¿Estás inmerso en el mercado inmobiliario y dispuesto a adquirir una vivienda? Si es así, puede que ya sepas el inmueble que vas a comprar o que aún no lo hayas escogido. Por eso, si tienes dudas sobre si es preferible comprar una vivienda de segunda mano o una completamente nueva, es probable que te hayas preguntado acerca de las diferencias que pueden existir entre ambas opciones.
Cada opción viene con su propio conjunto de ventajas y consideraciones. En este artículo, te cuento las diferencias entre comprar una casa nueva y una casa usada, abordando temas como la ubicación, la seguridad, los costes de mantenimiento, el presupuesto o el espacio, entre otros.
Al comprender los pros y los contras de cada opción, podrás tomar una decisión informada que se ajuste a tus necesidades y preferencias.
Comprar una casa nueva o usada: Diferencias
Como he comentado con anterioridad, para ver mejor las diferencias que existen entre comprar una casa nueva o de segunda mano, hay que analizar ciertos aspectos que resultan clave al comprar una vivienda ya sea nueva o usada:
La ubicación
Cuando se trata de decidir a la hora de comprar una casa, la ubicación es un factor clave a considerar. En este sentido, los inmuebles usados o de segunda mano son los que tienen una mejor localización. Además, suelen estar en el centro de las ciudades y tienen mejores conexiones. Por otro lado, las casas nuevas tienden a edificarse en las afueras, ya que necesitan un suelo en el que edificarse. Esto las aleja de los centros urbanos, lo que es genial para quienes buscan un entorno más tranquilo.
Con respecto a la ubicación, hay que destacar que esta también influye en los costes de mantenimiento y la seguridad de la propiedad. Los vecindarios establecidos, a menudo, están equipados con un mayor sentido de la seguridad. En cambio, las nuevas construcciones pueden presumir de características más modernas en este ámbito.
Esto es algo que debe valorarse antes de tomar la decisión de compra.
La seguridad
Cuando se trata de proteger tu hogar, la seguridad es primordial. Por eso, resulta esencial evaluar las opciones disponibles para ambos tipos de viviendas antes de comprarlas.
Los desarrolladores de nuevas construcciones suelen priorizar la instalación de sistemas de seguridad modernos, como comunidades cerradas, cámaras de vigilancia y personal de seguridad las 24 horas.
Por otro lado, quienes invierten en propiedades de segunda mano pueden necesitar invertir en medidas de protección adicionales, como sistemas de alarma, puertas reforzadas y rejas en las ventanas.
Asimismo, las viviendas de nueva construcción pueden estar ubicadas en comunidades planificadas que ofrecen protección adicional, como puntos de acceso controlados, parques privados y patrullas de seguridad. Igualmente, están en vecindarios en desarrollo que suelen tener tasas de delincuencia más bajas y mejores medidas de seguridad.
Aun así, las áreas establecidas pueden haber experimentado un deterioro en la seguridad, por lo que es importante investigar la proximidad a servicios de emergencia o la presencia de programas de vigilancia vecinal.
Es sencillo encontrar viviendas más antiguas para reformar y vivir en cualquier zona, pero es recomendable investigar las tasas de delincuencia y la seguridad antes de decidirse. Hablar con vecinos o residentes locales también puede proporcionar información valiosa.
Finalmente, evaluar la integridad estructural de la propiedad es esencial. Las casas nuevas generalmente se construyen utilizando las últimas técnicas y materiales que cumplen con las normas de seguridad actuales. Esto incluye características como cimientos reforzados, materiales resistentes al fuego y estructuras resistentes a los terremotos.
Sin embargo, las viviendas más antiguas pueden no tener el mismo nivel de solidez, por lo que es importante inspeccionarlas en busca de posibles peligros antes de invertir.
Al considerar cuidadosamente todos estos factores, podrás tomar una decisión informada y asegurarte de que tu hogar esté bien protegido.
Instalaciones y calidades
Hay una cosa que no admite discusión. Una de las diferencias entre la compra de una casa nueva y una casa usada es que la primera entra mejor a primera vista. Los acabados, las calidades y las instalaciones suelen ser más actuales. Además, en la mayoría de los casos es posible personalizar la vivienda a gusto del cliente.
Sin embargo, al comprar vivienda usada, es probable que tengas que hacerle un lavado de cara o una reforma antes de entrar a vivir en ella para que te sientas más cómodo. Por lo general, suele ser necesario reformar los baños y la cocina y, en algunos casos, también es necesario cambiar las puertas, el sistema eléctrico, la fontanería y dar una mano de pintura general.
Oferta disponible y presupuesto
Al contemplar la compra de una vivienda, es importante evaluar tu capacidad monetaria. Tus fondos serán un factor importante para determinar el tipo de adquisición que elijas. Así, ya sea que te decidas por una vivienda de obra nueva o una residencia usada, es esencial establecer un presupuesto sensato que se ajuste a tus objetivos financieros.
