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¿Qué es una titulización hipotecaria?

¿Qué es una titulización hipotecaria?

Cuando un cliente adquiere una hipoteca, éste paga al banco unos intereses, además del préstamo inicial, la intervención del cliente no llega a mucho más, pero eso que ve, es sólo la punta del iceberg.
 Tras la crisis financiera de 2008, comenzó a ser habitual escuchar la expresión «titulación de una hipoteca», pero ¿qué es y cómo te puede afectar? En esencia, es la cesión de los derechos del crédito por parte del banco a un tercero para obtener liquidez.
La mala gestión de las entidades financieras en aquella época fue el detonante de esta acción que, a día de hoy, también se sigue desarrollando. Es más, para muchos bancos, ese es el primer paso dentro de un complejo proceso que busca asegurarse el préstamo, eliminando el riesgo y aumentando su liquidez. 

¿Qué es la titulización de una hipoteca?

Las hipotecas titulizadas son aquellas cuya deuda ha sido vendida a un tercero por el banco. Este concepto consiste en agrupar un conjunto de derechos de crédito en una misma cartera. Esta cartera es traspasada a una estructura ad hoc (sociedades, fondos…) que, a su vez, la coloca entre los inversores. Dicho de otro modo, las entidades financieras transforman activos poco líquidos en instrumentos para obtener financiación y, a su vez, eliminan el riesgo de impago. De este modo, los bancos obtienen dinero que pueden invertir en nuevos proyectos.

Esto se puede realizar porque las entidades financieras suelen incluir en los contratos hipotecarios una cláusula que permite el cambio del titular del préstamo sin previo aviso del prestatario.

La titulización sintética ocurre cuando, en lugar de traspasar el contenido completo de estas carteras formadas, se traspasa en su lugar únicamente el riesgo que conlleva este tipo de productos
Estos bonos de titulización vienen clasificados por el Banco de España de la siguiente forma:

  • ABS (Asset Backed Securities) a corto plazo: Pagarés de empresa respaldados por activos. 
  • ABS a largo plazo, entre las que se encuentra:

    • Bonos de Titulización Hipotecaria.
    • Préstamos respaldados por cualquier activo que no sea préstamo hipotecario. En este sentido, entran préstamos a coches, a estudiantes, etc.
    • CDO, que vienen a ser obligaciones garantizadas por deuda, bonos de titulización, etc. 

Una vez ya hemos comprendido la titulización, pasamos a explicar la titulización de las hipotecas. La titulización hipotecaria nació a partir de la ley 19/1992 y es el proceso por el cual las entidades financieras «venden» sus préstamos hipotecarios a terceros, eliminando su riesgo.

¿Cómo se puede realizar una titulización hipotecaria? 

Desde el punto de vista financiero, los créditos hipotecarios se ven reflejados en el balance en unos derechos de crédito y, mediante las titulizaciones, la entidad convierte los créditos hipotecarios en Bonos Titularizados para ser intercambiados en los mercados de renta fija. Esto supone que el banco vende a otros las hipotecas, traspasando los riesgos que conllevan esas hipotecas junto con los beneficios. De esta forma, el banco cierra la operación con beneficios, pudiendo seguir comercializando hipotecas sin riesgo. Los pasos que siguen las entidades financieras para llevar a cabo una titulización hipotecaria son: 

  1. Las entidades financieras crean una empresa filial, que pasa a ser el Fondo de Titulización Hipotecaria (FHT).
  2. Este Fondo de Titulización Hipotecaria (FHT) adquiere las hipotecas del banco (paquetes hipotecarios, participaciones hipotecarias etc).
  3. El Fondo de Titulización Hipotecaria (FHT) emite los Bonos de Titulación a fondos de inversión.
  4. Estos, a su vez, los comercializan, bien a instituciones de inversión colectiva, o bien a inversores particulares.

Estos Fondos de Titulización cumplen el papel de eliminar el riesgo del balance del banco, otorgándoles a su vez liquidez. 

A continuación, presentamos un ejemplo simple con los dos balances, tanto del banco como del fondo de titulización. En él vemos cómo se transfiere el préstamo hipotecario del activo del banco al Fondo de Titulización, donde se transforma en los bonos de titulización hipotecaria, y el banco ingresa el dinero percibido por la venta del préstamo al FHT. Finalmente, el FHT venderá esos bonos a terceros, bien inversores particulares, bien fondos. De esta forma, la entidad matriz sanea su balance, pues traspasando las hipotecas se deshace del riesgo a la par que gana liquidez. 

