La oferta vinculante es un documento que el banco o entidad de crédito entrega al cliente con todas las cláusulas contenidas en el préstamo hipotecario. En este artículo resolveremos las cuestiones más comentadas sobre la oferta vinculante y mostraremos un modelo: ¿es obligatoria? ¿me compromete a algo? ¿y si no estoy de acuerdo con las condiciones de la hipoteca?
¿Qué es una oferta vinculante?
La oferta vinculante es un documento que entrega el banco con las características y condiciones de la hipoteca que se le plantea al cliente. Por regla general, es un documento que el cliente puede solicitar gratuitamente al banco para estudiar detenidamente todas las condiciones y cláusulas contenidas en la hipoteca.
Según la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la oferta vinculante será obligatoria de entregar si el cliente ha superado los filtros y aprobaciones necesarios, y si así lo pide el propio cliente de manera voluntaria. No obstante, tener una oferta vinculante no obliga a nada al potencial cliente, sino que únicamente obligará a la entidad a preservar las condiciones económicas pactadas durante un tiempo determinado. Es decir, el cliente puede decidir libremente si acepta las condiciones del préstamo hipotecario que se incluyen en la oferta vinculante. Si no está de acuerdo con algún punto, puede tratar de negociarlo con la entidad bancaria.
Según la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la oferta vinculante será obligatoria de entregar si el cliente ha superado los filtros y aprobaciones necesarios, y si así lo pide el propio cliente de manera voluntaria. No obstante, tener una oferta vinculante no obliga a nada al potencial cliente, sino que únicamente obligará a la entidad a preservar las condiciones económicas pactadas durante un tiempo determinado. Es decir, el cliente puede decidir libremente si acepta las condiciones del préstamo hipotecario que se incluyen en la oferta vinculante. Si no está de acuerdo con algún punto, puede tratar de negociarlo con la entidad bancaria.
Luego, la entidad con la que decides finalmente contratar la hipoteca te entregará la oferta vinculante de forma obligatoria si decides aceptarla y seguir hacia delante. Así, con una antelación mínima de 10 días, podrás realizar la firma ante notario.
Por otro lado, la oferta vinculante no tiene que ser una copia exacta del contrato. Si quieres una copia íntegra del contrato del préstamo hipotecario para estudiarlo antes de la firma, y una explicación del mismo, es obligatorio superar el acta de transparencia en la propia notaría, donde el notario te explicará el contrato, resolverá tus dudas, y además, te someterá a un pequeño test para comprobar que sabes lo que están contratando.
Por otro lado, la oferta vinculante no tiene que ser una copia exacta del contrato. Si quieres una copia íntegra del contrato del préstamo hipotecario para estudiarlo antes de la firma, y una explicación del mismo, es obligatorio superar el acta de transparencia en la propia notaría, donde el notario te explicará el contrato, resolverá tus dudas, y además, te someterá a un pequeño test para comprobar que sabes lo que están contratando.
Plazos y obligaciones en una oferta vinculante
A modo orientativo, este seria el conjunto de plazos por los que un cliente de hipoteca promedio deberá superar para recibir su oferta vinculante:
- Primera visita al banco: Nos comenta inicialmente nuestro perfil y la documentación que necesitan para valorarlo a fondo.
- Segunda visita al banco: Entregamos la documentación. Puede que recibamos ese mismo día una simulación no oficial de una hipoteca teórica.
- Esperamos unos días (entre 3 y 7) y el banco puede tener una decisión final, o bien, puede necesitar ampliación de cierta documentación.
- Tercera visita al banco: Nos ofrecen una oferta hipotecaria a nivel económico a falta de tasación, por lo que la oferta es vinculante a nivel económico pero aún no está ratificada por la falta de tasación del inmueble.
En total, para recibir nuestra oferta vinculante, hemos consumido un tiempo de entre 1 y 2 semanas.
Por tanto, en caso de aprobación, se pactarán las condiciones del préstamo hipotecario con el cliente y se le facilitará el documento. Para hacernos una idea, esta sería la documentación principal que el cliente recibiría de manera obligatoria por parte del banco y la notaría si el proceso de compraventa se ejecuta con normalidad:
- FIPRE: Solicitar un folleto informativo de la hipoteca o información precontractual (FIPRE).