Al revisar online la oferta disponible de inmuebles, podrás observar cómo es mayor el porcentaje de viviendas de segunda mano. Esto quiere decir que, si estás preparado, puedes encontrar una vivienda usada que se ajuste a tu presupuesto, aunque tengas que contemplar elevarlo un poco para la más que posible reforma.
La eficiencia energética
Los edificios de nueva construcción deben levantarse según el código ético de la edificación, el cual exige un mínimo en materia de eficiencia energética. Eso implica un consumo energético casi nulo, para lo cual se precisan viviendas mejor aisladas, paneles fotovoltaicos en los tejados y sistemas de frío y calor más eficaces.
En cambio, al comprar una casa usada puedes encontrarte con sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) obsoletos, lo que puede generar un mayor consumo de energía y pagos de servicios públicos más altos.
Por lo tanto, debes evaluar cuidadosamente la condición de la vivienda y estimar los posibles gastos de mantenimiento antes de decidirte.
El espacio y el precio del metro cuadrado
Cuando se trata de comprar una vivienda, el tamaño es un factor importante a tener en cuenta. Si tienes una familia en crecimiento o, simplemente, necesitas mucho espacio para tu estilo de vida, la cantidad de espacio que buscas juega un papel esencial en el proceso de toma de decisiones.
Los constructores de viviendas suelen priorizar la maximización del espacio, lo que se traduce en planes de planta abiertos y diseños eficientes en las viviendas de nueva construcción. Por otro lado, en el mercado de viviendas usadas, es posible encontrar viviendas más antiguas con diseños más clásicos que pueden no ofrecer tanto espacio.
De media, el precio del metro cuadrado en obra nueva es, según la Sociedad de Tasación, entre un 5 y un 10 % más caro que en las usadas. Por tanto, al mismo precio, puedes tener una vivienda de segunda mano con más metros cuadrados que si compras en la misma zona una de reciente construcción.
Atendiendo al índice inmobiliario de Fotocasa, para adquirir una vivienda de segunda mano de 80 m2 en España, de media, pagarás unos 176.000 euros más impuestos. En caso de que sea nueva, tendrías que hacer frente a 189.200 euros más los correspondientes impuestos.
Tabla comparativa de las diferencias entre una casa nueva y una casa usada
Criterio | Casa nueva | Casa usada |
Precio | Generalmente más alto debido a la novedad y materiales. | Suele ser más económica, aunque depende de la ubicación. |
Mantenimiento | Requiere menos mantenimiento al ser nueva. | Puede requerir renovaciones o reparaciones. |
Estado de la infraestructura | Materiales y tecnología de construcción modernos. | Puede tener desgaste en instalaciones y estructura. |
Personalización | Puede ofrecer opciones de personalización con el constructor. | Limitada, aunque se puede remodelar posteriormente. |
Ubicación | Frecuentemente en áreas nuevas, suburbanas o en desarrollo. | Suele estar en zonas consolidadas y céntricas. |
Tamaño del terreno | Tiende a ser menor en nuevas urbanizaciones. | Puede ser mayor, especialmente en zonas antiguas. |
Eficiencia energética | Cumple con los estándares más recientes, menor consumo energético. | Puede tener sistemas más antiguos y ser menos eficiente. |
Impuestos y tasas | Generalmente más altos al principio, pero pueden bajar con el tiempo. | Pueden ser más bajos dependiendo del valor de la propiedad. |
Valor de reventa | Mayor al principio, pero puede depreciarse rápido. | Puede tener una apreciación más lenta, pero estable. |
Tiempo de entrega | Puede tardar si aún está en construcción. | Compra inmediata y disponibilidad inmediata. |
Documentación | Suele ser más simple y rápida. | Puede tener complicaciones (historial, cargas, hipotecas) |
Garantías | Incluye garantías del constructor. | No hay garantías a menos que se negocien. |
Diferencias económicas entre comprar una casa nueva o usada
Antes de dar el paso y comprar una vivienda, ya sea usada o nueva, también debes reparar en los gastos asociados a cada una de las opciones. Por ejemplo, según Idealista, el precio de las casas usadas en venta en el mes de mayo de 2024 se sitúa en 2120 euros/m2.
Podemos hacernos una idea de la subida con respecto al año anterior gracias a la plataforma de Big Data Brainsre, especializada en el sector inmobiliario. Esta indica que en el primer semestre de 2023, el precio de obra nueva era de 2.858 euros/m2 y de vivienda usada era de 2.042 euros/m2.
Pero esta no es la única diferencia económica importante a valorar antes de comprar una vivienda nueva o usada. También debes tener en cuenta los impuestos que debes abonar.
Así, al comprar una vivienda nueva debes abonar el IVA, ya que es una operación comercial. En cambio, para una usada la transacción es una transmisión patrimonial, por lo que debes pagar el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
¿Qué supone esto? Pues que el IVA en una compraventa de una vivienda de nueva construcción es del 10 % sobre el precio del inmueble, (si es protegida, sería del 4 %). Por su parte, el ITP general depende de la comunidad en la que se ubique la propiedad y varía entre el 6 y el 11 %.
