La amortización regular de una hipoteca consiste en el pago de la deuda adquirida, que está conformada tanto por el capital como por los intereses originados por el aplazamiento. Lo habitual es que se abone una cantidad mensual según el cuadro de amortización establecido por la entidad bancaria.
Por su parte, el deudor también cuenta con la posibilidad de realizar amortizaciones anticipadas mediante pagos extraordinarios con el objetivo de reducir la deuda. Así, la amortización puede ser total o parcial.
En el primer caso, liquidas tu deuda, y en el segundo, se pueden conseguir unas condiciones más beneficiosas para el pagador.
Recuerda que las hipotecas en España siguen el modelo de amortización francés; es decir, durante los primeros meses, los intereses generados son mayores y se van reduciendo según vaya transcurriendo el plazo establecido. Por eso, es conveniente realizar una amortización anticipada parcial en la fase inicial de una hipoteca para generar menos intereses.
¿Qué tener en cuenta a la hora de realizar una amortización?
Muchas personas se preguntan si realmente vale la pena amortizar su hipoteca. En este artículo, te explicamos cómo reducir el plazo de tu hipoteca de manera efectiva.
Para realizar una amortización anticipada sólo tienes que comunicar a tu banco la intención de realizar esta operación. Puedes hacerlo en tu oficina habitual o en la aplicación digital del banco. Una vez indicado cuánto y cuándo quieres hacerlo efectivo, puedes realizar el pago.
Para realizar una amortización anticipada sólo tienes que comunicar a tu banco la intención de realizar esta operación. Puedes hacerlo en tu oficina habitual o en la aplicación digital del banco. Una vez indicado cuánto y cuándo quieres hacerlo efectivo, puedes realizar el pago.
Debes tener presente que algunas entidades pueden aplicar comisiones por este pago anticipado de la deuda dependiendo de su política. Se pueden encontrar dos tipos de comisiones o penalizaciones por amortizar la hipoteca de forma anticipada.
Reducir la cuota o reducir el plazo de la hipoteca
Cuando realizas una amortización parcial, puedes optar por reducir tu cuota mensual o acortar la duración de la hipoteca para que acabe antes del tiempo establecido. ¿Qué diferencias hay entre esas opciones?
Al reducir la cuota, tendrás más liquidez, lo que te permitirá hacer frente a situaciones económicas más difíciles. En cambio, al acortar la duración de la hipoteca, conseguirás un mayor ahorro, ya que pagarás menos intereses.
Vamos a verlo mejor con un ejemplo. Imagina que tienes una hipoteca con las siguientes características: capital pendiente de 100.000 euros, plazo de 15 años y un tipo fijo del 2 %. En este caso, la cuota mensual sería de 643,51 euros y pagarías en concepto de intereses la cantidad total de 15.831,57 euros.
Pongamos que decides amortizar 15.000 euros y reducir la cuota mensual de la hipoteca. Al hacerse efectiva la amortización, pasarías a pagar 546,98 euros al mes y 13.456,83 euros de intereses. La principal ventaja de esta opción es evidente, se reduce la cuota, lo que favorece una economía más desahogada.
Por otro lado, como deudor puedes optar por reducir el plazo de la hipoteca. Entonces, la cuota se mantendría igual y el tiempo se acortaría hasta los 12 años y 6 meses. Los intereses generados serían 11.085 euros.
¿Conviene reducir el plazo de tu hipoteca mediante amortización?
Como puedes comprobar, la segunda opción te ofrece un mayor ahorro y acorta el período de la deuda. Sin embargo, para tomar la decisión adecuada, la mejor opción es que solicites al banco una simulación de cómo quedaría el cuadro de amortizaciones con cada una de las dos opciones.
En la actualidad, prácticamente todas las entidades te permiten hacer una simulación mediante su aplicación o web. Además, en la web del Banco de España también puedes encontrar un simulador con el que calcular las distintas alternativas.
Por otro lado, hemos de destacar que todo lo anterior es válido únicamente para las hipotecas de tipo fijo, puesto que las hipotecas de tipo variable basadas en la evolución del euríbor merecen una mención especial. Aquí la amortización anticipada puede ser una opción con la que conseguir más ahorro evitando las posibles subidas que se puedan dar en este índice.
Comisión por desistimiento
Para hipotecas fijas y variables firmadas después del 2007, la comisión será del 0,5 % de importe amortizado durante los 5 primeros años. Después, no podrá superar el 0,25 %. Asimismo, en las hipotecas variables anteriores al 2007, el límite está fijado en el 1 % siempre que la amortización no se deba a una subrogación de hipoteca.
Comisión por riesgo de tipo de interés
Este tipo de comisión es aplicable solo a las hipotecas de tipo fijo o variable. No cuenta con ningún tipo de limitación, pero es necesario que el plazo de la hipoteca sea mayor a 1 año. Su objetivo es evitar que las entidades prestatarias pierdan dinero por el riesgo asociado a los tipos de interés. Cuando vayas a contratar una hipoteca, es muy importante que revises si existen este tipo de comisiones que, en todo caso, son negociables.
¿Qué dice la ley sobre las amortizaciones hipotecarias desde 2019?
En primer lugar, la entidad financiera solo puede cobrar una comisión por pago anticipado si esta opción se recoge en el contrato hipotecario suscrito. Además, en el caso de las hipotecas variables, la comisión puede ser de hasta el 0,25 % en los tres primeros años y del 0,15 % en el cuarto o quinto. Por su parte, en las hipotecas a tipo fijo se puede aplicar una comisión del 2 % en los diez primeros años y del 1,5 % en los restantes.
Por otro lado, es muy importante conocer el estado del mercado en el momento de la amortización. El motivo es que, tanto en las fijas como en las variables, el banco no debe cobrar comisiones por amortización anticipada si el interés de la hipoteca es inferior al interés medio del mercado. ¿Por qué? Porque la entidad financiera no tendría un perjuicio económico objetivo.
Otro detalle adicional que hay que conocer es que, gracias a las ayudas a las hipotecas impulsadas por el Gobierno en 2024, se eliminan las penalizaciones en los siguientes supuestos:
- Amortización de hipotecas variables. Se elimina la penalización en 2024, pero regresará en 2025.
- Amortización por subrogación a fija o mixta. Si cambias tu hipoteca variable a mixta o fija en 2024, no tendrás penalización, y a partir de 2025 será de un 0,05 %.
Reducir plazo de hipoteca mediante amortización: consecuencias
Las hipotecas anteriores a 2013 disfrutan de una deducción por vivienda habitual y amortización de hipoteca del 15 % en el IRPF hasta un límite de 9040 euros. Esto quiere decir que la deducción máxima anual es de 1356 euros.
Si te encuentras en esta situación y con los pagos regulares no llegas a esta cantidad, puede resultar interesante una amortización anticipada. Además, nuestra recomendación es que lo hagas hasta el máximo para aprovechar el beneficio tributario del que dispones.
Aun así, debes valorar si es o no conveniente reducir el plazo de la hipoteca con la amortización anticipada poder aprovechar el máximo de tiempo esta deducción. Para ello, debes valorar qué opción es la que puede producir más ahorro en cada caso.
La reducción del plazo de la hipoteca por la amortización es una opción bastante interesante para los que se pueden permitir un ahorro a largo plazo. Recuerda estudiar bien cuál es tu situación y pedir toda la información que necesites a tu entidad bancaria para tomar la decisión acertada.
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