Si estás pensando en invertir en propiedades para alquilar, estás en el sitio correcto. Tanto si eres novel, como si eres un inversor más experimentado, este artículo te servirá para aprender o refrescar ciertos aspectos.
Así pues, exploraremos los fundamentos de la inversión en inmuebles, los tipos de alquileres que puedes ofrecer, los 3 errores más comunes que pueden cometer los inversores al comprar una propiedad, y algunos consejos para que tu inversión sea lo más satisfactoria posible.
3 errores de inversores al comprar una propiedad y después alquilarla
A continuación, se presentan los 3 errores más comunes que cometen los inversores al comprar una propiedad para después alquilarla:
- No realizar una buena investigación. Antes de comprar una propiedad para alquilarla, es importante hacer una investigación sobre el mercado local y sus tendencias. Factores como la ubicación, el estado técnico del edificio y su situación jurídico-económica deben ser los primeros filtros que debemos ejecutar vía análisis inmobiliario, tasación, peritaje y análisis de la nota simple.
- No tener un plan financiero sólido. La mayoría de las malas inversiones pasan por este problema, no prever ni tener en cuenta los gastos asociados a tener una propiedad. Algunos de ellos son los gastos de mantenimiento de la vivienda, de compraventa y asociados a impuestos. Pero, además, debemos tener en cuenta gastos para asegurar bien nuestra inversión, como el estudio de escenarios bajistas y contratar un buen seguro que nos cubra todas nuestras inquietudes.
- No tener un contrato de arrendamiento sólido. La dinámica en la que se ha desarrollado el alquiler es un factor a tener en cuenta. El propietario, si bien debe ir con buena fe en la relación con el inquilino, debe asegurar su posición. Por ello, un buen contrato que cubra cualquier desacuerdo o conflicto por ambas partes es vital. Algunas de las acciones más efectivas son acogerse a un contrato de alquiler por temporada, pedir una cierta cantidad de fianza que ahuyente ciertos comportamientos en la propiedad, o preparar un inventario de lo que hay en la propiedad que permanezca anexo al contrato.
Consejos para evitar errores en tu inversión
Invertir en bienes raíces puede ser una gran oportunidad si se hace con conocimiento. Aquí te dejamos algunos consejos para evitar cometer errores al invertir.
Busca un asesor de confianza
- Contrata un asesor fiscal, un abogado o un economista con experiencia.
- Idealmente, busca un economista con conocimientos en el mercado inmobiliario, ya que:
- Manejará opciones de financiación.
- Conocerá los aspectos legales de la inversión.
- Analizará el mercado inmobiliario local de forma efectiva.
Elige el momento adecuado
- Invierte cuando la financiación sea barata, incluso si los precios parecen altos.
- Mantén la paciencia: siempre surgen oportunidades en el mercado.
Diversifica el uso de tu propiedad
- Opta por viviendas que permitan varias modalidades de alquiler.
- Esto te dará flexibilidad si una opción de arrendamiento no es viable o rentable.
Aprovecha las temporadas
- Una estrategia rentable podría ser alquilar a estudiantes durante el curso académico y utilizar la vivienda como alquiler turístico en verano.
Fundamentos de la inversión en inmuebles
Antes de invertir, se debe conocer bien en qué se está invirtiendo. No son pocas las personas que poseen capital y lo pierden por desconocimiento o malas decisiones.
En lo que respecta a propiedades inmobiliarias para alquilar, es importante comprender los fundamentos de la inversión en inmuebles. A continuación, se presentan tres conceptos clave:
- Rentabilidad. La rentabilidad es la ganancia o pérdida que se obtiene de una inversión. En el caso de la inversión en inmuebles, la rentabilidad se mide como el ingreso anual del alquiler dividido por el costo total de la propiedad.
- Apalancamiento. Se trata del uso de fondos prestados para financiar una inversión. En el caso de la inversión en inmuebles, el apalancamiento se refiere a tomar una hipoteca para financiar la compra de una propiedad.
- Valoración. Es el proceso de determinar el valor de una propiedad. Este se suele determinar por el precio de ventas similares a la propiedad objetivo.
Conociendo estos tres términos, podremos negociar sabiendo de qué estamos hablando y qué es lo que queremos, ya que, inmobiliarias, bancos y tasadores serán agentes con los que seguramente debamos relacionarnos.
Tipos de alquileres que puedes ofrecer
Existen varios tipos de alquileres a los que se puede acoger una propiedad, los cuales son:
- Alquiler a largo plazo.
- Alquiler de temporada.
