Es posible que hayas oído hablar acerca de la hipoteca inversa, pero ¿tienes claro qué es, cómo funciona y requisitos para solicitarla? Una hipoteca inversa es una solución financiera pensada para complementar los ingresos durante la jubilación.
Se llama inversa porque, al contrario que la financiación hipotecaria "normal", es el titular del préstamo quién recibe en forma de pago único o periódicamente dinero del banco (lo más habitual es pactar una renta mensual hasta el fallecimiento del hipotecado). Las características clave de la hipoteca inversa son:
Se llama inversa porque, al contrario que la financiación hipotecaria "normal", es el titular del préstamo quién recibe en forma de pago único o periódicamente dinero del banco (lo más habitual es pactar una renta mensual hasta el fallecimiento del hipotecado). Las características clave de la hipoteca inversa son:
- Es un préstamo garantizado por la vivienda habitual.
- Beneficiarios: mayores de 65 años.
- Ventaja clave: el propietario sigue residiendo en la vivienda.
- Devolución: al fallecimiento o venta del inmueble.
Si la opción de contratar una hipoteca inversa te interesa, a continuación te explicamos su funcionamiento y requisitos.
¿Qué es la hipoteca inversa en España?
La hipoteca inversa es un producto financiero diseñado para personas mayores de 65 años que les permite obtener liquidez utilizando su vivienda como garantía, sin necesidad de venderla ni abandonarla. A diferencia de una hipoteca tradicional, en la que el propietario paga cuotas al banco, en la hipoteca inversa, es la entidad financiera la que realiza pagos al propietario, ya sea en forma de renta mensual, disposición única o combinaciones de ambas.
No es una financiación al uso y ni tan siquiera está destinada para todos los perfiles de usuarios. Tan solo si eres mayor de 65 años, si se acredita una discapacidad del 33% o si se es una persona dependiente propietaria de una vivienda podrás ser receptivo a estas propuestas, por lo que normalmente está asociado a la jubilación. Podemos encontrar una definición oficial en la exposición de motivos de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que la define como:
"un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de la tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación, por parte de la entidad, del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito."
Ventajas y desventajas de la hipoteca inversa
Pros
- Permanencia en la vivienda sin perder la titularidad
- Funciona como complemento a la pensión
- Incrementar ingresos mensuales
- Libre disposición del dinero
- Sin obligación de devolver en vida
- Beneficios fiscales (no se considera renta)
Contras
- Reducción del patrimonio: Menor herencia para los herederos
- Valor de la vivienda puede fluctuar
- Requiere asesoramiento profesional
- Pueden aplicarse comisiones y costes
- Es un producto financiero más complejo que requiere asesoramiento adecuado
Nacho García Pascual
Experto en Hipotecas, Vivienda y Mercado inmobiliario
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Una de las ventajas de la hipoteca inversa es que podrás disponer de una mejor jubilación durante los años dorados de tu vida, porque a la pensión que te pudiese corresponder se le añadirá otro ingreso con el que principio con contabas. No obstante, este producto financiero no está lleno de ventajas, también tiene algún que otro inconveniente que deberás valorar para ver si realmente te conviene optar por esta opción en el momento de la jubilación.
¿Cuándo optar por la hipoteca inversa?
Este tipo de hipoteca puede ser una opción ante las pensiones más bajas que impidan satisfacer las necesidades más inmediatas y básicas. También resulta útil en el caso de dispongas de una pensión no retributiva. En estas situaciones, la hipoteca inversa podrá servirte para que estés en condiciones de elevar los ingresos más bajos.
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Más sobre la hipoteca inversa: como funciona
La hipoteca inversa no es un producto muy conocido por parte de las personas mayores de 65 años. Consiste en una mecánica particular que deberás conocer para constatar si te conviene o no su contratación. Se basa en la idea de que el beneficiario percibirá una cantidad fija y garantizada mensual de por vida, pero a diferencia de otra clase de hipotecas más convencionales, sin exigirte el dinero prestado.
- El propietario firma un contrato con una entidad financiera o aseguradora.
- El propietario recibe fondos basados en el valor de tasación de su vivienda y su edad: Generalmente, a mayor edad, mayor será la cantidad que se puede recibir.
- La vivienda queda como garantía, pero el titular mantiene su uso y disfrute hasta su fallecimiento.
- La deuda acumulada, que incluye el capital recibido más los intereses generados, no se exige hasta el fallecimiento del propietario o hasta que decida vender la propiedad.
- Tras el deceso, los herederos pueden optar por: Cancelar la deuda abonando el importe total acumulado, vender la vivienda para saldar la deuda y, si procede, quedarse con el excedente; o refinanciar la deuda mediante una nueva hipoteca u otro instrumento financiero.
