¿Conoces la cláusula de penalización por amortización anticipada de hipoteca? Como sabes, las amortizaciones te permiten pagar parte de tu préstamo antes de su vencimiento. Lo que quizás aún no conozcas es que existen tres maneras de hacerlo.
Puedes escoger la reducción del plazo, del importe mensual que abonas o la liquidación de la deuda por completo (amortización total). A pesar de ello, las opciones más utilizadas suelen ser las amortizaciones anticipadas parciales, es decir, las dos primeras que te he mencionado.
Cómo funciona la amortización anticipada de una hipoteca
La amortización anticipada parcial de la hipoteca te obliga a elegir entre saldar la deuda antes de tiempo o pagar cada mes una cantidad menor. Con ambas opciones ahorrarás intereses, puesto que se calculan sobre la deuda. Sin embargo, por regla general, la opción más demandada es la de acortar el plazo, ya que con ella se generan intereses durante menos tiempo.
Una vez que has valorado los diferentes escenarios y elegido tu opción, debes hacer lo siguiente:
- Contactar con el banco para comunicarle que vas a realizar una amortización. La ventaja es que hoy en día no necesitas ir a la oficina, sino que puedes hacer todo el proceso desde la aplicación de tu entidad. Aunque antes de todo debes tener presente la posible penalización por amortización anticipada que te cobrarán, la cual está reflejada en el contrato de tu hipoteca.
- Indica la fecha en la que se realizará el pago de la cantidad amortizada. Esto no es más que un trámite, pero es necesario dejar constancia de tu decisión.
- Completado el proceso anterior, realiza el pago. Si en tu caso no vas a realizar una amortización parcial, sino total, es probable que la entidad exija un preaviso. Y la ley establece un plazo de un mes.
¿Qué es la penalización de amortización anticipada de hipoteca?
La penalización por amortización anticipada en una hipoteca es una sanción que imponen los bancos por devolverles el préstamo de forma prematura. Se trata de una compensación porque la entidad deja de recibir el pago de los intereses de la cantidad que queda por pagar.
Como sabes, esta penalización aparece en el contrato hipotecario que firman el titular del préstamo y la entidad financiera. Su importe varía en función de si el crédito está asociado a una hipoteca fija o variable. Además, esto es algo fijado por el Banco de España.
¿Cuánto cobra el banco por la penalización de amortización anticipada de una hipoteca?
En primer lugar, si no se incluye esta cláusula en el contrato hipotecario firmado por ambas partes, no se debería cobrar penalización por amortización. Esto es algo muy importante a tener en cuenta porque, si te la exigiesen, en este caso podrías negarte a abonarla.
Una vez comprobado que en tu contrato aparece esta cláusula, debes tener en cuenta la fecha de firma. Si contrataste la hipoteca después del 16 de junio de 2019, el importe a abonar es el siguiente:
- Hipoteca de interés fijo. El importe máximo será de un 2 % sobre la cantidad amortizada durante la primera década del contrato hipotecario. Pasados 10 años, la penalización será de un 1,50 % sobre el importe que se adelante.
- Hipoteca de interés variable. Aquí el importe máximo a abonar puede variar y encontramos dos opciones:
- 0,15 % de la amortización. Esto será así durante los primeros 5 años. Después no tendrás que pagar nada.
- 0,25 % de la cantidad anticipada. Siempre que devuelvas tu préstamo en los 3 primeros años del contrato. Superado este tiempo, no te podrán cobrar ningún tipo de penalización.
Además, tanto si la hipoteca contratada es a tipo fijo como a tipo variable, si el interés asociado al crédito es inferior al interés medio del mercado, no tendrás que pagar nada. Se entiende que, en una situación como la citada, la entidad financiera no sufre ningún tipo de perjuicio económico objetivo, por lo que se elimina la cláusula.
¿Qué sucede en una amortización total?
Si realizas una amortización total, saldarás la deuda, pero la vivienda seguirá inscrita en el Registro de la Propiedad pendiente de hipoteca. Esta carga no se elimina de forma automática y también conlleva un coste asociado conocido como cancelación hipotecaria registral.
Al llevar a cabo este trámite, el banco te dará un certificado de deuda cero. Posteriormente, se elaborará en la notaría una escritura de cancelación y se cumplimentará y entregará en Hacienda el modelo 600 sobre actos jurídicos y documentados (IAJD). A continuación, podrás entregar en el Registro ambos documentos para levantar las cargas que pesan sobre la vivienda.
Beneficios de la amortización anticipada de la hipoteca
A pesar de la posible penalización por amortización anticipada de la hipoteca, esta ofrece una serie de beneficios a tener en cuenta:
✅ En primer lugar, podrás ahorrar dinero evitando el pago de cualquier interés adicional sobre el préstamo.
✅ En segundo lugar, la amortización anticipada de la hipoteca te puede ayudar a conseguir tus objetivos financieros más rápidamente. Si depositas el dinero en productos de inversión, podrás obtener beneficios muy interesantes.
¿Cuándo es mejor hacer una amortización anticipada de la hipoteca?
En España, donde nos regimos por el sistema de amortización francés, es mejor hacer la amortización durante los primeros años del crédito. ¿Por qué? Porque la mayor parte de los intereses se acumulan en el primer tercio de vida del préstamo. Así, cuantos más años esperes, más intereses habrás pagado y menos beneficiosa será la operación.
No obstante, en el caso de una hipoteca a tipo variable, también se debe tener en cuenta el valor del tipo de referencia. Por eso, has de analizar si te conviene hacerlo antes o después de su revisión, dependiendo de cuándo sea más bajo.
Como último consejo, recuerda que antes de realizar un reembolso anticipado de tu deuda, debes tener presente tu situación financiera y la penalización por amortización anticipada de la hipoteca. Dicha sanción puede ser la reflejada en el contrato, inferior o incluso cero, según la situación económica de los mercados en ese momento.
Si estás pensando en realizar una amortización anticipada de la hipoteca te recomendamos leer el siguiente documento: 'Amortización anticipada de la hipoteca: ¿Reducir cuota o plazo?'
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