¿Estás considerando amortizar anticipadamente tu hipoteca, pero te preocupa enfrentarte a penalizaciones inesperadas? Entender a fondo las condiciones de tu préstamo hipotecario es fundamental para evitar comisiones que puedan mermar tus ahorros. Un factor crucial a tener en cuenta es el tipo de interés de tu hipoteca, ya que la comisión por cancelación anticipada suele ser más elevada en los préstamos a tipo fijo. En este artículo, analizaremos en detalle la penalización por amortización anticipada, te explicaremos cómo se calcula y te ofrecemos consejos prácticos para evitar o minimizar este coste.
¿Qué es la penalización hipotecaria?
Una penalización hipotecaria es un dinero extra que te cobra el banco si pagas tu hipoteca antes de tiempo. Es como una compensación por los intereses que el banco esperaba ganar.
Dependiendo de la fecha de contratación de la hipoteca, las cantidades de penalización varían:
Antes de abril de 2023 (hipoteca variable): Máximo 1% de penalización.
Entre 2007 y junio de 2019:
Primeros 5 años: Máximo 0,5%.
Después: Máximo: 0,25%.
Si la hipoteca es fija. Podía haber otra penalización sin límite (a veces hasta un 4%).
Después de junio de 2019: La ley es más clara:
Variable: 0,15% (primeros 5 años) o 0,25% (primeros 3 años), si lo pone en tu contrato.
Fija: Máximo 2% (primeros 10 años) y luego baja al 1,5%.
Estas penalizaciones pueden ser importantes, así que infórmate bien antes de amortizar tu hipoteca. El tipo de interés, cuánto tiempo te queda de hipoteca y cuánto debes, influye en la penalización.
¿Qué hace que la penalización sea más alta o más baja?
La fecha en que firmaste la hipoteca y si eres particular, autónomo o empresa influyen. Pero también el tipo de interés es clave:
Interés fijo: La penalización por pagar antes puede ser mayor, ya que el banco ya tenía caclculado cuánto iba a ganar.
Interés variable: Como los intereses cambian, la penalización por adelantar pagos a veces es menor.
Ejemplo de penalización de las hipotecas contratadas en 2024
Veamos dos escenarios para quienes contrataron su hipoteca en 2024:
Escenario 1: Hipoteca variable
Imagina que contrataste una hipoteca a tipo variable en 2023 para tu vivienda habitual y decides amortizar anticipadamente 50.000 euros.
Según la ley 5/2019, para hipotecas a tipo variable firmadas después de junio de 2019, se pueden haber pactado las siguientes comisiones máximas:
0,15% del capital amortizado si la amortización se realiza dentro de los primeros 5 años de la hipoteca.
0,25% del capital amortizado si la amortización se realiza dentro de los primeros 3 años de la hipoteca.
EJEMPLO DE CÁLCULO ⬇
Si amortizas dentro de los 3 primeros años: 0,25% de 50.000 euros = 0.0025*50.000 = 125 euros.
Si amortizas entre el año 4 y el año 5: 0,15% de 50.000 euros = 0.0015*50.000 = 75 euros.
Si amortizas después del quinto año, generalmente no se aplica esta comisión por ley en hipotecas variables contratadas a partir de la entrada en vigor de la ley. Sin embargo, es crucial revisar tu contrato, ya que podría haber cláusulas específicas.
Escenario 2: Hipoteca fija
Supongamos que contrataste una hipoteca a tipo fijo en 2023 para tu vivienda habitual y decides amortizar anticipadamente 50.000 euros.
La ley 5/2019 establece los siguientes límites máximos para la comisión por reembolso anticipado en hipotecas a tipo fijo firmadas después del 16 de junio de 2019:
2% del capital amortizado si la amortización se realiza dentro de los primeros 10 años de la hipoteca.
1,5% del capital amortizado si la amortización se realiza después de los primeros 10 años de la hipoteca.
EJEMPLO DE CÁLCULO ⬇
Si amortizas dentro de los 10 primeros años: 2% de 50.000 euros = 0.02*50.000 = 1.000 euros.
Si amortizad después de los 10 años: 1,5% de 50.000 euros = 0.015 * 50.000 = 750 euros.
Trucos para pagar menos penalización (o nada)
Hay opciones para reducir o evitar la penalización:
Busca hipotecas con pocas o ninguna comisión por pagar antes.
Habla con tu banco para ver si te pueden quitar o bajar la comisión.
Mira si puedes cambiar tu hipoteca a otro banco (subrogación). A veces tienen mejores condiciones.
Haz pagos pequeños pero más frecuentes en lugar de uno grande. Quizá le penalización sea menor.
Consejos para evitar la penalización
Pide consejo a un experto antes de hacer nada.
Lee muy bien tu contrato de hipoteca.
Piensa bien cuándo te conviene adelantar pagos.
Compara diferentes hipotecas si estás buscando una nueva.
Entender las penalizaciones te ayudará a tomar mejores decisiones sobre tu hipoteca. ¡Con un poco de información, puedes ahorrar mucho dinero!
Hipotecas destacadas del momento 🏆
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.5 %
TAE bonificado:
3.66 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Es realizar pagos extra a tu hipoteca, además de la cuota mensual acordada. Esto reduce el capital pendiente más rápido, lo que a su vez disminuye los intereses totales que pagarás y te permite terminar de pagar la hipoteca en menos tiempo. Es una forma de ahorrar dinero a largo plazo y liberarte antes de la deuda.
¿Cuándo no hay penalización por amortizar antes la hipoteca?
No hay penalización en los siguientes casos:
Por ley, en momentos específicos: Como ocurrió en 2024 para las hipotecas variables. Estate atento a posibles futuras leyes.
Si tu contrato hipotecario no la incluye: Revisa la escritura de tu préstamo. Si no se menciona una comisión por amortización anticipada, no deberían cobrarte.
En ciertas condiciones particulares: Algunos contratos podrían eximir de penalización bajo ciertos supuestos (pequeñas cantidades, después de muchos años, etc.)
¿Cómo sé si mi hipoteca tiene penalización por amortizar antes?
La información sobre las penalizaciones se encuentra en la escritura de tu préstamo hipotecario. Busca las secciones de ''comisiones'', ''gastos'', o específicamente ''amortización anticipada'' (o términos similares). Allí se indicarán los porcentajes y las condiciones en las que se aplicarán. Si no lo encuentras o no lo entiendes, pregunta a tu banco o a un asesor.
¿Qué es mejor, reducir cuota o tiempo al amortizar antes la hipoteca?
Reducir la cuota: Disminuyes la cantidad que pagas cada mes, lo que es útil si buscas alivio en tu presupuesto mensual.
Reducir el tiempo: Mantienes la cuota actual pero pagas la hipoteca en menos años. Esto te ahorra más dinero en intereses a largo plazo y te libera de la deuda antes.
_foro.png?1744801043)
_col.png?1720692095 "Hipoteca fija, mixta o variable: ¿Qué es mejor?")