Por ejemplo:
Imagina que tienes 75 años y tu vivienda habitual está valorada en 200.000 euros. Decides contratar una hipoteca inversa para complementar tu pensión mensual. El banco te ofrece una renta mensual de 600 euros al mes, de forma vitalicia (hasta tu fallecimiento).
- Supongamos que vives hasta los 85 años (10 años más desde la firma de la hipoteca). Durante ese tiempo recibirás:
- 600 euros x 12 meses x 10 años = 72.000 euros
Cuando falleces, tus herederos se encuentran con la siguiente situación:
- La deuda total a devolver será de 72.000 euros más los intereses acumulados durante estos 10 años.
En este caso, los herederos podrán decidir cómo proceder:
- Cancelar la deuda abonando el importe pendiente y conservar la vivienda.
- Vender la vivienda, saldar la deuda con el dinero de la venta, y quedarse con el excedente.
- Refinanciar la deuda para mantener la vivienda sin necesidad de venderla.
Riesgos y aspectos legales de la hipoteca inversa
Una de las desventajas de la hipoteca inversa, es que serán tus herederos los encargados de liquidar la deuda hipotecaria contraída con la entidad encargada de comercializar este producto en el preciso momento del fallecimiento. Eso sí, con toda seguridad, la deuda no alcanzará el 100% del valor de la propiedad con hipoteca inversa. Las opciones que tienen los herederos son las siguientes:
- Vender el inmueble y pagar al banco la deuda pendiente.
- No aceptar la herencia. En este caso, el banco ejecutaría la garantía hipotecaria.
- Quedarse con el inmueble, haciendo frente a la deuda contraída con dinero de su bolsillo.
- Contratar una nueva hipoteca.
Fiscalidad:
Otro de los aspectos a tener en cuenta es el tratamiento fiscal de la hipoteca inversa. Desde un principio, será favorable para tus intereses por la sencilla razón de que los importes recibidos no tributarán en el IRPF. No en vano, son disposiciones de un crédito que te concede el banco.
Requisitos de una hipoteca inversa
Según la Ley 41/2007, para acceder a una hipoteca inversa en España se deben cumplir los siguientes requisitos:
- Edad mínima: Ser mayor de 65 años o estar afectado por dependencia severa o gran dependencia.
- Propiedad de la vivienda: Ser titular de una vivienda, preferiblemente la habitual.
- Residencia en España: Residir en territorio español.
- Tasación y seguro: La vivienda debe ser tasada por una sociedad homologada y contar con un seguro contra daños.
Contar con herederos y con una vivienda de mayor valor puede hacernos clientes más atractivos para el banco a la hora de que nos concedan una hipoteca inversa.
¿Cómo solicitar hipoteca inversa?
Solicitar una hipoteca inversa es un proceso que, aunque puede parecer complejo, se puede simplificar siguiendo los siguientes pasos:
1.Investigación previa
- Compara ofertas: Diferentes entidades bancarias ofrecen condiciones variables en cuanto a tipos de interés, comisiones y cantidades máximas a percibir.
- Asesoramiento especializado: Acude a un asesor financiero o a un mediador hipotecario para que te oriente y te ayude a elegir la opción que mejor se adapte a tus necesidades.
Existen entidades como Óptima Mayores, empresa líder de asesoramiento de hipoteca inversa en España que podrán guiarte hacia la opción que más te convenga.
2.Documentación necesaria
- DNI o NIE: Documento nacional de identidad o número de identidad de extranjero.
- Escritura de la vivienda: Título de propiedad de la vivienda.
- Últimas nóminas o pensiones: Para demostrar tus ingresos.
- Certificado de eficiencia energética: Documento que acredita la calificación energética de la vivienda.
- Otros documentos: Cada entidad puede solicitar documentación adicional, como un informe de valoración de la vivienda.
3.Presentación de la solicitud
- Contacta con la entidad: Ponte en contacto con la entidad bancaria de tu elección y solicita la documentación necesaria para formalizar la solicitud.
- Entrevista personal: En muchos casos, se te requerirá una entrevista personal para analizar tu situación financiera y responder a tus preguntas.
4.Proceso de evaluación
- Valoración de la vivienda: La entidad bancaria encargará una tasación de tu vivienda para determinar su valor de mercado.
- Análisis de la solicitud: Se analizará tu perfil financiero, la edad, el estado de la vivienda y otros factores relevantes.
5.Firma del contrato
- Condiciones del contrato: Una vez aprobada la solicitud, se te presentará un contrato con todas las condiciones del préstamo, como el importe a percibir, los intereses, las comisiones y las garantías.
- Asesoramiento legal: Es recomendable que consultes con un abogado antes de firmar el contrato para asegurarte de que comprendes todas las cláusulas.
Consejos para elegir una hipoteca inversa
Considera los siguientes factores clave:
- Tasa de interés: Asegúrate de entender si es fija o variable.
