Es posible que en alguna ocasión, hayas oído hablar acerca de la hipoteca inversa, pero ¿tienes claro qué es, cómo funciona y requisitos para solicitarla?
Se trata de un producto para que los mayores de 65 años puedan disponer de unos ingresos fijos con los que complementar su jubilación a cambio de su vivienda.
💡 Se llama inversa porque, al contrario que la financiación hipotecaria "normal", es el titular del préstamo quién recibe en forma de pago único o periódicamente dinero del banco (lo más habitual es pactar una renta mensual hasta el fallecimiento del hipotecado).
Si la opción de contratar una hipoteca inversa te interesa, a continuación te explicamos su funcionamiento y requisitos.
Se trata de un producto para que los mayores de 65 años puedan disponer de unos ingresos fijos con los que complementar su jubilación a cambio de su vivienda.
💡 Se llama inversa porque, al contrario que la financiación hipotecaria "normal", es el titular del préstamo quién recibe en forma de pago único o periódicamente dinero del banco (lo más habitual es pactar una renta mensual hasta el fallecimiento del hipotecado).
Si la opción de contratar una hipoteca inversa te interesa, a continuación te explicamos su funcionamiento y requisitos.
Hipoteca inversa: un plan para la jubilación
La hipoteca inversa no es una financiación al uso y ni tan siquiera está destinada para todos los perfiles de usuarios. Tan solo si eres mayor de 65 años, si se acredita una discapacidad del 33% o si se es una persona dependiente propietaria de una vivienda podrás ser receptivo a estas propuestas. Se trata de un préstamo hipotecario que se encarga de abonar una cantidad mensual todos los años como contraprestación a la garantía que este bien material ejerce sobre estos intermediarios.
Podemos encontrar una definición oficial en la exposición de motivos de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, cuando en referencia a la hipoteca inversa la define como "un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de la tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación, por parte de la entidad, del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito."
Una de las ventajas de la hipoteca inversa es que podrás disponer de una mejor jubilación durante los años dorados de tu vida, porque a la pensión que te pudiese corresponder se le añadirá otro ingreso con el que principio con contabas. No obstante, este producto financiero no está lleno de ventajas, también tiene algún que otro inconveniente que deberás valorar para ver si realmente te conviene optar por esta opción en el momento de la jubilación.
Este tipo de hipoteca puede ser una opción ante las pensiones más bajas que impidan satisfacer las necesidades más inmediatas y básicas. También resulta útil en el caso de dispongas de una pensión no retributiva. En estas situaciones, la hipoteca inversa podrá servirte para que estés en condiciones de elevar los ingresos más bajos.
Requisitos para acceder a la hipoteca inversa
Al tratarse de una financiación algo atípica, también lo son los requisitos que te demandarán para que puedas solicitar la hipoteca inversa y contar así con unos ingresos fijos todos los meses. Hay dos requisitos básicos que deberemos cumplir:
- Ser mayor de 65 años e independientemente de los ingresos que aportes a tu próxima jubilación, o contar con una discapacidad mayor o igual al 33% o en su caso que tengas dependencia. No obstante, en algunas propuestas de las entidades financieras suelen eliminar esta cláusula en el contrato para que se beneficien más personas.
- Ser titular o propietario de una vivienda, que en todos los casos deberá ser la principal. Las hipotecas inversas no se aplican sobre segundas residencia u otra clase de inmuebles.
Contar con herederos y con una vivienda de mayor valor puede hacernos clientes más atractivos para el banco a la hora de que nos concedan una hipoteca inversa.
¿Cómo funciona la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa no es un producto muy conocido por parte de las personas mayores de 65 años. Se rige por una mecánica particular que deberás conocer para constatar si te conviene o no su contratación. Se basa en la idea de que el beneficiario percibirá una cantidad fija y garantizada mensual de por vida, pero a diferencia de otra clase de hipotecas más convencionales, sin exigirte el dinero prestado.