- Alquiler orientado a estudiantes/profesores interinos.
- Alquiler vacacional.
Los alquileres descritos están ordenados desde un punto de vista de más a menos conservador, siempre teniendo en cuenta que invertir en una vivienda ya de por sí, es una de las inversiones más conservadoras. En este sentido, también se puede afirmar que el orden comienza haciendo referencia a una renta fija, evolucionando esta, a una de carácter más variable.
En primer lugar, un alquiler a largo plazo presenta, teóricamente, una serie de ingresos fijos al mes durante un periodo de tiempo mayor al año, por lo que, si no queremos estar muy pendientes de la propiedad, y recibir ingresos recurrentes, esta es la mejor modalidad.
En segundo lugar, tenemos el alquiler de temporada. Este tipo de alquileres se han vuelto bastante populares por el hecho de que no pueden superar los 11 meses de duración. Esto da paraje a que la renovación del contrato debe ser de mutuo acuerdo entre propietario e inquilino y si este no se da, el propietario posee más la ‘sartén por el mango’ que en el caso del alquiler a largo plazo. Esto se debe a la legislación actual, la cual protege exhaustivamente al inquilino en alquileres de larga temporada.
La única desventaja de un alquiler por temporada es la inseguridad que se le transmite al inquilino, ya que, si este consigue un alquiler parecido al nuestro, pero con un contrato de larga temporada, decidirá irse de nuestra propiedad. Por tanto, el proceso de búsqueda de inquilino se reactivará y en ocasiones, estaremos meses sin cobrar ninguna renta hasta que elijamos el nuevo inquilino.
En tercer lugar, el alquiler orientado a estudiantes o profesores interinos es una opción algo más arriesgada y a la que tendremos que prestar más atención. Esto se debe a que nuestra propiedad va a estar todos los veranos deshabitada y en ocasiones, deberás colaborar con los inquilinos por posibles bajas que sucedan (si tienes 3 habitaciones, suelen ser, en realidad, 3 inquilinos, 1 por cada habitación), por lo que es una inversión de tiempo a tener en cuenta. Sin embargo, la renta que se percibe en estos casos suele ser más alta que las que podrías recibir en alquileres de temporada y de largo plazo. Luego, es una decisión que dependerá del grado de implicación que quiera poseer el propietario.
En cuarto y último lugar, tenemos los alquileres vacacionales. Este tipo de alquileres son los que más ingresos pueden dar, pero a su vez, son más difíciles de prever o garantizar. Además, para poder explotar tu propiedad en esta modalidad de alquiler deberás tener un permiso de tu comunidad autónoma para realizarlo. Y, por si fuera poco, deberás comprobar si la comunidad de propietarios no limita este tipo de actividad.
En primer lugar, un alquiler a largo plazo presenta, teóricamente, una serie de ingresos fijos al mes durante un periodo de tiempo mayor al año, por lo que, si no queremos estar muy pendientes de la propiedad, y recibir ingresos recurrentes, esta es la mejor modalidad.
En segundo lugar, tenemos el alquiler de temporada. Este tipo de alquileres se han vuelto bastante populares por el hecho de que no pueden superar los 11 meses de duración. Esto da paraje a que la renovación del contrato debe ser de mutuo acuerdo entre propietario e inquilino y si este no se da, el propietario posee más la ‘sartén por el mango’ que en el caso del alquiler a largo plazo. Esto se debe a la legislación actual, la cual protege exhaustivamente al inquilino en alquileres de larga temporada.
La única desventaja de un alquiler por temporada es la inseguridad que se le transmite al inquilino, ya que, si este consigue un alquiler parecido al nuestro, pero con un contrato de larga temporada, decidirá irse de nuestra propiedad. Por tanto, el proceso de búsqueda de inquilino se reactivará y en ocasiones, estaremos meses sin cobrar ninguna renta hasta que elijamos el nuevo inquilino.
En tercer lugar, el alquiler orientado a estudiantes o profesores interinos es una opción algo más arriesgada y a la que tendremos que prestar más atención. Esto se debe a que nuestra propiedad va a estar todos los veranos deshabitada y en ocasiones, deberás colaborar con los inquilinos por posibles bajas que sucedan (si tienes 3 habitaciones, suelen ser, en realidad, 3 inquilinos, 1 por cada habitación), por lo que es una inversión de tiempo a tener en cuenta. Sin embargo, la renta que se percibe en estos casos suele ser más alta que las que podrías recibir en alquileres de temporada y de largo plazo. Luego, es una decisión que dependerá del grado de implicación que quiera poseer el propietario.
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