Hipotecas a 50 años
El elevado precio de los pisos ha contribuido a la aparición de nuevos productos bancarios como las hipotecas a 50 años. Su objetivo es facilitar el acceso a una vivienda a las personas más jóvenes, a las que se financia hasta el 100% del coste del inmueble y se ofrece devolver el préstamo en cuotas mensuales más cómodas. Sin embargo, las asociaciones en defensa del consumidor y el propio de Banco de España advierten sobre los riesgos de estos productos, ya que al ampliar el plazo de la hipoteca se puede llegar a duplicar el pago de los intereses.
Facilitar el pago de las cuotas
Desde hace ya varios años la vivienda ha dejado de ser un bien de primera necesidad para convertirse en un bien de lujo. Su coste es cada vez más alto y, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), es "inconcebible" que se produzca una bajada fuerte de los precios porque aún hay mucha demanda. La falta de una cultura de alquiler deriva en el interés de la mayoría por adquirir una vivienda, incluso a costa de hipotecarse toda la vida. Es en este contexto donde surgen las hipotecas a 50 años, un producto bancario que supera por mucho los préstamos más largos concedidos hasta hace poco (a 40 años), aunque está muy por detrás de los de otros países como Japón o Estados Unidos, donde se conceden hipotecas con un plazo de devolución de 100 años.
En España, Bilbao Bizkaia Kutxa (BBK) fue la primera entidad financiera en ofertar estos productos a finales del año pasado y, desde entonces, algo menos del 10% del total de hipotecas que ha formalizado con jóvenes ha sido a 50 años. Así lo confirma la Directora de marketing BBK, Inés Monguilot, quien explica que los requisitos que se exigen "son los mismos que para una hipoteca a un plazo más corto", ya que el objetivo es "facilitar a los jóvenes el acceso a su primera vivienda con una cuota mas desahogada que les permita estar tranquilos en el pago de la misma". "Este préstamo permite tener unas cuotas más accesibles, con un mayor capital a solicitar. Por tanto, es frecuente que los más jóvenes, generalmente con menos recursos, se interesen por este producto", aclara.
El préstamo hipotecario a 50 años está dirigido a jóvenes menores de 35 años y permite financiar hasta el 100% de la vivienda, con un periodo de carencia de cinco años, durante los que sólo se abonan intereses. No obstante, la idea original de este producto no es que quien lo solicite emplee los 50 años para devolver el préstamo, señala Monguilot, sino "que las mensualidades sean menores que con otro producto y que resulte más cómodo hacer frente a la deuda". "Es importante que durante los primeros años la personas que han solicitado el crédito tengan una cuota desahogada y estén tranquilas en los pagos. Además, esto permite poder solicitar un capital mayor que en hipotecas a plazos más cortos y facilita el acceso a la primera vivienda de quienes tienen menos recursos", precisa Monguilot.
Cuando alguien contrata una hipoteca a 50 años no siempre espera emplear todo ese tiempo para devolver el préstamo, pero puede ocurrir, y hay que tener en cuenta que en ese caso las deudas pasan a los herederos, que suelen ser los descendientes. Los hijos e hijas heredarán tanto la hipoteca como la vivienda, "que la mantendrán en el patrimonio familiar y negociarán la financiación con la entidad correspondiente o bien la venderán, saldando la deuda pendiente", añade Inés Monguilot.
Desde diferentes asociaciones de consumidores se pide calma y reflexión ante este nuevo producto. "La cuota de intereses que se paga es importante, puede triplicar los intereses que se abonan, por ejemplo, con una hipoteca a 20 años. Partiendo de eso, no es un producto conveniente para la mayor parte de los ciudadanos, pero hay segmentos de la población que si quieren acceder a una vivienda en propiedad obligatoriamente tienen que recurrir a ese tipo de hipotecas porque su capacidad de pago no les permite acudir a plazos más cortos". Es el caso de personas de baja cualificación laboral, jóvenes o inmigrantes, que requieren de productos flexibles que les permitan también cancelaciones anticipadas sin comisiones. En este sentido, las asociaciones matizan que no es un producto malo porque se atiende a sectores de la población que de otra forma no podrían acceder a una vivienda en propiedad.