El arma de doble filo que tiene la hipoteca inversa es que serán tus herederos los encargados de liquidar la deuda contraída con la entidad encargada de comercializar este producto en el preciso momento del fallecimiento. Eso sí, con toda seguridad, la deuda no alcanzará el 100% del valor de la propiedad con hipoteca inversa. Las opciones que tienen los herederos son las siguientes:
- Vender el inmueble y pagar al banco la deuda pendiente.
- No aceptar la herencia. En este caso, el banco ejecutaría la garantía hipotecaria.
- Quedarse con el inmueble, haciendo frente a la deuda contraída con dinero de su bolsillo.
- Contratar una nueva hipoteca.
Otro de los aspectos a tener en cuenta es el tratamiento fiscal de la hipoteca inversa. Desde un principio, será favorable para tus intereses por la sencilla razón de que los importes recibidos no tributarán en el IRPF. No en vano, son disposiciones de un crédito que te concede el banco.
¿Cómo solicitar hipoteca inversa?
Solicitar una hipoteca inversa es un proceso que, aunque puede parecer complejo, se puede simplificar siguiendo los siguientes pasos:
1.Investigación previa
- Compara ofertas: Diferentes entidades bancarias ofrecen condiciones variables en cuanto a tipos de interés, comisiones y cantidades máximas a percibir.
- Asesoramiento especializado: Acude a un asesor financiero o a un mediador hipotecario para que te oriente y te ayude a elegir la opción que mejor se adapte a tus necesidades.
- Existen entidades como Óptima Mayores, empresa líder de asesoramiento de hipoteca inversa en España que podrán guiarte hacia la opción que más te convenga.
2.Documentación necesaria
- DNI o NIE: Documento nacional de identidad o número de identidad de extranjero.
- Escritura de la vivienda: Título de propiedad de la vivienda.
- Últimas nóminas o pensiones: Para demostrar tus ingresos.
- Certificado de eficiencia energética: Documento que acredita la calificación energética de la vivienda.
- Otros documentos: Cada entidad puede solicitar documentación adicional, como un informe de valoración de la vivienda.
3.Presentación de la solicitud
- Contacta con la entidad: Ponte en contacto con la entidad bancaria de tu elección y solicita la documentación necesaria para formalizar la solicitud.
- Entrevista personal: En muchos casos, se te requerirá una entrevista personal para analizar tu situación financiera y responder a tus preguntas.
4.Proceso de evaluación
- Valoración de la vivienda: La entidad bancaria encargará una tasación de tu vivienda para determinar su valor de mercado.
- Análisis de la solicitud: Se analizará tu perfil financiero, la edad, el estado de la vivienda y otros factores relevantes.
5.Firma del contrato
- Condiciones del contrato: Una vez aprobada la solicitud, se te presentará un contrato con todas las condiciones del préstamo, como el importe a percibir, los intereses, las comisiones y las garantías.
- Asesoramiento legal: Es recomendable que consultes con un abogado antes de firmar el contrato para asegurarte de que comprendes todas las cláusulas.
Factores a considerar al elegir una hipoteca inversa
Al elegir una hipoteca inversa, considera los siguientes factores clave:
- Tasa de interés: Asegúrate de entender si es fija o variable.
- Costes y comisiones: Considera gastos de apertura, tasación y otras posibles comisiones.
- Seguro de saldo negativo: Verifica si el préstamo incluye una protección contra déficits.
- Condiciones del préstamo: Revisa los requisitos, la duración y las posibles penalizaciones.
- Impacto en la propiedad: Infórmate sobre las restricciones para vender o modificar la vivienda.
- Implicaciones fiscales: Consulta con un asesor fiscal sobre los efectos en tu declaración de impuestos.
- Impacto en herederos: Evalúa cómo afectará a la herencia y los derechos de los herederos.
- Flexibilidad: Comprueba si hay opciones para hacer pagos adicionales o modificar el préstamo en el futuro.
- Asesoramiento profesional: Busca la opinión de un asesor financiero o legal especializado.
