Riesgo de las hipotecas multidivisas - El riesgo divisa

En hipotecas multidivisa lo principal es elegir la divisa, el yen tiene los tipos más bajos pero tiene mayor volatilidad, y el franco suizo es de menor riesgo pero menor ahorro. Y después, busca una entidad que te ofrezca un diferencial con el Libor cuanto más bajo mejor.

¿Conocimientos? Pues lo mismo que con una hipoteca normal, cuanto más sepas mejor. Mucha gente que se sacó la hipoteca hace dos años han tenido subidas de cuota muy importantes que no esperaban por falta de conocimientos; en todo caso, ten en cuenta que las hipotecas multidivisa son algo más complejas.

SOY TOTALMENTE LEGA EN LA MATERIA, TENGO QUE PEDIR UNA HIPOTECA Y DESEO QUE SEA MULTIDIVISA. ALGUIEN ME PODRIA DECIR LOS CONCEPTOS BASICOS A TENER EN CUENTA, CON LOS PARAMETROS CORRELATIVOS O MEJORES CONDICIONES. OTRA DUDA ES SABER COMO EN LA PRACTICA O TRAVES DE QUE PERIODICO,(APARTADO),O WEB PUEDO SABER EXACTAMENTE DONDE SUBE O BAJA EL YEN, SE NECESITA UN GRAN CONOCIMIENTO, INTIUCIÓN O AMBAS COSAS, PARA CAMBIAR DE DIVISA? OS AGRADEZCO CUALQUIER, CONSEJO. ELENA

A ver, el pasar de una deuda de 200.000 a 400.000 es un caso extremo, muy poco probable, que se pone para analizar el riesgo real de las hipotecas multidivisa en el peor de los casos, en lo que se refiere a la divisa. Y en ese caso peor extremo, el efecto en la deuda es brutal, pero el efecto en la cuota no es excesivamente superior a la cuota de la hipoteca normal (y hablamos de un caso extremadamente malo).

Después haces referencia a la posible evolución de los tipos, pero eso lo estamos tratando en otro mensaje. Básicamente, son los tipos del euro (euribor) los que tienen más pinta de subir que el LIBOR del yen o franco suizo.


Respecto a que el banco esté por la labor, si uno es solvente no debería tener problemas con una hipoteca multidivisas; como mucho, quizá pidan avalistas. Claro que dependerá de la política comercial de cada banco.


Y respecto a la fórmula =(1+B3)^(1/12)-1 , no es específico de hipotecas multidivisas, es un poco de matemática financiera. Si a tí te pagaran un 1% mensual, el sentido común dice que eso es un 12% anual; pero resulta que no es así, porque los intereses que cobras el primer mes generan a su vez intereses. Entonces se aplica esa fórmula, y se obtiene que para recibir un TAE del 12% anual tienes que cobrar no un 1% mensual, sino un poquito menos: un 0.948879% mensual (que en el excel sale como 0.00948879, pero es lo mismo solo que en tanto por uno en vez de en tanto por cien). El poquito que te falta hasta el 1% se compensa exactamente con los intereses que generan los intereses cobrados, lo que se llama capitalizar los intereses.

Si no se tienen nociones de matemática financiera, es difícil de entender; basta con que entiendas que las funciones que calculan la cuota necesitan el tipo de interés mensual, no anual, y esa fórmula lo obtiene.

Podrías explicar como calculas la tasa en la hoja excel con esta formula que corresponde a la casilla justo debajo de la casilla del TAE
=(1+B3)^(1/12)-1

Gracias.

Primero esperar que el banco os la conceda ya que la multidivisa no esta muy bien vista por los departamentos de riesgo de las entidades por ejemplo en Ibercaja ni os molesteis que no se aceptan multidivisa.

Según la hoja de cálculo que indicas: ¿De verdad crees que pasar de una deuda pendiente de (casilla B11) 200.000 euros a (casilla C33) 400.000 euros es un riesgo moderado?

http://www.mejores-opiniones.es/hipotecas/hipoteca-multidivisa-yenes/Hipoteca-multidivisas.xls

El cambio de cuota depende de la evolución del libor y del euribor... ¿Quién te dice que dentro de 5 años el libor no está más alto que el euribor?

El riesgo existe tanto en las hipotecas multidivisas como en las normales: es cuestión de elegir si quieres exponerte al riesgo del euribor, en las normales, o al riesgo del libor + el riesgo del cambio de divisa, en las hipotecas multidivisas. Hasta ahora, el riesgo del euribor ha sido más peligroso, y pensamos que seguirá así, por lo que recomendamos las hipotecas multidivisas.

Lo de la primera vez es como una comisión de apertura por multidivisas, y te cuesta un 0,1% - 0,2%. Y lo de las siguientes, lo mismo pero por el capital pendiente. Entre todo, y si cambias poco, el coste por cambio de divisas puede rondar el 0,5% del total, frente a diferencias en la cuota que rondan el 35% nos parece despreciable.

