Cuánto se debe invertir en vivienda

Muchos recordamos aún el desastre del ladrillo del año 2008. Aquella horrible crisis comenzó un año antes en Estados Unidos, donde el aumento de la morosidad devaluó los bonos hipotecarios hasta hacer caer el sistema como un frágil castillo de naipes. Lo peor fue que, al tratarse de la primera economía mundial, arrastró a Europa con ella.

Hoy en día, volvemos a encontrarnos en un entorno económico de mucha incertidumbre, en el que la inflación y la caída de la bolsa dificultan rentabilizar los ahorros mediante la inversión. Sin embargo, la historia ha demostrado que los inmuebles (bien elegidos), pueden funcionar como activo refugio en periodos inflacionarios, motivo por el que muchos se plantean adquirir una vivienda como inversión.

Cuando alguien compra un inmueble, los supuestos que pueden darse son tres: si adquirimos la casa para vivir en ella, cabe la posibilidad de que sea la primera, o bien realicemos una reposición, es decir, vender una vivienda para hacernos con otra. En el tercero caso, puede que estemos hablando de hacerse con un inmueble como inversión, para alquilarlo a un particular, como vivienda turística, o para añadirle valor y venderlo por un precio superior.

Pero, a pesar de tratarse de una inversión elegida por muchos, aún se cuestiona hasta qué punto es rentable a largo plazo, sobre todo teniendo presentes los gastos que conlleva mantener una propiedad (IBI, seguros, comunidad de propietarios, arreglos…). La respuesta, depende del objetivo con el que adquieras la vivienda.

Si la compras para vivir en ella, el beneficio estaría en la revalorización del inmueble que pueda producirse con el paso de los años. Por otra parte, si tu intención es alquilarla, el Banco de España señala que la rentabilidad bruta por el alquiler rondaría el 4,4%, mientras que podría llegar a aumentar hasta el 9,1% si se le suma la revalorización a partir del año. 

Ahora bien, para pensar en el tema de la revalorización, es conveniente observar primero el comportamiento del mercado, y leer opiniones de expertos sobre si se espera una corrección o un aumento del precio de los inmuebles. A pesar de ello, en términos generales la inversión en vivienda sí suele ser rentable, si se toman las decisiones adecuadas.

Si te has planteado la posibilidad de adquirir una vivienda en España, sea para convertirla en tu hogar o para rentabilizarla mediante un alquiler, es importante que antes de firmar el contrato de compraventa, observes los precios del mercado. Independientemente del uso que le vayas a dar, por el bien de tu economía te conviene tomar la mejor decisión posible.

Entendemos perfectamente que, cuando uno busca su casa ideal y siente que la ha encontrado, está dispuesto a hacer ciertas concesiones para hacerse con ella. No son pocos los que aumentan el presupuesto, pensando en pedir hipotecas más elevadas o haciendo una mayor aportación inicial. No obstante, te recomendamos mantener la mente fría al respecto.

A fin de cuentas, comprar una casa no es algo que se haga todos los días, de modo que puede tomarte tu tiempo, valorar los precios de la zona, e investigar si se prevén subidas o bajadas del mercado en los próximos meses. Actualmente, nos encontramos con que, en el segundo trimestre de 2022, la venta (tanto de obra nueva como de segunda mano), se había incrementado en un 8,2% interanual, según publicó Bankinter.

Esto indica que no se ha producido una caída de la demanda a pesar de la inflación. Ante esta situación, muchos expertos señalan que los efectos de las subidas de tipos no son inmediatos, de modo que es probable ver ese descenso de la demanda próximamente, que se espera que provoque también una corrección en los precios.

Y, con todo, hay que tener en cuenta también que los precios no se comportan igual en todas las ciudades. Las grandes como Madrid y Barcelona, han sufrido aumentos en el precio de la vivienda muy superiores al de otros territorios. Quizás sea algo más difícil encontrar una oportunidad ahí, y más sencillo en ciudades más pequeñas.

Como sucede con todo lo relacionado con las inversiones, no existe una respuesta a esto que sirva para todo el mundo. Dependerá siempre de cuánto capital tengas ahorrado, qué cantidad de ingresos percibas, etc.

De lo que sí hablan los expertos, es de porcentajes. Generalmente, su recomendación es la de no invertir en nuestra vivienda más del 40% de nuestros ingresos. Teniendo esto en cuenta, para saber cuánto puedes pagar como máximo por una casa, tendrás que calcular los gastos de hipoteca, así como el resto de los costes fijos asociados a la propiedad. Si estos no superan ese porcentaje, estás dentro de un presupuesto razonable. En caso contrario, por mucho que te “hayas enamorado” de la casa, lo mejor es seguir buscando oportunidades.

Los inversores expertos, por supuesto, pueden tomar otras decisiones cuando su conocimiento del mercado es lo bastante amplio como para saber qué esperar. En estos casos, pueden permitirse arriesgar más, pero no significa que sea la mejor opción, ya que no todos tenemos el mismo perfil de inversor.

Ya hemos visto que no conviene destinar más del 40% de nuestros ingresos a una propiedad una vez la hemos adquirido, pero, ¿cuánto hay que tener ahorrado para comprarla?
En estos casos, también se habla de porcentajes, ya que los precios de los inmuebles son tan dispares, que es imposible acceder a todos ellos con los mismos ahorros. Para que nos entendamos, tendrás que ahorrar mucho más si quieres una casa de medio millón, a una de 200.000 euros.

Así pues, lo que los expertos defienden, es que lo ideal es ahorrar un 35% del valor total de la vivienda, antes de comprarla. De este modo, tendremos la posibilidad de aportar el capital suficiente como para conseguir unas condiciones buenas condiciones en la hipoteca. Claro está, no siempre es fácil. En ocasiones, la gente se ve obligada a solicitar el 100% de la hipoteca, lo que aumenta el riesgo y, en consecuencia, las condiciones (intereses más elevados).

En definitiva, si estás decidido a invertir en una vivienda, sea con el objetivo que sea, la situación idea es aportar al menos el 35% del valor total como entrada, y que la hipoteca y gastos fijos no deben superar el 40% de tus ingresos.