Ventajas y desventajas de una hipoteca inversa
Ahora que sabes un poco más acerca de las hipotecas inversas, ¿realmente merecen la pena? Vamos a analizar algunas de las ventajas y desventajas de una hipoteca inversa.
Pros
- Más dinero que complemente tu pensión. Podrás obtener un dinero extra que te puede servir para complementar tu pensión. A mayor sea el precio de tu casa, más será la cantidad que se recibirá por parte del banco. Además, cuanto más mayor seas, la entidad puede prestar más dinero.
- Tu casa sigue siendo tuya. Aunque la casa esté hipotecada, puedes seguir viviendo en ella o incluso alquilarla, si se trata de tu segunda residencia.
- El dinero que el banco te paga, no lo tienes que devolver. De esta parte, como hemos mencionado con anterioridad, se encargarán los herederos tras el fallecimiento.
Contras
- La cantidad de dinero a cobrar no es muy elevada. Por norma general, no se puede vivir de lo que pagan por hipoteca inversa, por eso está bien combinarlo con la pensión para que sea complementario.
- Dificultad para vender la vivienda. Solo podrás vender tu casa en el caso de que puedas cancelar la deuda con lo que obtengas de la venta.
- Tus herederos podrían quedarse sin la casa. En el supuesto de no poder saldar la deuda que se ha contraído con la hipoteca inversa, tus herederos pueden quedarse sin su casa. Por otro lado, si la venta o el embargo de la vivienda no cubre toda la deuda del banco, la entidad puede embargar más propiedades de la herencia.
Empresas de hipotecas inversas
A continuación, presentamos dos empresas destacadas que ofrecen hipotecas inversas, brindando opciones fiables y personalizadas para aquellos que buscan convertir el valor de su vivienda en ingresos adicionales.
Modalidades de Pago:
Intereses: La hipoteca inversa de EBN Banco tiene un interés anual fijo del 6.50%, que se capitaliza mensualmente. Esto significa que los intereses se añaden al principal cada mes, incrementando el saldo total del préstamo con el tiempo.
Devolución del Préstamo: La deuda se abona al final del préstamo, generalmente cuando se vende la vivienda o al fallecimiento del propietario. En ese momento, el préstamo y los intereses acumulados se liquidan con los ingresos de la venta de la propiedad.
Documentación Necesaria:
Modalidades de Pago:
Disposición Inicial: La primera disposición mensual se utiliza exclusivamente para cubrir los gastos de constitución de la operación.
1.Hipoteca inversa de EBN Banco
La hipoteca inversa de EBN Banco es una opción destacada para personas mayores de 65 años que buscan liquidez sin perder la propiedad de su vivienda. A continuación, se detallan las características más importantes:
Requisitos:
Requisitos:
- Edad mínima de 65 años.
- Propiedad de una vivienda valorada en más de 150,000 euros.
Modalidades de Pago:
- Pago Único: Se puede recibir una suma global inmediata que se calcula en función del valor de la vivienda y la edad del solicitante.
- Pagos Periódicos: Alternativamente, se puede optar por recibir pagos periódicos para obtener un ingreso adicional constante.
Intereses: La hipoteca inversa de EBN Banco tiene un interés anual fijo del 6.50%, que se capitaliza mensualmente. Esto significa que los intereses se añaden al principal cada mes, incrementando el saldo total del préstamo con el tiempo.
Devolución del Préstamo: La deuda se abona al final del préstamo, generalmente cuando se vende la vivienda o al fallecimiento del propietario. En ese momento, el préstamo y los intereses acumulados se liquidan con los ingresos de la venta de la propiedad.
Documentación Necesaria:
- Fe de vida anual.
- Certificado de la comunidad de propietarios.
- Certificado del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Recibo del seguro de hogar.
- Actualización de los contactos de los herederos.
2.Hipoteca Inversa de Caja de Ingenieros
Por otro lado, la hipoteca inversa de Caja de Ingenieros ofrece características ligeramente diferentes:
Requisitos:
Requisitos:
- Edad mínima de 70 años.