- Costes y comisiones: Considera gastos de apertura, tasación y otras posibles comisiones.
- Seguro de saldo negativo: Verifica si el préstamo incluye una protección contra déficits.
- Condiciones del préstamo: Revisa los requisitos, quién puede solicitar la hipoteca inversa, la duración y las posibles penalizaciones.
- Impacto en la propiedad: Infórmate sobre las restricciones para vender o modificar la vivienda.
- Implicaciones fiscales: Consulta con un asesor fiscal sobre los efectos en tu declaración de impuestos.
- Impacto en herederos: Evalúa cómo afectará a la herencia y los derechos de los herederos.
- Flexibilidad: Comprueba si hay opciones para hacer pagos adicionales o modificar el préstamo en el futuro.
- Asesoramiento profesional: Busca la opinión de un asesor financiero o legal especializado.
- Elige el tipo de hipoteca inversa correcto según tu caso particular
Tipos de hipoteca inversa
Existen diferentes modalidades de hipoteca inversa, entre las que destacan:
1️⃣ Hipoteca inversa temporal: El propietario recibe pagos periódicos durante un periodo determinado. Al finalizar este plazo, cesan los pagos, pero la deuda sigue generando intereses.
2️⃣ Hipoteca inversa vitalicia: Se perciben rentas durante toda la vida del propietario. La cuantía mensual suele ser menor que en la modalidad temporal, pero garantiza ingresos hasta el fallecimiento.
3️⃣ Hipoteca inversa de disposición única: El propietario recibe un único pago basado en el valor de la vivienda.
1️⃣ Hipoteca inversa temporal: El propietario recibe pagos periódicos durante un periodo determinado. Al finalizar este plazo, cesan los pagos, pero la deuda sigue generando intereses.
2️⃣ Hipoteca inversa vitalicia: Se perciben rentas durante toda la vida del propietario. La cuantía mensual suele ser menor que en la modalidad temporal, pero garantiza ingresos hasta el fallecimiento.
3️⃣ Hipoteca inversa de disposición única: El propietario recibe un único pago basado en el valor de la vivienda.
Empresas de hipotecas inversas
A continuación, presentamos dos empresas destacadas que ofrecen hipotecas inversas, brindando opciones fiables y personalizadas para aquellos que buscan convertir el valor de su vivienda en ingresos adicionales.
Modalidades de Pago:
Intereses: La hipoteca inversa de EBN Banco tiene un interés anual fijo del 6.50%, que se capitaliza mensualmente. Esto significa que los intereses se añaden al principal cada mes, incrementando el saldo total del préstamo con el tiempo.
Devolución del Préstamo: La deuda se abona al final del préstamo, generalmente cuando se vende la vivienda o al fallecimiento del propietario. En ese momento, el préstamo y los intereses acumulados se liquidan con los ingresos de la venta de la propiedad.
Documentación Necesaria:
Modalidades de Pago:
Disposición Inicial: La primera disposición mensual se utiliza exclusivamente para cubrir los gastos de constitución de la operación.
1.Hipoteca inversa de EBN Banco
La hipoteca inversa de EBN Banco es una opción destacada para personas mayores de 65 años que buscan liquidez sin perder la propiedad de su vivienda. A continuación, se detallan las características más importantes:
Requisitos:
Requisitos:
- Edad mínima de 65 años.
- Propiedad de una vivienda valorada en más de 150,000 euros.
Modalidades de Pago:
- Pago Único: Se puede recibir una suma global inmediata que se calcula en función del valor de la vivienda y la edad del solicitante.
- Pagos Periódicos: Alternativamente, se puede optar por recibir pagos periódicos para obtener un ingreso adicional constante.
Intereses: La hipoteca inversa de EBN Banco tiene un interés anual fijo del 6.50%, que se capitaliza mensualmente. Esto significa que los intereses se añaden al principal cada mes, incrementando el saldo total del préstamo con el tiempo.
Devolución del Préstamo: La deuda se abona al final del préstamo, generalmente cuando se vende la vivienda o al fallecimiento del propietario. En ese momento, el préstamo y los intereses acumulados se liquidan con los ingresos de la venta de la propiedad.
Documentación Necesaria:
- Fe de vida anual.
- Certificado de la comunidad de propietarios.
- Certificado del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Recibo del seguro de hogar.
- Actualización de los contactos de los herederos.
2.Hipoteca Inversa de Caja de Ingenieros
Por otro lado, la hipoteca inversa de Caja de Ingenieros ofrece características ligeramente diferentes:
Requisitos:
Requisitos:
- Edad mínima de 70 años.
- Propiedad de una vivienda que será evaluada para determinar su valor.
Modalidades de Pago:
- Pagos Mensuales: Se reciben pagos mensuales que no pueden ser inferiores a 500 euros, durante un periodo máximo de 20 años.
