Con la situación económica actual, es normal que te hayas planteado cambiar de banco tu hipoteca para buscar mejores condiciones. Pero, ¿sabes realmente cómo hacerlo? ¿Te suenan los términos novación y subrogación de hipoteca? ¡Vamos a aclararlo!
La novación implica renegociar tu hipoteca con el mismo banco, mientras que la subrogación significa trasladar tu préstamo hipotecario a otra entidad financiera. Aunque ambas buscan mejorar tus condiciones, el proceso y las implicaciones son diferentes.
Pero, ¿cómo ha impactado la Ley 5/2019 en estos procesos?
Esta ley ha simplificado especialmente los procesos de subrogación y novación cuando el objetivo es cambiar el tipo de interés de variable a fijo, reduciendo significativamente las comisiones en estos casos. ¡Una excelente noticia para tu bolsillo!
En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.
Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.
Las mejores hipotecas para subrogación
Algunas de las financiaciones hipotecarias más destacadas para subrogación de hipoteca, son las siguientes:
Hipoteca fija Sabadell
Hipoteca Naranja fija ING
Hipoteca fija Unicaja 100% online
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- 2.5 %
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Novación de la hipoteca: Renegocia con tu banco actual
La novación de la hipoteca es el acuerdo al que llegas con tu banco para modificar las condiciones de tu préstamo hipotecario sin cambiar de entidad. Eres tú, como cliente, quien suele iniciar esta negociación para conseguir mejores condiciones, como una reducción del tipo de interés.
¿Qué cambios permite la novación de la hipoteca?
- Importe pendiente de la hipoteca: Puedes solicitar una ampliación de capital si necesitas más dinero.
- Plazo de amortización: Se puede extender para reducir la cuota mensual o acortar para pagar menos intereses a largo plazo.
- Tipo de interés: Es posible cambiar de tipo fijo a variable o viceversa, o disminuir el diferencial si tienes una hipoteca variable.
- Titular del préstamo hipotecario: Permite añadir o quitar titulares debido a situaciones como fallecimiento o divorcio.
- Sistema de liquidación: Se pueden introducir periodos de carencia o sistemas de cuotas crecientes. La Ley 5/2019 también considera la posible pérdida financiera del banco al liquidar anticipadamente (artículo 23).
Gastos de una novación hipotecaria: ¿Cuánto cuesta renegociar?
Para que la novación se lleve a cabo, tanto tú como el banco debéis llegar a un acuerdo. Una vez aprobado, la novación genera una serie de gastos (además de la posible comisión bancaria) que varían según las modificaciones realizadas. La Ley 5/2019 ha reducido estos costes, tanto en la novación como en la subrogación, como veremos más adelante.
Los gastos habituales de una novación hipotecaria incluyen:
- Comisión bancaria por novación: Esta comisión se negocia al inicio de la hipoteca y suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente.
- Gastos de notaría: Los honorarios notariales suelen ser del 0,2% al 0,5% del capital pendiente.
- Registro de la propiedad: Los costes de inscripción en el registro se estiman en el 50% de los gastos de notaría.
- Gastos de gestoría: No dependen del importe de la novación, sino de la empresa contratada, y suelen estar entre 100€ y 150€.
- Tasación: Si es necesario tasar de nuevo la vivienda (por ejemplo, en una ampliación de capital), el coste varía, pero suele estar entre 250€ y 350€.
- Impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD): Solo se paga si se realiza una ampliación de capital, y el porcentaje (alrededor del 0,5%) depende de la comunidad autónoma.
Aunque la novación permite mejorar tus condiciones financieras, implica ciertos gastos que debes tener en cuenta. La ventaja principal frente a la subrogación es que estos gastos suelen ser menores. Por ello, es muy importante analizar estos costes para asegurarte de que la operación es beneficiosa.
¿Cuándo te conviene realizar una novación hipotecaria?
Elegir entre novación y subrogación depende de tus necesidades y objetivos.
La novación es una buena opción si:
✅ Necesitas ampliar el capital de tu hipoteca, algo que la subrogación no permite.
✅ El importe total de los gastos de la novación es significativamente menor que los de una subrogación.