Por otro lado, también se ha de tener en cuenta la edad del comprador, pues en ciertas comunidades autónomas el ITP es reducido para aquellas personas que compran su vivienda habitual cuando tienen entre 32 y 35 años.
¿Cuánto vale de media una casa nueva o usada en España?
Voy a ponerte un ejemplo para que tengas más claro qué modalidad puedes permitirte según el coste con los mismos metros cuadrados.
- Obra nueva de 100 m2. Si tomamos los datos de 2023 que te he mostrado anteriormente, una vivienda de nueva promoción cuesta de media 285.800 euros. A este precio has de sumar los impuestos y gastos adicionales derivados de la compraventa. Además, tanto el precio final como los impuestos variarán en función de la ubicación y las características de la vivienda.
- Vivienda usada de 100 m2. Para una casa de segunda mano, el valor se reduce casi en un 30 % hasta los 204.200 euros. Como ya he mencionado, estos precios son valores hipotéticos y teniendo en cuenta el precio del metro cuadrado en España. No obstante, el valor final dependerá de las condiciones del inmueble, ubicación, estado de la vivienda…
¿Es mejor adquirir un piso de obra nueva o una vivienda usada?
Decantarse por cualquiera de esas dos opciones dependerá de las necesidades, preferencias y factores personales de los compradores. Ambas opciones son buenas y tienen sus ventajas e inconvenientes.
Al escoger comprar una vivienda nueva, vas a disfrutar de una propiedad a estrenar, con mejor eficiencia energética y posibilidad de personalización. Por contra, los precios serán más elevados, la ubicación menos céntrica y habrá menos variedad.
En cambio, las viviendas de segunda mano te dan más oportunidades entre las que escoger, precios más bajos por metro cuadrado y mejores ubicaciones. El mayor inconveniente es que tengas que realizar algunas reformas antes de entrar a vivir, lo que puede presentar ciertos inconvenientes.
¿Qué diferencias hay en el proceso hipotecario para casa nueva y usada?
Cuándo se trata de solicitar una hipoteca para la compra de una casa, ya sea nueva o usada, las condiciones hipotecarias pueden variar en varios aspectos. A continuación os mostramos alguna de las principales diferencias que debes tener en cuenta:
- Tasas de interés: Aunque las tasas de interés de una hipoteca no suelen variar significativamente entre una casa nueva o una usada, algunos bancos o entidades financieras pueden ofrecer mejores condiciones para casas nuevas, ya que consideran que tienen un menor riesgo debido al estado del inmueble. Las casas usadas, dependiendo de su antigüedad, pueden generar más incertidumbre para las entidades financieras, lo que podría influir en una ligera variación en la tasa.
- Valoración de la propiedad: El valor de tasación de una propiedad puede ser más predecible en el caso de las casas nuevas, ya que la estructura y los materiales están en óptimas condiciones. En el caso de una casa usada, el valor dependerá más del estado de conservación, posibles reformas necesarias o desgaste. Esto puede impactar directamente en la cantidad de la hipoteca que el banco esté dispuesto a ofrecer.
- Plazos de amortización: Para una casa nueva, es más común encontrar ofertas de hipotecas con plazos largos de amortización, ya que la vida útil del inmueble es mayor. En una casa usada, el plazo puede ser menor si la propiedad ya tiene muchos años, especialmente si se encuentra en una zona con riesgo de depreciación.
- Costes asociados a la hipoteca: Las casas nuevas suelen tener costes de inicio más elevados, como el IVA (en algunos países), lo que podría aumentar la cantidad de la hipoteca. Sin embargo, las casas usadas, al estar exentas de este impuesto en muchos casos, pueden tener costes iniciales más bajos, pero pueden implicar mayores costes de tasación y revisión estructural para asegurar que todo esté en buenas condiciones.
- Subsidios y programas de apoyo: Las viviendas nuevas pueden beneficiarse de subsidios del gobierno o programas especiales que facilitan la obtención de hipotecas a tasas más atractivas. Las casas usadas, en cambio, pueden no calificar para estos incentivos, lo que puede resultar en menos facilidades para el comprador a la hora de acceder a la financiación.
Hipotecas destacadas para casa nueva y/o usada🌟
Si estás pensado en comprar una casa, te interesará saber cuáles son algunas de las hipotecas más económicas del mercado actual:
- TIN bonificado:
- 2.72 %
- TAE bonificado:
- 3.28 %
Cuota
689,66 €*
hasta
728,6 €
Euribor + 0.75 %
- TIN bonificado:
- 2.65 %
- TAE bonificado:
- 3.69 %
Cuota
684,31 €*
hasta
715,22 €
Euribor + 0.4 %
- TIN bonificado:
- 2.0 %
- TAE bonificado:
- 4.6 %
Cuota
554,43 €*
hasta
632,41 €
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