Las hipotecas son productos financieros que muchas personas utilizamos para comprar una vivienda. Aunque lo que quizás no sabes acerca de este producto es que existe la posibilidad de ampliarlo y subrogarlo.
Esta alternativa puede ser muy útil en distintas situaciones, por eso, aquí vas a descubrir cuál de estas opciones es más interesante para ti.
¿Segunda hipoteca, ampliación de hipoteca o subrogación?
Tener suscrita una hipoteca puede ser una barrera a la hora de conseguir una nueva línea de crédito... o todo lo contrario. Puedes conseguir financiación a través de una ampliación de tu hipoteca, suscribiendo una segunda hipoteca sobre tu vivienda actual o realizando una subrogación con cambio de condiciones en una nueva entidad.
En cualquier caso, para valorar qué estrategia es más rentable, habrá que evaluar las necesidades del demandante. También, por supuesto, dependerá de las condiciones que solicite el banco en cada caso.
Normalmente, cuando contratas una hipoteca, tu idea inicial es que no vas a necesitar acudir a más líneas de crédito mientras esté vigente. Pero la vida está llena de sorpresas y puede que en algún que otro momento surja la necesidad de reformar la propia vivienda o incluso la oportunidad de impulsar un nuevo negocio adquiriendo un local. Para convencer al banco de financiar la operación, deberás aportar algún tipo de garantía. Y tu vivienda, debido a su valor, puede ofrecerse como aval.
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Opciones para adquirir financiación
Si tu vivienda tiene hipoteca, tienes 3 sistemas por los que puedes solicitar financiación extra:
- Segunda hipoteca.
- Ampliación de la que ya tienes vigente.
- Subrogación de hipoteca con ampliación del importe.
Todos estos escenarios representan una opción completamente válida y puedes recurrir a ellos. No obstante, para discernir cuál de estos sistemas de financiación te conviene más, necesitarás valorar las ventajas e inconvenientes que conllevan.
Los trámites que tendrás que realizar para solicitar una segunda hipoteca o una ampliación de tu hipoteca actual serán muy parecidos. Por el contrario, no ocurrirá lo mismo con los gastos, por lo que tendrás la obligación analizar ambas situaciones para constatar cuál es la más beneficiosa para tus intereses personales. Por su parte, la subrogación de hipoteca puede tener unas condiciones u otras en función del banco al que te subrogues.
A continuación, vamos a ver detalladamente todas las posibilidades anteriores.
Pedir una segunda hipoteca: ¿en qué situación?
Si decides acudir a una segunda hipoteca para satisfacer tu necesidad de financiación, estarías pagando dos cuotas mensuales por la misma vivienda. Esta actuación, en buena parte de las ofertas, se materializará por una duplicación en los gastos, las comisiones y las posibles penalizaciones que tiene este producto bancario.
Condiciones que impondrá el banco para conceder una segunda hipoteca
Si optas por la formalización de una segunda hipoteca, debes tener mucho cuidado con la operación. Los requerimientos que te exigirán desde el banco no serán los mismos que en tu primera solicitud. De hecho, serán más exigentes y eso lo notarás enseguida en las negociaciones.
Para empezar, deberás tener saldada buena parte de la deuda, al menos el 50% del la hipoteca concedida. Además, entre los dos créditos no podrás superar el 75 % del valor de tasación de la vivienda. Este es el límite que te imponen las entidades para realizar una operación de estas características. Si no cumples los dos requisitos anteriores, te verás obligado a realizar una ampliación de la hipoteca actual o una subrogación.
Dentro de esta alternativa, también puedes haber pensado en otra posibilidad: pedir una segunda hipoteca a otro banco. Por desgracia, esto no es posible, ya que es una operación de alto riesgo que no será aceptada por la segunda entidad.
El motivo por el que esto no es viable es por lo que sucedería en caso de impago. Si dejas de pagar la hipoteca, la entidad que tendría preferencia de cobro es la primera, de ahí que un segundo banco no quiera arriegarse.
Entonces, ¿es preferible realizar una ampliación de la hipoteca?
En la mayoría de las ocasiones, la ampliación de hipoteca se realizará bajo un régimen de novación. ¿Esto qué quiere decir? Pues es algo tan sencillo como que te darán mayor financiación, pero con las mismas condiciones, en tu primer crédito hipotecario.
Puede ser una operación muy interesante y rentable si ya estabas satisfecho con las condiciones de tu hipoteca. Además, esta elección será más beneficiosa para defender tus intereses porque tendrás menos gastos que si suscribieses una nueva hipoteca.
Para solicitar una ampliación de hipoteca, tendrás que estar al corriente de los pagos. Además, la nueva cuota de la hipoteca no tendría que superar el 35% de tus ingresos mensuales, tal y como recomienda el Banco de España.
Por otro lado, la ampliación de hipoteca no estará exenta de gastos. En consecuencia, tendrás que consultar en el contrato si existe comisión por novación o cambio de condiciones, abonar gastos de notaría y nueva tasación. Además, si realizas una novación de hipoteca para incrementar la cantidad hipotecada, tendrás que satisfacer el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Solo estarás exento del pago del AJD si cambias el tipo de interés del préstamo actual. Esto es algo que se recoge en el artículo 9 de la Ley 2/94:
Estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley y la modificación se refiera a la mejora de las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente.
¿Compensa una subrogación de hipoteca con cambio de condiciones?
Una subrogación de hipoteca es una modificación sobre alguno de los actores de la hipoteca: el deudor o el acreedor. En este caso, nos referimos a la subrogación de acreedor, es decir, cambiar la hipoteca de banco.
Al cambiar la hipoteca de banco, únicamente se producirá un cambio en el tipo de interés, generalmente abaratándose. Por lo tanto, si además queremos cambiar el plazo o el importe de la hipoteca, tendremos que solicitar una subrogación con ampliación de financiación.
Por regla general, la mayoría de hipotecas se pueden solicitar para primera o segunda vivienda o para subrogar tu hipoteca habitual. Una de las entidades que te posibilita una subrogación de tu hipoteca es EVO banco. Esta opción puede ser interesante si lo que buscas es adquirir financiación.
No obstante, debes tener cuidado con los gastos que conlleva. A menos que la nueva entidad esté dispuesta a asumir una parte de los costes de la subrogación, pueden duplicarse los costes.
En definitiva, ¿Qué opción es mejor: segunda hipoteca, ampliación de crédito o subrogación?
El momento más delicado es aquel en el que deberás optar por uno u otro sistema de financiación. Y es que, por mucho que exprimas las ideas para llegar a la mejor solución, todo dependerá de las condiciones que te imponga tu banco. También entra en juego tu factor personal, es decir, dónde y cómo vas a emplear el dinero.
En nuestra opinión, si lo que deseas es realizar una reforma del hogar, la opción más satisfactoria pasa por demandar una ampliación a tu hipoteca. Por otro lado, si deseas comprar un bien material o poner en marcha un negocio, quizás te convenga más suscribir otra hipoteca.
A nivel general, la primera de las alternativas siempre es más recomendable por la sencilla razón de que genera menos gastos. La subrogación de hipoteca con ampliación de capital es una operación más compleja que puede llevar asociados muchos costes, pero con la que conseguirás no solo financiación, sino también mejorar las condiciones de tu hipoteca actual.
_col.png?1677486733 "Mejores hipotecas fijas")