Por cierto,
angel = darkpollo. ;)

Hola
respecto a este comentario tuyo:
Respecto a la comisión por cambiar toda la hipoteca multidivisas a otra divisa, creo recomendable no hacerlo nunca salvo circunstancias excepcionales, así que tampoco importaría.

yo me referia a la comision por cambiar toda la hipoteca a la que se esta obligada la primera vez que creas este tipo de hipotecas, puesto que de primeras lo normal es no ir a Euros y por esto un primer cambio hay que tenerlo en cuenta para calcular las primeras mensualidades. Eso si no estoy equivocado claro. :P
Y si se quiere afinar del todo en una simulacion se debe estimar un par (o cuatro tirando por lo alto) de cambios mas durante la vida util de la hipoteca, esos cambios si son dinero y deben tenerse en cuenta a la hora de elegir una hipoteca multidivisa sobre otras para no llevarse sorpresas.

Hola, soy una chica que tengo que hacer una hipotea y vi ayer en las noticias la diferencia que hay con las multidivisas, tengo que pedir unos 140.000E en 30 años y con el Euro me sale a pagar unos 750, me merece la pena la multidivisa o es mucho riesgo?? que me aconsejais??
Gracias

Hablamos de cantidades pequeñas y que van a variar mucho según las entidades, por lo que no las he incorporado. Así gano en claridad y pierdo poco en precisión, puesto que sin saber la entidad tampoco hubiera podido afinarlas.

Respecto a la comisión por cambiar toda la hipoteca multidivisas a otra divisa, creo recomendable no hacerlo nunca salvo circunstancias excepcionales, así que tampoco importaría. Si por contra cada pocos meses vas cambiando de divisa, no necesitas excel, ya te digo yo que las hipotecas multidivisas son ruinosas para eso.

En todo caso, muy buena puntualización si se quiere afinar el total de lo ahorrado... aunque poco relevante para lo que se debatía aquí: ¿Vale la pena una hipoteca multidivisas? ¿El riesgo divisa es elevado?

En el excel no me queda muy claro si has tenido el cuenta las comisiones que te cobran los bancos cada mes por el cambio de divisa. Que suele ser poco, pero hay que sumarlo todo.
Del mismo modo que el porcentaje de comisiones en el cambio en el momento de realizar la hipoteca, que este es sobre el total de la hipoteca y ya no es nada despreciable.
Aun así esta muy bien el excel.
Un saludo

Lo que ocurre si decides cambiar la divisa es que te recalcularían la hipoteca con el aumento de la deuda hasta (deuda*1.2-capital amortizado) euros, y debes calcular una hipoteca normal con un capital pendiente de esa cantidad de euros. Es el riesgo divisa que asumes, pero como dices si te mantienes en yenes sigues pagando menos, por eso el riesgo de las hipotecas multidivisas frente al cambio de divisas es limitado.

Buenas tardes, la hoja excel que has creado nos está siendo muy útil a mi mujer y a mí.... Gracias.
Pero tengo una pregunta antes de acabarnos de decidir sobre la hipoteca que vamos a escoger:
en el caso de que el yen se apreciara un 20% la cuota pasaría a ser aún inferior a lo que deberíamos pagar si hubiesemos escogido hipoteca en euros, pero que ocurre si decido cambiar? Pasaría a pagar la cuota de 1843,57 o me la recalcularían con el aumento de la deuda hasta 498.982, 22 euros? Si es así entonces debo calcular una hipoteca normal con un capital pte de 498.982 euros?

Gracias y felicidades por el blog.


Carlos

Gracias.

Yo creo que hay que leer todos los artículos y opiniones que se pueda para sacar conclusiones propias.

Otro riesgo es que aqui los tipos bajen y en Japón suban... Un escenario cada día menos improbable.

Rsanjose, tu artículo es muy interesante, recomiendo leerlo; pero yo tengo otra perspectiva, yo no tengo 200.000 euros y no voy a querer cancelar, porque si los tuviera no hubiera pedido hipoteca, ni multidivisas ni ninguna. Mi perspectiva es la de ir pagando cuotas mensuales, y como es fácil comprobar con el Excel, una subida del yen de un 20% seguiría dejando las cuotas de la hipoteca multidivisas mucho más baratas que las de una hipoteca normal.

De todas formas, no todo es tan bonito como parece en este Excel, y ya iré comentando otros riesgos que veo. Pero quiero que todos los riesgos se valoren en su justa medida, y lo cierto es que el riesgo por revalorización de las divisas no es muy preocupante en una hipoteca multidivisas.

Por cierto, no está mal ver otro punto de vista.

Creo que lo mejor es conocer el producto y escuchar muchos puntos de vista antes de contratar.

Hay otro motivo... No por su percepción sino porque en realidad son una opción de riesgo.

Si pides una hipoteca en yenes por 200.000 euros y el yen se revaloriza respecto al euro un 20%, si quieres cancelar tendrás que pagar 240.000 euros.

Hay dos razones, por una parte es que las hipotecas multidivisas son percibidas como una opción de riesgo, el "factor conservador" que dices tú; y por otra parte es que las entidades no las promocionan, porque si el Santander pusiera en promoción la Super-Hipoteca Multidivisa En Yenes, con grandes carteles y televisión, se venderían multidivisas como churros.

Hay una cosa que no entiendo, porque es una opcion tan poco corriente? por que casi nadie la contrata?
Supongo que el motivo es que en españa no somos precisamente cultos, y por contra somos extremadamente conservadores. Preferimos pagar mas con una hipoteca "tradicional" simplemente porque mi vecino y mi compañero de trabajo lo tienen.