Titulizaciones durante la crisis

La banca experimentó un grave problema de liquidez al comenzar la crisis, por lo que se reformó la regulación bancaria mediante los Acuerdos de Basilea III el 16 de diciembre de 2010, fortaleciendo el sistema financiero. Se observó un grave problema en las entidades financieras, pues presentaban un crecimiento excesivo de los valores presentados en los balances y un bajo nivel de los fondos propios previstos para riesgos. A su vez, muchas entidades no contaban con reservas suficientes para hacer frente a una crisis de liquidez.

Todo esto se magnificó con las hipotecas subprime, hipotecas con un alto riesgo de impago que los bancos transferían, de la misma forma que hemos explicado anteriormente, a fondos, y estos a su vez a otros inversores, llegando incluso a asegurar la rentabilidad de estos paquetes. 

Resumiendo, estas titulizaciones se esparcieron por parte del mercado y, cuando los impagos comenzaron, se produjo un efecto dominó que se llevó por delante a bancos, inmobiliarias, fondos de inversión, etc. 

Las hipotecas subprime son un concepto que proviene de EE  UU., donde comenzó en el 2007 y se transmitió a Europa. Pues bien, el proceso que seguían los bancos  con las subprime es el mismo que la titulización, aunque, en teoría, hoy se han implementado los acuerdos de Basilea para tener un resguardo en caso de haber otra crisis de liquidez. 

¿En qué consisten los acuerdos de Basilea y por qué afectan a la titulización?

Estos acuerdos de Basilea se resumen en el siguiente cuadro:
En cuanto a las titulizaciones, contemplan:

Titulizaciones : Se fortalece el tratamiento de capital para determinadas titulizaciones complejas. Se exige a los bancos realizar análisis más rigurosos de las posiciones de titulización con calificación crediticia externa.

Lo que viene a decir que se realizarán análisis de los productos titularizados por parte de terceros, exteriores al banco, otorgando a estos análisis un peso e importancia mucho mayor del obtenido antes de la crisis.
A día de hoy, el proceso sigue siendo el mismo que llevó a la crisis; eso sí, se han reducido en gran medida el número de titulizaciones hipotecarias, además de implantarse un marco legal que regula de una forma más eficiente estos productos financieros. La cuestión es si esta regulación será suficiente o continuará siendo efectiva a lo largo del tiempo. 

¿Qué pasa si tu hipoteca está titulizada?

Lo primero que debes saber es que, si tienes una hipoteca titulizada, el banco ya no es el acreedor de tu deuda. Esto significa que se la ha vendido a un tercero, por lo que ya la ha cobrado. Sin embargo, eso no quiere decir que no tengas que seguir pagándola, puesto que tu deuda sigue en vigor. La única diferencia que existe es que el banco pierde su derecho a reclamar el pago.

Y ¿Qué sucede si dejas de pagar? El banco podrá acudir a los tribunales para exigir el pago de las cuotas pendientes, aunque eso sería improcedente. De hecho, existen sentencias a favor de los usuarios titulizados por ese motivo. No obstante, ante una ejecución hipotecaria, esta solo podría paralizarse si la hipoteca se ha titulizado al 100 %.

¿Cómo puedes saber si tu hipoteca está titulizada?

Conocer este dato es bastante complicado, pero no imposible. Por regla general, la relación que tienen los hipotecados con el banco, una vez concedida la hipoteca, es su pago mensual. Además, si no hay ningún problema de impago, lo normal es desconocer si la entidad bancaria ha vendido o no la deuda. 

Asimismo, hay que recordar que la entidad no está obligada a informar a su deudor de la titulización de su hipoteca

Para saber si tu hipoteca está o no titulizada, lo más sencillo es acudir al banco y preguntarlo, pero estos no suelen colaborar prestando dicha información. Es más, en la mayoría de ocasiones fuerzan al hipotecado a acudir a la vía judicial.

Ante esta situación, lo que puedes hacer es recurrir a la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores), y en su web podrás realizar una búsqueda compleja tratando de obtener la respuesta que buscas.

¿Puedes vender un inmueble con hipoteca titulizada?

Sí. El único cambio que te afecta es la figura del acreedor, pero tus obligaciones siguen siendo las mismas.

Por último, antes de cerrar este capítulo acerca de la titulización de una hipoteca y cómo te afecta, debes saber que renegociar los términos de una hipoteca titulizada es complicado. Al no actuar el banco como acreedor, debes acudir al fondo para renegociar las condiciones. Y no es una tarea sencilla averiguar quién es el nuevo propietario de los derechos de cobro derivados del contrato hipotecario inicial.
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  1. en respuesta a Inmigrante
    -
    #17
    08/01/17 05:05

    Muchas Gracias.

