Cuando hablamos de amortizar la hipoteca estamos hablando, básicamente, de pagar nuestro crédito en distintas cuotas, que pueden ser fijas o variables en función de las condiciones que hayamos firmado con el banco. En cada uno de estos pagos se abona una porción del capital endeudado y los intereses que se acumulan sobre ese capital.
Es decir, cuando se hace un pago hipotecario, una parte del pago se utiliza para cubrir los intereses adeudados y el resto se aplica al capital principal. A medida que se hacen pagos, el capital adeudado disminuye y, por lo tanto, los intereses que se acumulan sobre ese capital también disminuyen. Esto significa que cada pago subsiguiente se destina en mayor medida a pagar el capital adeudado y, por lo tanto, la hipoteca se amortiza con el tiempo hasta llegar a su última cuota correspondiente.
Es decir, cuando se hace un pago hipotecario, una parte del pago se utiliza para cubrir los intereses adeudados y el resto se aplica al capital principal. A medida que se hacen pagos, el capital adeudado disminuye y, por lo tanto, los intereses que se acumulan sobre ese capital también disminuyen. Esto significa que cada pago subsiguiente se destina en mayor medida a pagar el capital adeudado y, por lo tanto, la hipoteca se amortiza con el tiempo hasta llegar a su última cuota correspondiente.
¿Qué es la amortización anticipada en una hipoteca?
Llegado el momento, algunos clientes que contratan hipotecas buscan un acortamiento en la vida de su préstamo haciendo aportaciones adicionales, lo que significa amortizar anticipadamente la hipoteca. Es decir, es un pago voluntario y adicional que busca reducir anticipadamente el capital adeudado y los intereses que se acumulan sobre ese capital.
Esta amortización anticipada se puede hacer mediante 2 vías:
Esta amortización anticipada se puede hacer mediante 2 vías:
- Por una parte, con un único pago. Con esta forma de amortización podremos elegir entre acortar tiempo (la cuota se mantiene constante) o cuota (el periodo de pagos se queda igual).
- Por otra parte, con pagos periódicos aumentando la cuota regular, lo que supone cambiar las cuotas de la hipoteca haciendo que estas sean más altas. De esta manera, lo que estaremos consiguiendo es acortar la duración y cuantía de nuestra hipoteca gradualmente.
Ambas estrategias se deben valorar y será nuestra responsabilidad elegir la que más cómodos nos haga sentir. Por ejemplo, podemos ahorrar todos los meses 100€ adicionales y al terminar el año pagar al banco 1.200€ en un pago único reduciendo ese importe. Por otro lado, también se podría aumentar la cuota en 100€ mensuales buscando reducir el periodo de duración del préstamo.
¿Cómo es mejor amortizar una hipoteca variable?
Si tenemos una hipoteca a tipo variable significa que los intereses que pagamos al banco están ligados a la evolución del Euribor. Esto significa que cuanto más alto sea el Euribor más intereses estaremos pagando y más alta será la cuota. Entonces, es más recomendable hacer una amortización anticipada cuando el Euribor sea más alto.
Cuando el Euríbor se encuentra en niveles más altos, los intereses que se pagan sobre el capital adeudado son más elevados. En consecuencia, el ahorro obtenido al amortizar es mayor, ya que los intereses a pagar después de amortizar serán inferiores. Sin embargo, cuando el Euríbor está bajo, los intereses a pagar son más bajos. Esto reduce el incentivo para amortizar la deuda.
Cuando el Euríbor se encuentra en niveles más altos, los intereses que se pagan sobre el capital adeudado son más elevados. En consecuencia, el ahorro obtenido al amortizar es mayor, ya que los intereses a pagar después de amortizar serán inferiores. Sin embargo, cuando el Euríbor está bajo, los intereses a pagar son más bajos. Esto reduce el incentivo para amortizar la deuda.
¿Y si tengo una hipoteca a tipo fijo o mixto?
En el caso de tener una hipoteca a tipo fijo, hace que el nivel del Euribor nos sea casi indiferente. Podremos hacer la amortización en cualquier momento, ya que los intereses a pagar serán fijos en todo momento al igual que el capital amortizado. Mientras que, si se tiene una hipoteca mixta, dependerá de en qué momento del pago nos encontremos, si estamos en el tramo fijo o en el variable.
Es decir, aunque el Euribor no nos afecta directamente a la hora de amortizar, sí que puede jugar un papel importante en nuestro coste de oportunidad.
Imaginemos que tenemos disponible un capital de 10.000€, nuestra hipoteca fija está al 2%, y por amortizar hay una comisión asociada del 1,5%. Ello significaría que en lugar de amortizar 10.000€, estaríamos amortizando 9.850€ (150€ de comisión). Además, pongámonos que el Euribor está al 2,50%, y las cuentas remuneradas están al 2%. Podríamos optar por meter esos 10.000€ en una cuenta remunerada al 2% y sacar 200€ de rentabilidad anual.
En conclusión, pasaríamos de perder 150€ y abonar 9.850€, con su consecuente ahorro de intereses, a mantener esos 10.000€ y ganar 200€. También es importante que, si nuestra hipoteca fija posee un tipo de interés inferior al Euribor actual (2% < 2,50%), a priori, no es recomendable amortizar puesto que nuestro producto hipotecario es mejor que lo que nos podría ofrecer el mercado en ese momento. De ahí que sacar rentabilidad a nuestros ahorros antes que disponer de ellos para amortizar pueda ser una opción más a tener en cuenta.
👉🏻 Puedes consultar la evolución del Euríbor.
Y, de nuevo, recordatorio de que es importante tener en cuenta que algunos prestamistas pueden cobrar una comisión por amortización anticipada, por lo que es clave revisar los términos y condiciones del préstamo antes de tomar una decisión final.
Es decir, aunque el Euribor no nos afecta directamente a la hora de amortizar, sí que puede jugar un papel importante en nuestro coste de oportunidad.
Imaginemos que tenemos disponible un capital de 10.000€, nuestra hipoteca fija está al 2%, y por amortizar hay una comisión asociada del 1,5%. Ello significaría que en lugar de amortizar 10.000€, estaríamos amortizando 9.850€ (150€ de comisión). Además, pongámonos que el Euribor está al 2,50%, y las cuentas remuneradas están al 2%. Podríamos optar por meter esos 10.000€ en una cuenta remunerada al 2% y sacar 200€ de rentabilidad anual.
En conclusión, pasaríamos de perder 150€ y abonar 9.850€, con su consecuente ahorro de intereses, a mantener esos 10.000€ y ganar 200€. También es importante que, si nuestra hipoteca fija posee un tipo de interés inferior al Euribor actual (2% < 2,50%), a priori, no es recomendable amortizar puesto que nuestro producto hipotecario es mejor que lo que nos podría ofrecer el mercado en ese momento. De ahí que sacar rentabilidad a nuestros ahorros antes que disponer de ellos para amortizar pueda ser una opción más a tener en cuenta.
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