La compra de una vivienda de segunda mano implica el pago de una serie de impuestos y obligaciones que suelen generar confusión. A continuación, te explicamos con detalle como funcionan estos impuestos, en qué casos se aplica el IVA y qué gastos corresponden tanto al comprador como al vendedor.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de segunda mano?
En términos generales, el principal impuesto a abonar por parte del comprador es el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Sin embargo, en situaciones muy concretas, por ejemplo; cuando una promotora o un banco vende un inmueble que nunca ha sido ocupado (o que no se considera, a efectos fiscales, segunda transmisión), puede aplicarse el IVA en lugar del ITP. Veamos ambos escenarios:
El ITP se calcula normalmente sobre el precio de la compraventa indicado en la escritura. Pero hacienda puede revisar el valor si considera que el declarado es inferior al valor oficial mínimo.
Compra entre particulares (segunda o ulteriores transmisiones)
- Normalmente, se aplica el ITP, con un tipo que varía según la comunidad autónoma (entre el 6% y el 10% sobre el valor escriturado o el valor mínimo que establezca hacienda)
- No se paga el IVA en este supuesto.
Compra a promotoras o entidades bancarias (en casos especiales)
- Puede considerarse ''primera transmisión'' y, por tanto, gravarse con IVA (generalmente, el 10%).
- Es menos habitual cuando hablamos de una vivienda realmente ''usada'' por anteriores propietarios.
El ITP se calcula normalmente sobre el precio de la compraventa indicado en la escritura. Pero hacienda puede revisar el valor si considera que el declarado es inferior al valor oficial mínimo.
IVA segunda mano vs. ITP
Una de las mayores confusiones surge al hablar del IVA segunda mano. Por definición, el IVA (impuesto sobre el valor añadido) se aplica en las transmisiones consideradas ''nuevas''. En cambio, las viviendas de segunda mano suelen tributarse a través del ITP.
- Vivienda usada vendida por un particular: Tributa por ITP.
- Vivienda ''nueva'' (aunque haya estado en manos de una empresa o banco): Podría tributar por IVA, siempre que se cumpla la condición de ser primera transmisión.
Tipo de ITP según cada comunidad
- Lo más común es que oscile entre el 6% y el 10%, algunas comunidades tienen bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o zonas rurales, así que te conviene revisar la normativa local.
IVA vivienda segunda mano: ¿Cuándo se aplica?
El término IVA vivienda segunda mano suele llevar a equivocarnos. La clave está en si la vivienda sigue considerándose, a efectos fiscales, de ''primera transmisión''. Esto ocurre, por ejemplo, cuando una promotora termina la construcción y no ha vendido ni utilizado el inmueble previamente.
EJEMPLO
Una entidad financiera se queda con varios pisos recién construidos tras la quiebra de la promotora y los pone en venta. Al no haberse hecho efectiva una venta previa a un particular, puede aplicarse el IVA en lugar del ITP.
IVA piso segunda mano: casos especiales
Cuando ves ''IVA piso segunda mano'', debes saber que, estrictamente, un piso de segunda mano no conlleva IVA en condiciones normales. Sin embargo, hay situaciones especiales:
- Cesión de inmuebles por parte de bancos que los tenían en su inventario sin haber sido habilitados.
- Rehabilitaciones profundas que, en algunos casos, se asimilan a vivienda nueva.
IVA vivienda usada: por qué genera tanta confusión
La confusión surge porque, al hablar de IVA vivienda usada, se mezclan dos conceptos que no suelen ir de la mano:
- Vivienda usada (transmisión posterior a la primera) --- Tributa por ITP.
- IVA --- Normalmente vinculado a primera transmisión o a escenarios muy específicos.
En términos generales, cuando ya ha habido un comprador anterior que habitó o escrituró la vivienda, es segunda mano y no se aplica IVA.
¿Qué paga el comprador de una vivienda de segunda mano?
Al comprar una vivienda de segunda mano, estos son los gastos principales que asumirá el comprador:
- Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP):
- Suele ser el mayor coste fiscal.
- El porcentaje varía entre comunidades (&% - 10% normalmente).
- Notaría y registro de la propiedad:
- Pago de la escritura de compraventa y la inscripción.
- Se rige por aranceles oficiales.
- Gastos de hipoteca:
- Si se financia la compra, se suman costes de tasación, comisiones bancarias, etc.
- Para más información, consulta este artículo sobre los gastos en la compra de una vivienda.
- Gestoría (opcional):
- Puede simplificar trámites, pero implica un coste adicional.
¿Qué paga el vendedor de una vivienda de segunda mano?
Aunque el comprador asume la mayor parte de los gastos e impuestos en la compra, el vendedor tampoco queda exento:
- Plusvalía municipal (IIVTNU):
- Impuesto municipal que grava el incremento del valor del terreno desde la última transmisión.
- Se liquida en el ayuntamiento donde se ubica la vivienda.
- IRPF (ganancia patrimonial):
- Si el precio de venta supera el precio de compra cuando el vendedor adquirió la vivienda, existe una ganancia sujeta a IRPF.
- Existen exenciones, como la reinversión en otra vivienda habitual o la exención para mayores de 65 años que venden su residencia principal.
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