  2. en respuesta a David Franco
    -
    #16
    08/01/17 01:55

    Podrias pedir nulidad de actuaciones en la ejecucion hipotecaria.

    Habria varios temas a plantearse: enriquecimiento ilicito, apropiacion indebida, estafa procesal, adjudicacion ilegal en subasta.

    Ya hay algunas sentencias, timidas porque esto apenas esta comenzando. Tambien ha habido anulaciones a las daciones en pago ilegales, sabiendo que la hipoteca estaba titulizada.

  3. en respuesta a Inmigrante
    -
    #15
    21/04/16 16:20

    Hola Inmigrante.Saludos de nuevo.
    Ya nos conocemos de otra vez.
    Quería preguntarte una cosa.
    El banco ha contestado a una Resolucion a mi favor de CECA que mi hipoteca no está titulizada.Sólo eso.
    La Resolucion daba respuesta a mi solicitud reclamacion a ceca del registro contable del prestamo hipotecario.
    Es lo unico que he recibido.
    Y digo yo:
    Ahora puedo preguntarle al banco si mi préstamo sigue en cartera de activos? (bueno,se lo pregunté una vez y no me ha respondido)
    Ahora sería reclamar a CECA de nuevo.
    Porque si no esta en registro contable especial,es que está en cartera de activos,no?
    Me tendran que contestar o no es de mi incumbencia?
    Gracias

  4. #14
    23/03/16 08:58

    Hola,

    Vengo escuchando mucho últimamente sobre este tema, pero tengo una duda sobre la solicitud a la entidad bancaria si han titulizado o no mi hipoteca, ya que la misma está sobre la vivienda, pero figuro como deudor por deuda ajena, ya que hipotequé la casa, pero el titular es una pequeña SL de la que formaba parte.
    Mi pregunta es pues si en ese caso puedo o no puedo solicitar información sobre este tema, pues según tengo entendido se basa en la ley de consumidores.
    Gracias.

  5. en respuesta a Inmigrante
    -
    #13
    11/03/16 00:11

    Que ocurre si un banco ha quitado una vivienda y vendida, y luego los propietarios desahuciados comprueba que cuando el banco les embargo, con anterioridad el banco habia vendido la hipoteca, y cuando acudio al juzgado actuando como propietario de la hipoteca, no lo eran? Gracias. Saludos.

  6. #12
    11/03/16 00:11

    Que ocurre si un banco ha quitado una vivienda y vendida, y luego los propietarios desahuciados comprueba que cuando el banco les embargo, con anterioridad el banco había vendido la hipoteca, y cuando acudió al juzgado actuando como propietario de la hipoteca, no lo eran? Gracias. Saludos.

  7. en respuesta a Inmigrante
    -
    #11
    17/01/16 23:01

    Las titulizaciones y la banca piramidal
    https://www.youtube.com/watch?v=3uJMNpibT8Q&app=desktop

  8. en respuesta a Inmigrante
    -
    #10
    20/11/15 20:17

    Recomiendo leer esta página para quién sea víctima de un desahucio, una ejecución hipotecaria. Casi todas las hipotecas están titulizadas, es cuestión de ubicar el préstamo en el Fondo de Titulización respectivo o preguntarlo, vía diligencias preliminares (estas últimas hay que presentarlas en forma depurada).

    Aquí hay mucha información al respecto para preparar una buena oposición a una ejecución hipotecaria, dado que los bancos no son los legítimos dueños de la mayoría de las hipotecas que se ejecutan:

    https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/

  9. en respuesta a Inmigrante
    -
    #9
    20/11/15 20:10

    Respuesta del Banco de España a una consulta sobre titulizaciones:

    "De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de de
    inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un
    préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del
    préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo
    pacto en contrario, su administración."

    Aquí está la carta: http://www.sicom.cat/blog/wp-content/uploads/2015/04/Informe-Banco-de-Espa%C3%B1a-1212071-BdE.pdf

  10. en respuesta a Inmigrante
    -
    #8
    20/11/15 19:27
  11. #7
    20/11/15 19:14

    Otra sentencia más en Terrassa:

    JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN NÚMERO DOS DE TERRASSA.
    Procedimiento: Ejecución Hipotecaria /13.
    Incidente Extraordinario
    AUTO 72/2014
    En Rubí, a 13 de Mayo de 2.014.
    SSª don Javier Francisco Alba Figuero, Juez del Juzgado de Primera Instancia Número dos de Rubí, ha visto los presentes autos relativos a la ejecución hipotecaria /13.

