El Código de Buenas Prácticas (CBP) se refiere a una normativa creada para ofrecer algunas soluciones a los deudores hipotecarios con problemas. El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (CBP 2012), modificado en 2022 por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual (CBP 2022).
El objetivo de esta legislación es ofrecer soluciones viables a quienes luchan con sus pagos hipotecarios, especialmente en tiempos de crisis económica y fluctuaciones en los tipos de interés. Su eficacia, sin embargo, aún es limitada. Los deudores hipotecarios con dificultades para pagar su préstamo hipotecario se enfrentan a una tramitación farragosa y algo hostil, con entidades financieras que no siempre tratan al afectado con la diligencia y atención que deberían.
El objetivo de esta legislación es ofrecer soluciones viables a quienes luchan con sus pagos hipotecarios, especialmente en tiempos de crisis económica y fluctuaciones en los tipos de interés. Su eficacia, sin embargo, aún es limitada. Los deudores hipotecarios con dificultades para pagar su préstamo hipotecario se enfrentan a una tramitación farragosa y algo hostil, con entidades financieras que no siempre tratan al afectado con la diligencia y atención que deberían.
¿Qué es y para qué sirve?
El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de directrices y procedimientos establecidos en el Real Decreto-Ley 6/2012. Permite a los deudores con dificultades económicas renegociar su deuda hipotecaria, ofreciendo opciones como la reestructuración de la deuda, la quita del capital pendiente, o incluso la dación en pago de la vivienda.
Dichas medidas son de aplicación sucesiva: primero se adoptan las medidas financieras de reestructuración de la deuda; de ser inviables, se estudia una quita de la deuda o la dación en pago de la vivienda. Si la vivienda se ha ejecutado judicialmente, queda la posibilidad de un alquiler a precios razonables para los antiguos propietarios.
Es importante destacar que las entidades financieras se adhieren voluntariamente a este código, pero una vez adheridas, su cumplimiento es obligatorio.
Las medidas del CBP no son de aplicación universal a los hipotecados con dificultades para pagar su deuda, si no que hay que cumplir una serie de requisitos relacionados con la capacidad económica del deudor, además de establecerse límites al precio de adquisición de la vivienda habitual hipotecada. Solo los casos que pasen el filtro pueden acogerse a las medidas de alivio financiero
Dichas medidas son de aplicación sucesiva: primero se adoptan las medidas financieras de reestructuración de la deuda; de ser inviables, se estudia una quita de la deuda o la dación en pago de la vivienda. Si la vivienda se ha ejecutado judicialmente, queda la posibilidad de un alquiler a precios razonables para los antiguos propietarios.
Es importante destacar que las entidades financieras se adhieren voluntariamente a este código, pero una vez adheridas, su cumplimiento es obligatorio.
Las medidas del CBP no son de aplicación universal a los hipotecados con dificultades para pagar su deuda, si no que hay que cumplir una serie de requisitos relacionados con la capacidad económica del deudor, además de establecerse límites al precio de adquisición de la vivienda habitual hipotecada. Solo los casos que pasen el filtro pueden acogerse a las medidas de alivio financiero
Requisitos y condiciones para acogerse
Para beneficiarse de las medidas del Código, los deudores deben cumplir ciertos requisitos relacionados con su situación económica y el valor de su vivienda habitual. Entre ellos, se incluyen los siguientes requisitos económicos para poder optar a las medidas de restructuración de la deuda:
- Límites de ingresos anuales de los miembros de la unidad familiar: no pueden superar el triple del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de catorce pagas. Así, para 2024 los ingresos de una familia que precisa acogerse al CBP no podrían superar los 25.200 euros. Si algún miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad superior al 33%, el límite se incrementa a cuatro veces el IPREM: 33.600 euros. Puede llegar a cinco veces en casos más severos.
- Porcentajes de la carga hipotecaria sobre los ingresos. La cuota hipotecaria ha de superar el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar. Para calcular los ingresos netos se restará a los ingresos brutos los impuestos y cotizaciones sociales pagadas en el ejercicio. La tasa es del 40% para familias con discapacitados.
- Además, se impone un tercer filtro que complica y limita aún más el acceso al CBP. Esta tercera exigencia implica cumplir uno de los siguientes condicionantes: (i) que el porcentaje de los ingresos familiares destinados a pagar la mensualidad hipotecaria (tasa de esfuerzo) se haya incrementado, comparando el momento de la solicitud y los 4 años anteriores; (ii) que hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
Especial vulnerabilidad
Los siguientes casos se incluyen en el concepto de circunstancias familiares de especial vulnerabilidad:
- Familia numerosa.
