Cuando realizamos una inversión, existen factores que no podemos controlar. No obstante, siempre habrá formas y métodos para diluir el riesgo en el que, por mala fortuna, o por un mal hacer, nos veamos envueltos en una posible situación de impago.
Estas situaciones, si bien es cierto que se pueden ver afectados tanto empresas como familias, para estas últimas existe una fórmula legal por la cual, pueden acogerse. Estamos hablando de la dación en pago. Esta permite a las personas o familias que adquirieron en su momento una vivienda, vía préstamos hipotecario, entregar la vivienda al banco a cambio de solventar la deuda en su totalidad.
Sin embargo, esto no funciona para todos los casos. En este artículo vamos a ver juntos paso a paso qué es la dación, cómo funciona y las alternativas que posee. Adicionalmente, comentaremos el régimen legal por el que se rige.
¡Allá vamos!
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago es una figura jurídica que permite poseedor de una hipoteca saldarla entregando la vivienda o el inmueble en cuestión. En otras palabras, en lugar de pagar con dinero, el deudor ofrece el activo con el que está garantizado el préstamo para extinguir su deuda.
Este tipo de situaciones puede ocurrir cuando el deudor no puede seguir pagando la hipoteca debido a dificultades económicas, laborales, entre otras. Cualquier factor que nos impida seguir cumpliendo con nuestra obligación de pago significará que, por ende, no estamos realizando nuestra parte del trato en un préstamo, por lo que la dación podría ser una de las vías para terminar la relación de manera amistosa.
Este último punto es importante, ya que, si bien puede ser una de las vías, si ambas partes (deudor y acreedor) no aceptan de mutuo acuerdo esta solución, no podrá aplicarse de manera forzosa, por lo que deberá ser inicialmente descartada.
¿Cómo funciona la dación en pago?
Normalmente, acogerse a un proceso de dación en pago no es, ni mucho menos, una buena experiencia. Si bien es cierto que es una posible solución para ambas partes, no deja de ser un escenario por el cual, esa persona o familia se deshace de una vivienda que considera su hogar.
Luego, un proceso teórico podría ser el siguiente:
- Primera toma de contacto y negociación con el acreedor
- Elección de mutuo acuerdo una solución al problema
- Ejecución de la dación en pago como la solución más ventajosa para ambas partes.
- Extinción de la deuda y registro formal de la transacción.
Cabe destacar que, existen otras soluciones que pueden ser una alternativa a la dación en pago. Eso sí, dependerá de la situación personal de cada persona o familia. Cada caso es un mundo.
¿Se puede aplicar a mi caso?
Como comentábamos, la dación en pago no es una solución universal, y cada escenario es distinto. Entonces, ¿Cómo puedo saber si me puedo acoger? Deberemos tener en cuenta los siguientes factores:
- Factor económico: Se debe demostrar tu incapacidad real para cumplir con la deuda.
- Factor amistoso: El acreedor, es decir, el banco o entidad financiera tendrá que ver con buenos ojos la dación en pago también para que sea aplicable.
- Factor vivienda: El valor del inmueble en el mercado tendrá que serlo suficientemente atractivo en comparación con la deuda para que la dación en pago sea como mínimo, una solución equilibrada.
- Factor legal: Por si fuera poco, no solo será necesario que a nivel económico sea aceptable la operación, sino que a nivel legal también sea viable.
En resumidas cuentas, para cerciorarnos de que la dación en pago es una solución real para nuestro caso personal, lo más recomendable será consultarlo con un asesor que nos garantice la viabilidad del proceso en cada uno de los factores antes mencionados.
Legislación vigente y normativa sobre la dación en pago en España
En España, nos encontramos con el Real Decreto-Ley 6/2012. Esta normativa establece que, en ciertos casos, si un deudor no puede hacer frente a su hipoteca, puede llegar a entregar la vivienda al banco o entidad financiera para dar por terminada la deuda hipotecaria. Sin embargo, esta opción solo estaba disponible para viviendas habituales y bajo ciertas condiciones.
Por otro lado, la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, tuvo como principal objetivo ampliar las situaciones en las que se podía aplicar la dación en pago. Además, estableció ciertas medidas para evitar desahucios y proteger a los deudores en riesgo de exclusión social.
Otro aspecto que hay que resaltar, es que cada Comunidad Autónoma tendrá potestad para adaptar o aplicar las mencionadas leyes. En decir, aunque sean de carácter estatal, lo ideal será consultar sus posibles adaptaciones según la región de España en la que nos encontremos para estar bien seguros de nuestra situación.
En definitiva, cabe destacar también, que recientemente se ha prorrogado el Real Decreto-Ley 1/2024, de 14 de mayo, por el que se prorrogan las medidas de suspensión de lanzamientos sobre la vivienda habitual para la protección de los colectivos vulnerables. Tendremos pues, que tener en cuenta esta prórroga e investigar si somos objeto aplicable de esta, o no.
