residencial | 52,4% |
*Estimación realizada a 13/07/2023.
Por otro lado, si nos fijamos en la valoración de la empresa que hacen las principales casas de análisis que cubren el mercado continuo podemos ver que el precio objetivo se encuentra entre los 1,45€/acc y los 1,59€/acc. Esto nos daría que la empresa actualmente cotiza con un descuento de entre el 11,0% y el 18,2% de las estimaciones de los analistas.
Estas valoraciones realizadas por las casas de análisis en su mayoría se basan en el método de valoración por descuento de flujos de caja y estimaciones del NAV.
Catalizadores
- Baja probabilidad de desocupación de los activos inmobiliarios. Prácticamente el riesgo de desocupación de los inmuebles es inexistente.
- Alta visibilidad con respecto a la salida del inquilino del inmueble.
- Una rotación de los activos relativamente alta.
- Atractivos precios de adquisición de los inmuebles. Esto proporciona protección frente a las posibles caídas de los precios de los inmuebles y altas rentabilidades a la de realizar la desinversión.
- Inicio de reparto de dividendos en 2023 (con cargo a 2022), práctica que se seguirá efectuando en el futuro.
- Atractivo pipeline de inversiones, generado a través de su sistema propio para el filtrado y análisis de las inversiones.
- Envejecimiento de la población en España (pirámide poblacional).
- La incertidumbre que rodea al sistema de pensiones y su capacidad para hacer frente al cada vez mayor número de personas mayores. Cada vez se necesita llegar a la edad de jubilación con un capital mayor si se quiere tener una jubilación cómoda y tranquila.
Riesgos
- Altos niveles de incertidumbre sobre la regulación de la vivienda y el cambio del régimen fiscal de las SOCIMI.
- El ciclo económico y su posible impacto en el sector inmobiliario.
- Necesidad de realizar sucesivas ampliaciones de capital para poder financiar la adquisición de más activos y el crecimiento.
- Modelo de negocio fácilmente imitable.
Conclusiones
Inversa Prime (YIPS.MC) es una empresa con un modelo de negocio que a diferencia del resto de SOCIMIs, se sitúa en el centro de una megatendencia y tiene una cartera de activos de calidad que experimenta un fuerte crecimiento.
Sin duda es una empresa que todo inversor interesado en el mercado inmobiliario español debería considerar analizar en profundidad.
Por lo que respecta a mi opinión sobre la valoración de la empresa, creo que actualmente cotiza a un precio más que razonable, tanto por la valoración por NAV como por las valoraciones que hacen las principales casas de análisis.
En el caso de que se quiera tener en cartera exposición al sector inmobiliario español, a los precios actuales, Inversa Prime es una de las opciones más interesantes a considerar.
Disclaimer
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