✅ Quieres añadir o eliminar titulares del préstamo hipotecario.
Subrogación de la hipoteca: Cambia de banco y busca mejores condiciones
La subrogación de la hipoteca es el proceso mediante el cual trasladas tu préstamo hipotecario de un banco a otro, buscando generalmente mejores tipos de interés. En un mercado con fluctuaciones importantes en los tipos, la subrogación puede ser una opción muy atractiva para reducir tus pagos mensuales y el coste total de la hipoteca.
Algunas de las entidades que suelen ofrecer buenas condiciones para la subrogación son: BBVA, Myinvestor, Openbank o Bankinter.
Tipos de subrogación
Al analizar los tipos de subrogación, puedes elegir entre dos opciones:
- Subrogación del acreedor: Es la más común, donde cambias tu hipoteca a otra entidad financiera. Al cancelar la hipoteca anterior en el Registro de la Propiedad, tienes la ventaja de no tener que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Subrogación del deudor: Se da en operaciones de compra-venta de inmuebles, donde el comprador asume la hipoteca existente del vendedor.
A diferencia de la novación, en la subrogación solo se pueden modificar y mejorar los tipos de interés y el plazo de amortización. El inconveniente es que no se pueden realizar ampliaciones de capital ni añadir titulares a la hipoteca.
¿Qué gastos implica una subrogación de hipoteca?
Llevar a cabo una subrogación de la hipoteca también conlleva una serie de gastos.
Aquí te decimos cuáles:
- Comisión de subrogación: Se paga por cambiar de banco. La ley establece que para los primeros 5 años, esta comisión puede ser de hasta el 0,50% del capital pendiente, y para los años restantes, de hasta el 0,25%.
- Gastos de notaría
- Registro de la Propiedad
- Gestoría
Es importante tener en cuenta que los gastos de una subrogación suelen ser mayores que los de una novación. Antes de decidirte, analiza detenidamente los costes de la operación y compáralos con el ahorro que obtendrás al cambiar de banco para determinar si la subrogación es realmente beneficiosa.
¿Cuándo conviene realizar una subrogación de la hipoteca?
Si aún no sabes si te conviene o no realizarla, presta especial atención al listado que te mostramos a continuación.
La subrogación de hipoteca puede ser la mejor opción si:
✅ Tu banco actual no te ofrece una mejora significativa en las condiciones en comparación con las ofertas de otras entidades.
✅ La relación entre los gastos de la subrogación y el beneficio económico que obtendrás al cambiar de banco es favorable.
✅ Quieres evitar el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que sí tendrías que abonar al cancelar tu hipoteca actual y contratar una nueva.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y La Ley 5/2019
La Ley 5/2019 trajo consigo cambios importantes respecto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en casos de novación y subrogación de hipotecas.
Actualmente, y gracias a esta ley, existen supuestos en los que estás exento de pagar este impuesto. Este es el caso de las novaciones que se refieran al tipo de interés inicialmente pactado o vigente y al plazo del préstamo.
Tanto la novación como la subrogación son herramientas útiles para mejorar las condiciones de tu hipoteca. Desde Rankia te recomendamos que analices tu situación particular y que compares las ofertas y los costes para ver cuál es la opción que más se ajusta a ti.
Tanto la novación como la subrogación son herramientas útiles para mejorar las condiciones de tu hipoteca. Desde Rankia te recomendamos que analices tu situación particular y que compares las ofertas y los costes para ver cuál es la opción que más se ajusta a ti.
Con esta información disponible, seguro que tienes más clara la diferencia entre novación y subrogación de hipotecas. No obstante, si aún tienes dudas:
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia principal entre novación y subrogación?
La novación implica renegociar las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco, mientras que la subrogación implica trasladar tu préstamo hipotecario a otra entidad financiera.
¿Tengo que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la novación o subrogación?
Gracias a la Ley 5/2019, en las novaciones que se refieran al tipo de interés inicialmente pactado o vigente y al plazo del préstamo, estás exento de pagar el AJD. En la subrogación del acreedor (cambio de banco), tampoco se paga el AJD al cancelar la hipoteca anterior.