Mayor riesgo de sobreendeudamiento
Cuando se formaliza un préstamo hipotecario, la cuota mensual que se abona depende del importe del préstamo, del tipo de interés y del plazo. El Banco de España pide, por ello, que se informe "de manera adecuada a los clientes" debido a la escasa experiencia en la gestión de este nuevo producto. "Por la envergadura de la operación, los préstamos hipotecarios tienen un plazo dilatado, que alcanza ya los 50 años. Si no varían los tipos de interés, cuanto mayor sea el plazo del préstamo menor será la cuota y, en los casos de préstamos hipotecarios para compra de vivienda, esas menores cuotas pueden ser decisivas para permitir el acceso al inmueble. No obstante, cuando los plazos son ya muy largos, la disminución de las cuotas es mucho menos perceptible, sobre todo cuanto mayor es el tipo", advierte la entidad. Por su parte, desde la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) se alerta del "riesgo" de ampliar el plazo de pago "puesto que la mayoría de las veces esta posibilidad se utiliza para ampliar el importe global del préstamo hipotecario, con lo que se mantiene el mismo nivel de endeudamiento, pero durante un periodo de tiempo mayor, repercutiendo en una menor capacidad de ahorro familiar".
Esta Asociación asegura que alargar las hipotecas hasta 50 años "no supone ningún beneficio para el cliente, ya que su coste se incrementa de forma desproporcionada por el pago de intereses, cada vez mayores. De hecho, el Banco de España alerta sobre el riesgo que adquieren tanto entidades como clientes con la contratación de tales préstamos". Según esta teoría, la existencia de las hipotecas a 50 años "favorece el sobreendeudamiento familiar y el incremento del precio de la vivienda", lo que se traduce en una mayor dificultad para acceder a un piso. Para visualizar mejor esta situación, ADICAE propone el siguiente ejemplo con una hipoteca de 150.000 euros y que:
A 25 años:
* Una cuota mensual media de 711 euros
* Con 63.000 euros de intereses pagados
* Un capital pendiente de amortizar a los 15 años de 74.000 euros
A 40 años:
* Una cuota mensual media de 532 euros
* Con 107.000 euros de intereses pagados
* Un capital pendiente de amortizar a los 15 años de 113.000 euros
A 50 años :
* Una cuota mensual media de 438 euros
* Con 139.000 euros de intereses pagados
* Un capital pendiente de amortizar a los 15 años de 125.500 euros
También el Banco de España destaca la posibilidad de que se llegue a duplicar el pago de intereses si se amplía el plazo de la hipoteca y afirma que, si además se opta por un periodo de carencia (en el que se pagan cuotas más bajas porque sólo se abonan intereses) u otra fórmula similar "se consigue que las cuotas a pagar durante los primeros años, los más difíciles para un comprador medio de vivienda, sean menores a las de los préstamos que no ofrecen esa solución, pero a costa de que sean más altas las cuotas a pagar una vez transcurrido el período de carencia".
Jóvenes: principal grupo de riesgo
Las hipotecas a 50 años están dirigidas a jóvenes menores de 35 años. Para ADICAE, el objetivo de las entidades financieras con este requisito es captar a este colectivo "garantizándose su fidelidad durante largos años".
"Todas estas entidades publicitan sus ofertas prometiendo al joven la hipoteca ideal, no dudan en ampliar los plazos de amortización de la deuda, en ofrecer largas temporadas de carencia o en prescindir de avales para su concesión, y todo ello a costa de crear la falsa idea de que el endeudamiento es fácil y seguro para los jóvenes", critica. A su entender, el fin último de este tipo de productos no es beneficiar a los jóvenes, sino "atraparlos durante la mitad de su vida", puesto que lejos de favorecerles el acceso a la vivienda "les hace cargar con una deuda durante largos años en los que las circunstancias personales pueden variar significativamente, bien por falta de empleo o por enfermedad, y dificultar la devolución del préstamo".
Desde ADICAE se proponen otras medidas para facilitar el acceso a la vivienda, como "la construcción de vivienda pública, impedir la especulación inmobiliaria, primar la incentivación del alquiler con posible opción de compra y mantener un control público de los productos bancarios que favorecen el sobreendeudamiento familiar e hipotecan sus condiciones de vida durante décadas".
Por último, otra de las justificaciones que se argumentan en contra de estos productos es el hecho de que alargar los plazos de la hipoteca favorece la subida del precio de la vivienda, puesto que con cuotas mensuales más fáciles de pagar los clientes se deciden a adquirir inmuebles más caros, aunque ello suponga pagar una hipoteca durante toda la vida laboral.
Articulo publicado por la revista Consumer.
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