¿Cuándo una inversión inmobiliaria es rentable?

La inversión inmobiliaria es muy popular, a pesar de que normalmente requiere de un gran desembolso. Son muchos los que, en cuanto tienen la oportunidad, compran un inmueble para obtener rentabilidad alquilándolo o reformándolo para venderlo y obtener una plusvalía.

Sin embargo, adquirir una propiedad sin pedir una hipoteca es difícil para la mayoría, de modo que muchos tienen que recurrir al endeudamiento para realizar la inversión deseada. Teniendo esto en cuenta: ¿cómo de rentable es en realidad una inversión inmobiliaria? ¿Merece la pena?

La verdad es que la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias varía con relación a muchos factores, entre los que se encuentran el precio del inmueble, la ubicación, la evolución de la demanda, etc. Pero, por lo general, puede rondar entre el 5% y el 8%.

Para tener claro cuándo una inversión inmobiliaria es rentable, primero debemos saber cómo calcularla. Aunque esta puede variar, y no es posible obtener un dato exacto, sí podemos estimar cuáles serán los beneficios que nos proporcionará nuestra propiedad.

Formas de rentabilizar una inversión inmobiliaria

Si te planteas invertir en bienes raíces, hay básicamente dos formas de ganar dinero: vendiendo la vivienda más cara de lo que la has comprado, o alquilándola para que te genere unos ingresos. Dependiendo de cuál sea tu intención, tendrás que valorar cosas distintas.

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Comprar para reformar y vender

La compraventa de viviendas es un negocio al que muchos se dedican de forma profesional. Comprar una vivienda, reformarla y venderla, es una opción por la que optan aquellos que quieren generar rentabilidad a través de los inmuebles, y pueden acometer ese tipo de gasto.

Efectivamente, las ganancias a través de esta opción pueden ser muy elevadas, sobre todo si vendes la propiedad rápidamente, ya que entonces no tendrás que asumir durante mucho tiempo los gastos que genera. Sin embargo, es importante que tengas previsto cuánto te va a costar, y por cuánto la puedes vender, para tener claro el beneficio potencial.

Si no realizas este estudio previo, puedes encontrarte con sorpresas, puesto que la desventaja de las reformas es que en ocasiones surgen problemas que pueden retrasarlas o requerir de más inversión. Y, en casos como este, el tiempo es sinónimo de dinero. Si no te has preparado para ello, es mejor no optar por esta alternativa.

Comprar para alquilar

Esta es, sin lugar a duda, la opción más popular. Comprar una casa y alquilarla puede ser, en efecto, una operación muy rentable, siempre que lo hagas en una zona donde la demanda sea, como mínimo, estable.

Para que salga bien, lo aconsejable es ceñirte a un presupuesto, es decir, no pedir una hipoteca que vaya a costarte más de lo que puedas cobrar por el alquiler, para que no te genere gastos extra. Por otro lado, estudia bien la evolución de la demanda de la zona, ya que, si esta cae, puedes afrontar periodos en los que tu propiedad no se alquile.

Cómo calcular la rentabilidad de mi inversión inmobiliaria

Ahora ya sabes qué opciones tienes si quieres invertir en bienes raíces. Puedes optar por una casa que necesite ser reformada, lo que te permitirá venderla más barata, pero recuerda que debes contemplar todos los gastos que tendrás que asumir, no solo de la obra, sino durante todo el tiempo que esa vivienda sea tuya.

Para calcular la rentabilidad, lo primero que debes investigar son los precios de la zona en la que compres, tanto de viviendas reformadas como no reformadas. Valora la diferencia, y calcula de la forma más concreta posible cuánto te puede costar la reforma (incluyendo imprevistos), así como los gastos totales de compra y mantenimiento.

Si la diferencia entre el precio de compra y el precio estimado de venta con la casa reformada está por encima de lo que te cuesta arreglar la vivienda, hablaríamos de una buena inversión.

Por otra parte, si te inclinas más por la adquisición de un inmueble para alquilarlo y obtener un rendimiento, como hace la mayoría, la clave para que sea rentable está en el flujo de caja que te genere.

El flujo de caja, es la diferencia entre el ingreso que recibes por el alquiler bruto, y todos los gastos que debes asumir (si has pedido financiación, impuestos, comunidad de vecinos, seguros…). Es preferible que sea elevado, ya que algunos gastos pueden variar al alza, haciendo que la inversión deje de ser rentable.

En caso de ser negativo, estarías perdiendo dinero con la inversión.

Otras formas de invertir en inmuebles

Además de comprando el inmueble para explotarlo y obtener así unos beneficios, también es posible invertir en bienes raíces a través de otros métodos que no implican la compra directa:

Crowdfunding inmobiliario: este tipo de inversión, consiste en adquirir uno o varios inmuebles junto a otros inversores. De este modo, se obtiene la parte proporcional de la rentabilidad que genere la vivienda, dependiendo de tu porcentaje de participación. Imagina, por ejemplo, que adquieres junto a otros 3 propietarios, una casa a partes iguales. De este modo, serías el dueño del 25% de esa vivienda, y eso es lo que obtendrías de los beneficios. Si la propiedad genera unas ganancias netas de 400 euros mensuales, te corresponderían 100.
Fondos de inversión inmobiliarios: los fondos de inversión, reúnen el capital de muchos inversores y son gestionados por un profesional. Existen fondos que se dedican a invertir en empresas relacionadas con el mercado inmobiliario, como promotoras o inmobiliarias.

Si te interesa la inversión en bienes raíces, pero no puedes permitirte adquirir una casa por tu cuenta, estos fondos son una buena alternativa.

Conclusión

Respecto a la pregunta inicial sobre cuánto una inversión inmobiliaria es rentable, la respuesta dependerá del tipo de inversión que se lleve a cabo. En caso de comprar una vivienda para reformar y vender, esta será rentable cuando la plusvalía, esto es, la diferencia entre el precio de compra más el coste de la reforma y los gastos y el de venta, sea positivo.

Si adquieres una propiedad para alquilarla, la inversión será rentable siempre y cuando el flujo de caja sea positivo, como ya hemos explicado con anterioridad.

Por último, en el caso de buscar otras vías para invertir en inmuebles, como los dos ejemplos citados al final, esto será rentable siempre que te genere ganancias y no pérdidas.

En definitiva, recuerda que cualquier inversión conlleva riesgo de pérdida, pero en el caso del mercado inmobiliario, la volatilidad no es elevada, por lo que la rentabilidad puede medirse más fácilmente.