- Unidad familiar monoparental con hijos a su cargo.
- Familias con menores de edad.
- Discapacitados a partir del 33%, en situación de dependencia o enfermedad grave.
- Con alguna víctima de violencia de género, trata o explotación sexual.
- Deudores mayores de 60 años.
Además, en el CBP 2022 se introdujeron requisitos adicionales para adaptarse a las nuevas realidades económicas, ampliando el alcance a un mayor número de familias afectadas por la subida de los tipos de interés. Medidas muy criticadas por dejar fuera a los hipotecados a tipo fijo y ser eminentemente coyunturales: de hecho, el Euribor ya muestra señales de rebaja para finales de 2024 y 2025.
Precio de adquisición de la vivienda habitual
Si hemos pasado el primer filtro, toca el turno a la garantía hipotecaria: ha de ser la vivienda habitual de la familia y su precio de adquisición (sin IVA o ITPAJD) no puede superar los 300.000 euros ni la siguiente fórmula: 1,20 * m2 construidos * Índice de Precios de la Vivienda (IPV).
Para la dación en pago el requisito es aún más exigente: no superar los 250.000 euros o m2 * IPV.
Para la dación en pago el requisito es aún más exigente: no superar los 250.000 euros o m2 * IPV.
Reestructuración de la deuda
La reestructuración de la deuda es una de las soluciones clave del Código. Consiste en modificar las condiciones del préstamo hipotecario para hacerlo más manejable para el deudor. Esto puede incluir periodos de carencia, ampliación del plazo de amortización, y ajustes en los tipos de interés.
Plan de reestructuración aplicable (tasa de esfuerzo incrementada en al menos 1,5):
Plan de reestructuración aplicable (tasa de esfuerzo incrementada en al menos 1,5):
- Carencia de amortización de capital de 5 años.
- Ampliación del plazo de amortización hasta los 40 años.
- Bonificación del interés de las hipotecas variables, durante la carencia, a un Euribor - 0,10%. No hay bonificación en el caso de hipotecas a tipo fijo.
Buenas medidas que, a mi juicio, no deberían aplicarse a un colectivo tan limitado como el fijado por el CBP.
La quita del capital pendiente: ¿es viable?
Cuando la reestructuración no es suficiente, el Código permite la posibilidad de una quita, es decir, una reducción del capital pendiente de la hipoteca. Esta medida puede ser crucial para familias que enfrentan una situación económica particularmente difícil.
El problema: es de aplicación voluntaria por parte de la entidad financiera. La quita se calcularía por alguno de los siguientes métodos:
El problema: es de aplicación voluntaria por parte de la entidad financiera. La quita se calcularía por alguno de los siguientes métodos:
- Quita del 25% del capital pendiente de amortizar.
- Quita equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
La dación en pago en casos excepcionales
En situaciones extremas, el Código contempla la dación en pago, permitiendo al deudor entregar la vivienda al banco para cancelar su deuda. Cuando el plan de reestructuración ha resultado inviable, el banco no acepta quita de la deuda, no se ha producido la subasta del bien inmueble y no hay cargas posteriores a la hipoteca.
Además, el CBP ofrece la posibilidad de alquilar la vivienda durante los 2 años posteriores a la dación, pagando una renta del 3% del importe total de la deuda antes de la dación. El impago de esta renta supone un interés de demora del 10%.
Además, el CBP ofrece la posibilidad de alquilar la vivienda durante los 2 años posteriores a la dación, pagando una renta del 3% del importe total de la deuda antes de la dación. El impago de esta renta supone un interés de demora del 10%.
Bancos adheridos al código de buenas prácticas
Hasta la fecha, 83 entidades bancarias se han adherido al CBP, lo que vendría a reflejar su compromiso con la responsabilidad social y el apoyo a sus clientes en dificultades.
El Banco de España también ofrece herramientas como simuladores en su web e información útil sobre las opciones al alcance de los Deudores hipotecarios en dificultades, para ayudar a los propietarios a entender sus opciones.
El Banco de España también ofrece herramientas como simuladores en su web e información útil sobre las opciones al alcance de los Deudores hipotecarios en dificultades, para ayudar a los propietarios a entender sus opciones.
Lo cierto es que es contratar una hipoteca es una decisión muy importante y debemos valorar bien todos los aspectos que la rodean, para evitar futuros problemas como puede ser la incapacidad de pago. Por eso, contar con expertos que te asesoren en la contratación de tu hipoteca es fundamental.