  12. #6
    20/11/15 19:04

    Una sentencia que deja sin efecto la ejecución de una ejecución hipotecaria cuando se comprobó que el préstamo estaba titulizado, por falta de legitimidad:

    http://www.sicom.cat/blog/wp-content/uploads/2015/04/SENTENCIA-1%C2%AA-INSTANCIA-JUZGADO-FUENLABRADA.pdf

    Roj: AJPI 4/2015 - ECLI:ES:JPI:2015:4A
    Id Cendoj: 28058420012015200001
    Órgano: Juzgado de Primera Instancia
    Sede: Fuenlabrada
    Sección: 1
    Nº de Recurso: 320/2014
    Nº de Resolución:
    Procedimiento: CIVIL
    Ponente: JESUS MIGUEL ALEMANY EGUIDAZU
    Tipo de Resolución: Auto

  13. en respuesta a Inmigrante
    -
    #5
    30/06/15 05:50

    Coincido plenamente, pero además tiene serias consecuencias, ya que se ejecuta en base a un cláusula de liquidez, esto es que el acreedor certifica la cantidad adeudada y esta es la cuantia por la que se ejecuta(añadidas costas y gastos), el que certifica no es el acreedor, sino un tercero, por lo que no podría hacerlo, además de que al ocultar la circunstancia estaria posiblemente incurriendo en responsabilidades de otro tipo(penal), la verdad es que muchas de esas cláusulas de las hipotecas, como la de cesión y la de iliquidez, tienen serias sospechas de nulidad, a mi juicio son nulas, al haberse impuesto al hipotecado que no las negoció.
    El tema de la cesión es mucho más grave, ya que no ejecuta quien es titular del derecho, el acreedor, sino un tercero que se beneficia con una conducta dolosa del banco que hipoteco, ya que no ha inscrito en el Registro de la Propiedad la cesión, al no ser obligatoria, pero ya no es titular de la deuda. Carece por tanto de legitimación para ejecutar, y menos para adjudicarse por nada el bien, ya que no era acreedor.
    Tendrán los jueces a la vista de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial que obliga a las sociedades gestoras a tener las Escrituras de Constitución en sus páginas web a disposición de la genta, este dato y exigiran que acredite la entidad que el prestamo no ha sido Titulizado. No o creo.

  14. en respuesta a Ignacio Sospedra
    -
    #4
    10/05/15 10:16

    Recientemente un abogado en Cataluña ha hecho una consulta la Banco de España cuya respuesta es inquietante:

    "De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario su administración. Por otra parte, de la normativa aplicable a la titulización de préstamos no se desprende que los deudores tengan que ser informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de sus préstamos a un fondo de titulización. Además, nada se opone a que la titulización se refiera únicamente a una parte del préstamo hipotecario"

    Esta respuesta pone en duda la legitimidad de muchos bancos para proceder a demandar por ejecuciones hipotecarias, tanto los procesos en vigor como los que se han dado en estos largos años de desahucios.

    Fuente: La carta de Banco de España está internet y la carta está fechada el 26 de marzo de 2015 (referencia de salida: 2015S035383

  15. #3
    29/01/15 10:30

    La Comisión Europea desea establecer un etiquetado de calidad para diferenciar las mejores titulizaciones de las peores, con la intención de crear un mercado líquido, activo y más seguro. Esta medida a su vez, pretende dejar a un lado a las agencias de calificación de riesgo, que hasta ahora han sido grandes protagonistas en las calificaciones de los estados financieros de diversas compañías y estados.

  16. #2
    15/01/15 14:04

    Uno de los principales problemas es que este tipo de productos va bien con tipos altos....y eso no se da ahora mismo. En este entorno donde mora y prepago te puede hacer un traje es difícil entrar,

    Además es un producto que no está hecho para el retail...sino para que fluya el balance bancario

  17. #1
    14/01/15 08:50

    Hoy 14/01/2015 se ha publicado que la agencia de calificación Standard&Poor's pagará una multa de unos 1.000 millones de dólares (unos 8.500 millones de euros) al gobierno de EEUU, por haber hinchado la calificación de sus productos financieros, que se basaban en hipotecas basura. Esta empresa siempre ha negado que hubiera realizado tales actividades, pero no ha sido la única en otorgar excelentes notas de calificación a productos de alto riesgo de impago.

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