- Propiedad de una vivienda que será evaluada para determinar su valor.
Modalidades de Pago:
- Pagos Mensuales: Se reciben pagos mensuales que no pueden ser inferiores a 500 euros, durante un periodo máximo de 20 años.
Importe del Préstamo: El importe máximo del préstamo es el 60% del valor de tasación de la vivienda, sujeto a la aceptación por parte de Caja de Ingenieros.
Disposición Inicial: La primera disposición mensual se utiliza exclusivamente para cubrir los gastos de constitución de la operación.
Un producto complejo no apto para toda persona mayor
💸 La idea de la hipoteca inversa es buena: que podamos obtener liquidez cuando nos jubilemos, gracias a nuestro ahorro en forma de activo inmobiliario 🏠 .
En España la cultura financiera aún es deficiente y hay poca gente que llegue a su jubilación con unas inversiones rentables y diversificadas. Se invierte, básicamente, en la vivienda habitual y en segundas residencias, sin aprovechar las ventajas de algunos activos financieros como los fondos de inversión.
Recibir un complemento a la pensión pública mediante productos que permitan hacer líquido el patrimonio inmobiliario sin tener que venderlo, por tanto, es especialmente útil en nuestro país.
⚠️ Sin embargo, la complejidad del préstamo hipotecario inverso, la ausencia de una banca pública que ofrezca productos de carácter social u asistencial y el condimento de clientes mayores sin formación financiera suficiente, determinan los ingredientes perfectos para el desastre 📛.
La normativa de transparencia es antigua y deficiente, quedando esta modalidad de financiación inexplicablemente fuera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Las entidades financieras y aseguradoras privadas que ofrecen hipotecas inversas buscan el ánimo de lucro, limitando mucho el potencial cliente que se puede beneficiar de este producto y ofreciéndolo en condiciones demasiado gravosas. Así la última firma en la que he asistido, cuyo acreditante era una compañía de seguros, concedió la financiación inversa al 6,74% nominal anual, muy por encima de las condiciones de una hipoteca normal.
Si bien la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, establece las bases del obligatorio servicio de asesoramiento independiente y previo que debe prestarse a los hipotecados, no queda bien regulado ni supervisado que dicho servicio sea de calidad y verdaderamente independiente.
Si se plantea solicitar una hipoteca inversa, solo o con la ayuda de una persona de confianza, lea detenidamente la Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa publicada por el Banco de España. Solo si entiende perfectamente las implicaciones, avance en su solicitud de financiación inversa.
En España la cultura financiera aún es deficiente y hay poca gente que llegue a su jubilación con unas inversiones rentables y diversificadas. Se invierte, básicamente, en la vivienda habitual y en segundas residencias, sin aprovechar las ventajas de algunos activos financieros como los fondos de inversión.
Recibir un complemento a la pensión pública mediante productos que permitan hacer líquido el patrimonio inmobiliario sin tener que venderlo, por tanto, es especialmente útil en nuestro país.
⚠️ Sin embargo, la complejidad del préstamo hipotecario inverso, la ausencia de una banca pública que ofrezca productos de carácter social u asistencial y el condimento de clientes mayores sin formación financiera suficiente, determinan los ingredientes perfectos para el desastre 📛.
La normativa de transparencia es antigua y deficiente, quedando esta modalidad de financiación inexplicablemente fuera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Las entidades financieras y aseguradoras privadas que ofrecen hipotecas inversas buscan el ánimo de lucro, limitando mucho el potencial cliente que se puede beneficiar de este producto y ofreciéndolo en condiciones demasiado gravosas. Así la última firma en la que he asistido, cuyo acreditante era una compañía de seguros, concedió la financiación inversa al 6,74% nominal anual, muy por encima de las condiciones de una hipoteca normal.