Importe del Préstamo: El importe máximo del préstamo es el 60% del valor de tasación de la vivienda, sujeto a la aceptación por parte de Caja de Ingenieros.
Disposición Inicial: La primera disposición mensual se utiliza exclusivamente para cubrir los gastos de constitución de la operación.
Hipoteca inversa: opiniones
Por un lado, muchos valoran positivamente la posibilidad de mejorar la calidad de vida en la jubilación, manteniendo la propiedad y sin necesidad de vender la vivienda. Destacan la tranquilidad financiera que ofrece a quienes carecen de ahorros suficientes para afrontar gastos imprevistos.
Por otro lado, existen opiniones críticas centradas en la reducción del patrimonio heredable. Algunos usuarios consideran que las condiciones de contratación son complejas y que la necesidad de asesoramiento independiente es imprescindible para evitar malentendidos o decisiones precipitadas.
Por otro lado, existen opiniones críticas centradas en la reducción del patrimonio heredable. Algunos usuarios consideran que las condiciones de contratación son complejas y que la necesidad de asesoramiento independiente es imprescindible para evitar malentendidos o decisiones precipitadas.
En general, la percepción de este producto es más favorable cuando se utiliza como complemento a otras fuentes de ingresos y tras haber consultado a un asesor financiero especializado.
En mi experiencia, la hipoteca inversa puede ser una opción muy útil para complementar la pensión, siempre que se entienda bien el producto y se cuente con asesoramiento adecuado. Algunos usuarios valoran positivamente la posibilidad de obtener liquidez sin perder su hogar; otros muestran reticencias por el impacto en la herencia.
Un producto complejo no apto para toda persona mayor
💸 La idea de la hipoteca inversa es buena: que podamos obtener liquidez cuando nos jubilemos, gracias a nuestro ahorro en forma de activo inmobiliario. En España la cultura financiera aún es deficiente y hay poca gente que llegue a su jubilación con unas inversiones rentables y diversificadas. Se invierte, básicamente, en la vivienda habitual y en segundas residencias, sin aprovechar las ventajas de algunos activos financieros como los fondos de inversión.
Recibir un complemento a la pensión pública mediante productos que permitan hacer líquido el patrimonio inmobiliario sin tener que venderlo, por tanto, es especialmente útil en nuestro país. Sin embargo, la complejidad del préstamo hipotecario inverso, la ausencia de una banca pública que ofrezca productos de carácter social u asistencial y el condimento de clientes mayores sin formación financiera suficiente, determinan los ingredientes perfectos para el desastre.
Recibir un complemento a la pensión pública mediante productos que permitan hacer líquido el patrimonio inmobiliario sin tener que venderlo, por tanto, es especialmente útil en nuestro país. Sin embargo, la complejidad del préstamo hipotecario inverso, la ausencia de una banca pública que ofrezca productos de carácter social u asistencial y el condimento de clientes mayores sin formación financiera suficiente, determinan los ingredientes perfectos para el desastre.
Debes tener especial cuidado con entidades financieras y aseguradoras privadas que ofrecen hipotecas inversas buscando el ánimo de lucro, limitando mucho el potencial cliente que se puede beneficiar de este producto y ofreciéndolo en condiciones demasiado gravosas. Así la última firma en la que he asistido, cuyo acreditante era una compañía de seguros, concedió la financiación inversa al 6,74% nominal anual, muy por encima de las condiciones de una hipoteca normal.
David Bartual
Experto en Hipotecas y Economía
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Si te planteas solicitar una hipoteca inversa, te recomiendo que cuentes con la ayuda de una persona de confianza, y leer detenidamente la Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa publicada por el Banco de España. Solo si entiendes perfectamente las implicaciones, avanza en su solicitud de financiación inversa.
¿Qué ocurre con la hipoteca inversa si fallece el titular?
Cuando el titular de una hipoteca inversa fallece, la deuda pendiente pasa a formar parte del patrimonio hereditario. Los herederos tienen varias opciones: pueden optar por saldar la deuda acumulada y conservar la vivienda, financiar la compra mediante una nueva hipoteca, o bien decidir no asumir la deuda, en cuyo caso la entidad financiera podrá vender la vivienda para recuperar el capital prestado. Es importante señalar que la deuda no puede superar nunca el valor de tasación de la vivienda, lo que garantiza que los herederos no tendrán que asumir deudas adicionales.
¿Se puede cancelar una hipoteca inversa?
Sí, si se reembolsa el capital recibido más los intereses generados.
¿Existen alternativas a las hipotecas inversas?
Si, existenopciones alternativas como: venta de nuda propiedad, renta vitalicia inmobiliaria, o venta convencional con derecho de uso.
👉🏻 Si conocer cuáles son las mejores hipotecas del año, consulta nuestro blog especializado.
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