¿Qué parte de la hipoteca se puede amortizar sin penalización?

¿Estás pensando en amortizar anticipadamente tu hipoteca, pero te preocupa tener que hacer frente a penalizaciones? Comprender las condiciones de tu hipoteca es crucial para evitar comisiones inesperadas. Uno de los factores clave que debes tener en cuenta es el tipo de interés, ya que la comisión por cancelación anticipada es superior en el caso de préstamos hipotecarios a tipo fijo.

En este artículo analizaremos la comisión por cancelación anticipada y te daremos consejos para evitar o minimizar dicha comisión. Así que, ¡vamos a descubrir las mejores formas de ahorrar dinero en tu hipoteca!

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Una penalización hipotecaria es un gasto que cobran los acreedores cuando los prestatarios liquidan su hipoteca antes del plazo previamente acordado. Esta comisión se crea para recompensar al prestamista por la pérdida de ingresos por intereses que habría obtenido si el prestatario hubiera seguido haciendo pagos regulares.

Dependiendo de la fecha de contratación del préstamo hipotecario, la denominación e importe de esta penalización cambian. Así la amortización anticipada no subrogatoria de un máximo del 1% se aplicaría a los préstamos hipotecarios a tipo variable contratados antes del 27 de abril de 2003.

Los préstamos hipotecarios concedidos a personas físicas cuya garantía es una vivienda y se concertaron a partir del 9 de diciembre de 2007 hasta el 15 de junio de 2019 pagarán por la amortización anticipada una compensación por desistimiento de un máximo del 0,5% (primeros 5 años) y de un 0,25% en adelante. Además, si el interés pactado es fijo, se podría devengar una penalización más, la compensación por riesgo de tipo de interés, sin límite legal (hay pactos del 4% en muchas escrituras).

Si eres una persona física que hipoteco una vivienda a partir del 16 de junio de 2019, se aplicará la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, que establece una compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial. Los hipotecados a tipo variable pueden haber pactado un 0,15% de comisión (aplicable solo los primeros 5 años) o un 0,25% (aplicable solo los 3 primeros años). En cuanto a las hipotecas a tipo fijo firmadas a partir de esta norma, el máximo a pagar en concepto de reembolso anticipado se fija en el 2% (los primeros 10 años), que baja al 1,5% en adelante.

Las penalizaciones hipotecarias pueden suponer una cantidad considerable y es esencial conocer a fondo cómo funcionan antes de decidir liquidar una hipoteca antes de tiempo. Diferentes elementos afectan a las penalizaciones hipotecarias, como el tipo de interés de la hipoteca, el tiempo restante del plazo y el saldo pendiente. 

No obstante, algunas posibles soluciones pueden ayudar a reducir las penalizaciones hipotecarias, como elegir una hipoteca con una penalización por pago anticipado menor o descubrir diferentes opciones de financiación para pagar la hipoteca.

Además, los prestatarios pueden evitar completamente las penalizaciones hipotecarias estudiando detenidamente su contrato de préstamo y seleccionando una hipoteca que ofrezca una comisión por amortización anticipada sin penalización.

Durante 2024 los préstamos hipotecarios a interés variable no pagarán comisión alguna por amortizar anticipadamente su deuda (Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre).

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La fecha de firma de la hipoteca y el tipo de hipotecado que la contrata, sea consumidor, autónomo o empresa, además del bien hipotecado, determinan la penalización que pagaremos por adelantar pagos hipotecarios. 

El tipo de interés es otro factor que puede influir en la penalización hipotecaria. Si tienes un tipo fijo, la penalización por amortización anticipada puede ser mayor que si tienes un tipo variable. Esto se debe a que con un tipo fijo, el prestamista ya ha calculado la cantidad de intereses que adquirirá a lo largo del plazo, y la amortización anticipada significa que dejará de percibir esos ingresos. En cambio, con un tipo variable, el importe de los intereses que obtiene el prestamista puede fluctuar, lo que lo hace menos previsible y puede dar lugar a una penalización menor por amortización anticipada. 

👉🏻 Para saber más sobre la amortización anticipada de una hipoteca, puedes consultar este artículo de cómo funciona la amortización anticipada de una hipoteca. 

Calcular las penalizaciones hipotecarias puede ser complicado y desconcertante. La mayoría de los acreedores calculan las penalizaciones teniendo en cuenta el importe del préstamo, el plazo pendiente y el tipo de interés.

Sin embargo, hay otros elementos que pueden influir en el importe de la penalización, como el tipo de hipoteca, la frecuencia de pago y el importe del pago anticipado. Para calcular con precisión la penalización de tu hipoteca, es esencial comprender todos estos componentes y cómo interactúan entre sí. 

Para facilitar el proceso, puedes utilizar una calculadora online de penalización hipotecaria, que puede darte una idea aproximada de la penalización en función de las condiciones particulares de tu hipoteca y del importe del pago anticipado.

Así por ejemplo, si hemos contratado una hipoteca el año 2014 para adquirir nuestra vivienda, a tipo de interés fijo, y decidimos amortizar anticipadamente 50.000 euros, el coste máximo por Ley sería:

La penalización total en el ejemplo sería de 2.125 euros. Ciertamente, la normativa limita esta penalización a la pérdida financiera estimada para el banco. El problema es que su cálculo es complejo y queda fuera de la capacidad de un consumidor medio. Resultado: hay que creer lo que nos dice la entidad financiera o acudir a un perito economista.
 
En resumen, la clave para evitar las penalizaciones hipotecarias es leer y comprender detenidamente las condiciones de tu contrato hipotecario y planificar meticulosamente tus pagos anticipados para evitar cargos inoportunos.

Una opción viable para minimizar las penalizaciones hipotecarias es buscar un préstamo hipotecario con menores comisiones, nulas a poder ser.

Otra opción es renegociar las condiciones de tu hipoteca con tu prestamista, para reducir las comisiones pactadas.

En última instancia, la solución más adecuada para reducir la penalización hipotecaria dependerá de tu situación financiera y objetivos exclusivos, por lo que es importante consultar con un asesor financiero o especialista en hipotecas para determinar la mejor forma de actuar. 

 Obtener asesoramiento profesional de un agente hipotecario o asesor financiero es esencial para evitar las penalizaciones hipotecarias. Estos expertos pueden asesorarte sobre las mejores opciones para tu situación particular y ayudarte a navegar por el intrincado mundo de las hipotecas y la hipoteca anticipada. 

Comprender las penalizaciones hipotecarias es crucial para los propietarios que desean cancelar anticipadamente su hipoteca o refinanciar su vivienda. Teniendo en cuenta factores como el tipo de interés de su hipoteca y la fecha de firma, los prestatarios pueden calcular las penalizaciones y tomar decisiones informadas sobre su hipoteca. 

Aunque pueda parecer desalentador, dedicar tiempo a investigar y comparar opciones hipotecarias puede ahorrar a los propietarios miles de euros en comisiones.