Si bien la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, establece las bases del obligatorio servicio de asesoramiento independiente y previo que debe prestarse a los hipotecados, no queda bien regulado ni supervisado que dicho servicio sea de calidad y verdaderamente independiente.
Si se plantea solicitar una hipoteca inversa, solo o con la ayuda de una persona de confianza, lea detenidamente la Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa publicada por el Banco de España. Solo si entiende perfectamente las implicaciones, avance en su solicitud de financiación inversa.
¿Qué ocurre con la hipoteca inversa si fallece el titular?
En el caso de que fallezca el titular se deberán seguir los siguientes pasos:
1️⃣Reembolso del préstamo
- Pago del saldo: El saldo del préstamo debe ser reembolsado. Esto se puede hacer mediante la venta de la propiedad o con otros fondos disponibles.
2️⃣Opciones para los herederos
- Venta de la propiedad: Los herederos pueden optar por vender la propiedad para cubrir el saldo de la hipoteca inversa. Cualquier excedente de la venta, después de pagar la deuda, se puede heredar.
- Pago del saldo con otros fondos: Los herederos pueden elegir pagar el saldo de la hipoteca inversa usando fondos propios y conservar la propiedad.
- Devolución de la propiedad: Si los herederos deciden no vender la propiedad ni pagar la deuda, la propiedad se devolverá al prestamista. La entidad financiera recuperará la propiedad y la venderá para saldar el préstamo.
3️⃣Protección contra déficits
- Seguro de saldo negativo: Las hipotecas inversas en España suelen tener una cláusula que protege contra déficits. Esto significa que si el valor de la propiedad no cubre el saldo total del préstamo, el prestamista asume la pérdida, y los herederos no están obligados a pagar la diferencia.
4️⃣Procedimientos legales y administrativos
- Trámites legales: Los herederos deben gestionar la herencia y cumplir con los trámites legales correspondientes. Esto puede incluir la liquidación de la hipoteca inversa y la administración de la propiedad según las leyes de herencia españolas.
Para obtener asesoramiento específico y adaptar las acciones a las circunstancias particulares, es recomendable consultar con un abogado o asesor financiero especializado en herencias y propiedades.
¿Qué diferencia hay entre una hipoteca inversa y una hipoteca tradicional?
A continuación os mostramos las principales diferencias entre una hipoteca inversa y las hipotecas tradicionales:
Hipoteca inversa
- Pagos: El prestamista paga al titular del préstamo en lugar de recibir pagos mensuales del prestatario.
- Propósito: Diseñada para proporcionar ingresos a personas mayores utilizando el valor acumulado de su vivienda.
- Reembolso: El préstamo se paga al vender la propiedad, refinanciarla, o cuando el titular fallece o se muda.
- Seguro de saldo negativo: Incluye protección contra déficits, garantizando que no se pagará más de lo que vale la propiedad.
Hipoteca tradicional
- Pagos: El prestatario hace pagos mensuales que amortizan el préstamo, incluyendo capital e intereses.
- Propósito: Financia la compra de una vivienda, con el objetivo de pagar el préstamo completamente al final del plazo.
- Reembolso: La deuda se paga al final del préstamo, y si no se paga, el prestamista puede ejecutar la hipoteca.
- Seguro de saldo negativo: Generalmente no aplica; el prestatario es responsable de cualquier déficit.
¿Cómo afecta la hipoteca inversa a los hijos?
Una hipoteca inversa puede afectar a los hijos de las siguientes formas:
- Herencia de la propiedad: La deuda se paga con la venta de la propiedad. El seguro de saldo negativo protege a los herederos de pagar más que el valor de la vivienda.
- Opciones para los herederos: Pueden optar por pagar la deuda con otros fondos para conservar la propiedad.
- Impacto en la herencia: La herencia puede ser reducida debido al saldo del préstamo que se deduce antes de transferir el valor restante.
- Responsabilidad financiera: Los herederos no son responsables de déficits que excedan el valor de la propiedad.
Es importante planificar y comunicar estos aspectos con anticipación.
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