- FIPER: Es el siguiente paso al folleto informativo. También se conoce como ficha de información personalizada.
- Tasación del inmueble: Documento que valora nuestra vivienda para la obtención de la hipoteca.
- Certificado energético: Es obligatorio desde la puesta en marcha de la última ley de crédito hipotecario.
- Escritura del préstamo hipotecario: La escritura hipotecaria debe estar firmada por el banco y el cliente ante notario, por lo que es un documento tiene mayor validez que la oferta vinculante.
Cabe recordar que la oferta vinculante únicamente compromete al banco a respetar las condiciones acordadas en caso de que el cliente quiera seguir adelante con la operación, por lo que el objetivo de la misma es proteger al consumidor en caso de incumplimiento del banco de las condiciones.
Ofertas vinculantes en subrogaciones y novaciones hipotecarias
En una operación de subrogación de hipoteca, la oferta vinculante tiene implicaciones algo distintas, ya que en última instancia, el banco del que quieres irte deberá recibir salvo caso contrario, la oferta para comprobar que la subrogación se efectúa por una mejora de condiciones.
De esta forma, el banco actual puede estudiar las nuevas condiciones que se van a aplicar en el préstamo y tiene la opción de mejorar la oferta del préstamo, igualando o mejorando las condiciones que le ofrecería el neuvo banco a ese cliente en concreto. Si el banco de origen mejora la oferta, el cliente permanecerá en esa entidad.
Cabe destacar que el mero hecho de estudiar o aprobar a nivel económico una hipoteca destinada a subrogación no significa que nuestro banco de toda la vida se vaya a enterar, sólo lo sabrá cuando realmente tengamos la intención de ejecutar la subrogación o novación como tal.
De esta forma, el banco actual puede estudiar las nuevas condiciones que se van a aplicar en el préstamo y tiene la opción de mejorar la oferta del préstamo, igualando o mejorando las condiciones que le ofrecería el neuvo banco a ese cliente en concreto. Si el banco de origen mejora la oferta, el cliente permanecerá en esa entidad.
Cabe destacar que el mero hecho de estudiar o aprobar a nivel económico una hipoteca destinada a subrogación no significa que nuestro banco de toda la vida se vaya a enterar, sólo lo sabrá cuando realmente tengamos la intención de ejecutar la subrogación o novación como tal.
Ejemplo de una oferta vinculante de una hipoteca
La oferta vinculante en un hipoteca tiene el aspecto de un dossier con varios folios en los que aparecen las condiciones económicas de la hipoteca (tipo de interés de referencia, comisiones de la hipoteca, plazo de amortización, etc). También podemos encontrarnos las cuotas de amortización del préstamo hipotecario a modo de hoja de cálculo.
A modo de ejemplo orientativo, una oferta se debería parecer en el contenido, al siguiente ejemplo genérico:
A modo de ejemplo orientativo, una oferta se debería parecer en el contenido, al siguiente ejemplo genérico:
Como se puede observar, las partes obligatorias que debe incluir la oferta vinculante son:
- Fecha de entrega y firma/sello del banco.
- Datos del cliente.
- Condiciones: Tipo de interés, índice de referencia, periodo de revisión del tipo, comisiones.
- Productos vinculados a la hipoteca y sus respectivas bonificaciones en el tipo de interés/diferencial.
- Algunos bancos te pedirán que firmes la oferta vinculante el día que la recibas, aunque no suele ser habitual y por ley no nos obliga a nada.
En definitiva, siempre será recomendable acudir a un experto del sector que nos ayude a tomar la mejor decisión, y en RANKIA tenemos a los mejores asesores hipotecarios con los que puedes consultar tu caso totalmente GRATIS.
👉🏼 Si estás buscando solicitar una hipoteca, te recomendamos leer el siguiente artículo: 'Mejores hipotecas fijas y variables del año'
_col.png?1677486733 "Mejores hipotecas a tipo de interés fijo 2017")
