El proceso de solicitar una hipoteca puede resultar todo un desafío. Muchas personas temen no cumplir con los requisitos de la entidad bancaria y, por tanto, desconocen las probabilidades reales de que les aprueben el préstamo hipotecario. Sin embargo, existen varios criterios que los bancos analizan antes de tomar su decisión. Conocerlos de antemano te permitirá prepararte mejor, aumentar tus posibilidades de aprobación y negociar en mejores condiciones.
En este artículo, te explicaremos qué tienen en cuenta las entidades financieras a la hora de conceder una hipoteca y cómo puedes mejorar tus probabilidades de éxito.
En este artículo, te explicaremos qué tienen en cuenta las entidades financieras a la hora de conceder una hipoteca y cómo puedes mejorar tus probabilidades de éxito.
Requisitos bancarios básicos: primer filtro
Cada banco establece unos requisitos generales para conceder hipotecas, que incluyen:
- Máximo porcentaje de financiación sobre el valor de tasación o compraventa.
- Nivel mínimo de ingresos mensuales para cada titular.
- Antigüedad laboral o estabilidad en los ingresos (contrato indefinido, funcionario, autónomo consolidado, etc.).
Aunque cumplas con estos requisitos, la entidad realizará un estudio de riesgo más profundo que determinará si la operación es viable para ti y para el banco.
Solvencia financiera y capacidad de endeudamiento
La capacidad de endeudamiento es uno de los factores más importantes. La mayoría de bancos exigen que la cuota mensual de la hipoteca no supere entre el 30% y 35% de tus ingresos netos.
- Ingresos netos: Se calculan restando otros préstamos y obligaciones de tu sueldo mensual.
- Ejemplo de cálculo:
- Ingresos brutos: 2.000 €
- Ingresos netos (tras descuentos y deudas existentes): 1.800 €
- Otros préstamos: 150 €/mes
- Capacidad de endeudamiento: 1.800 - 150 = 1.650 €. Un 30-35% de 1.650 € ronda entre 495 y 578 €.
- Por tanto, la cuota de tu hipoteca debería mantenerse por debajo de esa horquilla para aumentar las probabilidades de aprobación.
Consejo: Antes de solicitar la hipoteca, revisa tu nivel de endeudamiento actual. Si es posible, cancela pequeñas deudas o tarjetas de crédito para presentar un perfil más solvente.
Valor de la vivienda y porcentaje de financiación
Desde hace años, la mayoría de entidades financian un máximo del 80% del valor más bajo entre el de compraventa y el de tasación.
Ejemplo
Si vas a comprar una vivienda de 200.000 € y la tasación está en 180.000 €, es probable que te ofrezcan el 80% de 180.000 €.
- Excepciones: Algunos bancos pueden otorgar hasta el 90% del valor de tasación o incluso el 100% bajo circunstancias muy concretas (por ejemplo, aportando una segunda garantía hipotecaria o siendo funcionario).
Además, la entidad también establecerá un importe mínimo y máximo para conceder la hipoteca:
- Suele haber un importe mínimo (por ejemplo, 30.000 € o incluso 100.000 € en algunos bancos).
- También se fija un importe máximo (puede llegar hasta 1 millón de euros o más, según la entidad, siempre y cuando tu capacidad económica lo respalde).
Ahorros necesarios: más allá de la entrada
Además del 20% (o más) que no te financia el banco, existen gastos asociados a la compraventa e hipoteca, como:
- Notaría, gestoría, registro y tasación
- Impuestos: ITP o IVA (en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano), y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) si corresponde.
Estos costes pueden ascender a un 10-15% del valor de la vivienda. Por ello, es altamente recomendable contar con un colchón de ahorros cercano al 30% del importe total para cubrir tanto la entrada como estos gastos.
Estabilidad laboral
La estabilidad de los ingresos es otro dato crucial que influye en la concesión de la hipoteca:
- Trabajadores con contrato indefinido o funcionarios suelen tener más facilidades, ya que el banco percibe menos riesgos de impago.
- Autónomos y personas con contratos temporales pueden conseguir hipoteca, pero deben aportar una documentación más exhaustiva (historia de facturación, declaraciones de IVA e IRPF, etc.).
- Una antigüedad de al menos 2 años en la actividad económica es un punto positivo para los autónomos.
Nota: Cuanta mayor demostración de ingresos estables y recurrentes puedas presentar, mejores condiciones podrás negociar.
Edad y número de titulares
- Número de titulares:
- Solicitar la hipoteca con dos titulares (pareja, familiar, etc.) aumenta las probabilidades de aprobación y mejora la capacidad de endeudamiento.
- Edad del solicitante:
- La mayoría de entidades exigen que al final del plazo hipotecario, ninguno de los titulares supere los 75 años (aunque esto puede variar).
- Es decir, si el solicitante tiene 40 años, la hipoteca difícilmente se extenderá más allá de 30 o 35 años para que finalice antes de cumplir 75.
Garantías adicionales: el avalista
Cuando los ingresos o la estabilidad laboral no convencen al banco, existe la posibilidad de aportar un avalista. Este avalista se compromete a asumir la deuda si el titular no puede. A veces, se garantiza con otra propiedad libre de cargas o con ahorros.
- Ojo: Avalar con un inmueble o aval personal es una gran responsabilidad para la persona que avala. Debe ser la última opción si no existen otras vías de reforzar la operación.
Cómo comprobar tus probabilidades de concesión
- Calcula tu ratio de endeudamiento: Usa simuladores o herramientas online para saber cuál sería tu cuota mensual ideal.
- Comprueba el porcentaje de financiación: Si necesitas financiar más del 80%, investiga bancos que ofrezcan condiciones especiales.
- Revisa tus ahorros: Asegúrate de cubrir la entrada y los gastos asociados (un 30% aproximado).
- Estudia tu situación laboral: Si no es estable, ten preparada la documentación que acredite ingresos recurrentes.
- Pide asesoramiento profesional: Si no tienes claro tu perfil de riesgo, un asesor hipotecario puede orientarte y presentar tu caso de la mejor forma ante las entidades.
¿Qué hacer si no cumples algún requisito?
Si identificas que tus probabilidades de concesión son bajas, no te desanimes. Existen soluciones como:
- Reunificar deudas antes de solicitar la hipoteca para mejorar tu ratio de endeudamiento.
- Aumentar tus ahorros y retrasar la compra unos meses para llegar a un mejor colchón económico.
- Buscar un avalista si es viable y asume la responsabilidad, o negociar un contrato indefinido.
- Comparar varias entidades: No todos los bancos analizan el riesgo de la misma manera; algunos son más flexibles que otros en ciertos puntos (por ejemplo, perfil de autónomos o jóvenes con contrato indefinido).
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