¿Cuáles son las tendencias del sector inmobiliario para 2023? Hablamos con Ferran Font, portavoz y Director de Estudios de pisos.com, sobre cómo se están comportando los precios de compraventa y alquiler en la actualidad, y si el inmobiliario sigue siendo una buena opción de inversión, entre otros.
1. Con la situación económica actual: inflación, subida de tipos y Euríbor en constante escalada, ¿se ha visto reducida la compra de viviendas?
Es difícil la comparación, porque estamos comparando con unos períodos que han funcionado extraordinariamente bien; el último semestre del 2021 y el primer semestre de 2022 han sido períodos excepcionalmente activos en lo que respecta a transacciones de vivienda. Los últimos datos que tenemos son del INE que nos indican dos cosas, que quizá son contrapuestas:
Octubre fue el mes con más transacciones de la serie histórica desde que hay registros con un total de 51.000. Lo que nos lleva a unas 650.000 transacciones acumuladas durante los últimos 12 meses. Esto no significa que estemos en un período especialmente activo, recordemos que en 2021 se cerró en 560 mil transacciones.
Por otro lado, la comparación interanual precisamente de este mes de octubre se sitúa en el 11% interanual, pero si comparamos octubre respecto a su mes precedente estaremos en decrecimiento del 10%, lo que no indica que vamos a un escenario mucho más moderado.
Venimos de un escenario de mucho volúmen, pero iremos a un escenario mucho más moderado y sostenible. Esto nos llevará a crecimientos interanuales negativos. Lo cual no nos debe alarmar, porque como indicaba antes, vamos a un escenario más sostenible.
2. ¿Cómo se están comportando los precios en las operaciones de compraventa?¿Cree que los precios de vivienda pueden bajar?
En lo que respecta a los precios de la vivienda, lo que estamos viendo desde pisos.com, es que los aumentos de los precios, están yendo a un escenario más moderado, alrededor del 4 o 5% interanual y la previsión es que se sigan moderando.
No obstante, la situación es extraordinariamente heterogéna. A nivel nacional estamos en ese 4% o 5%. En otros mercados como puede ser el Balear, está creciendo por encima del 14%. Mientras, por contra, tenemos una Comunidad como es Extremadura donde el precio cae un 0,5%.
En este sentido, en aquellos mercados dónde exista demanda los crecimientos seguirán siendo relevantes y en aquellos mercados más secundarios probablemente iremos a un escenario más moderado. En algunos casos incluso dónde exista poca demanda también habrá caídas.
3. La situación económica que estamos viviendo hace que la demanda de alquiler sea cada vez mayor, ¿cree que esto se mantendrá?¿Cómo evolucionarán los alquileres?
Tenemos una situación de mercado de alquiler donde la oferta es cada vez más reducida y la demanda mayor. Esto nos lleva a un desequilibrio entre la oferta y la demanda. Como consecuencia los precios de alquiler están creciendo y lo están haciendo especialmente en las grandes capitales donde se concentra mayor demanda: Valencia, Barcelona, Alicante, Madrid; donde los crecimientos interanuales se sitúan por encima del 15%, a diferencia de la media natural que según las cifras que tenemos de pisos.com se sitúan alrededor del 4%.
En lo que respecta a las previsiones para este 2023, es que siga existiendo ese desequilibrio. Cuando se llegue al tope donde esos demandantes ya no puedan pagar más por un piso en el centro de Valencia, la oferta tendrá que adecuarse a esa nueva situación económica.
4. ¿Es buena opción invertir en vivienda?¿Sigue siendo un activo interesante?
Bajo mi punto de vista es una buena opción. De hecho, es una opción muy clásica y no solo porque es muy seguro, sino también porque tiene una rentabilidad interesante. Unas rentabilidades brutas de aproximadamente el 6%, con lo cual, estamos hablando de una rentabilidad más que aceptable, sobre todo, si lo comparamos con otros productos y servicios financieros que dan mucha menos rentabilidad y seguridad dentro de la situación tan inestable en la que nos encontramos; dónde activos de empresas cotizadas en bolsa, también se comportan de manera mucho más errática que lo que puede ser la inversión en inmuebles.
Por lo tanto, creo que invertir en inmuebles es interesante tanto desde el punto de vista de la seguridad como también lo es desde el punto de vista de la rentabilidad.
5. Los alquileres con opción a compra eran las grandes olvidadas, sin embargo parece que en la actualidad están en auge, ¿cree que siguen siendo una buena alternativa?
Pueden ser una buena alternativa, de hecho lo fueron justo después del estallido de la burbuja inmobiliaria, precisamente, porque estábamos en una época donde las familias querían comprar una vivienda y en muchos casos no disponían de el capital necesario, de ese 20% que no te financia el banco. Por lo que acceder inicialmente a una vivienda de alquiler para compararla después, era una opción interesante.
A día de hoy estamos en una situación que no es tan compleja, pero a consecuencia del covid, de la inflación y la subida de precios de la energía, habrá muchas familias que dispongan de menos capital para poder acceder a una vivienda. Y el alquiler con opción a compra puede ser una alternativa.
6. En el panorama actual, para aquellos que estén pensando hipotecarse, ¿qué tipo de hipoteca cree que es mejor para la compra de vivienda?
Depende de cada caso; cuánto capital se necesita, de cuánto capital dispone y el período en el que se hipoteca. Responder a esta pregunta al principio de 2022 era sencillo, sobre todo porque estábamos a tipos negativos y en la mayoría de casos la hipoteca a tipo fijo era la más rentable.
Ahora, la situación es muy diferente; con tipos al alza y el euríbor que en el 2023 podría situarse por encima del 3,5%, es muy difícil prever lo que va a pasar a corto y medio plazo.
Por eso, recomiendo tener en cuenta las hipotecas a tipo fijo, a tipo variable y también a tipo mixto. Pero es importante que en todos los casos se tenga en cuenta el máximo posible de entidades bancarias para poder comparar entre las distintas ofertas y asesorarse por expertos hipotecarios.
7. ¿Qué futuro le espera al mercado hipotecario este 2023?
Iremos a un escenario de tipos de interés más elevados. De hecho, después de la última subida de tipos del Banco Central Europeo (BCE), la previsión es que haya más subidas, por lo que para 2023 iremos a un escenario de tipos de interés más elevados.
Además, del mismo modo que las transacciones, la concesión de hipotecas caerá respecto al 2022. Por lo que en 2023 habrá menos hipotecas concedidas y más caras.
Por su parte la subida del Euríbor, que recordemos estaba en valores negativos desde 2016, provocará un cambio de tendencia en lo que respecta a la firma de hipotecas. Según los últimos datos; 7 de cada 10 hipotecas concedidas han sido a tipo fijo, sin embargo está situación cambiará, ya que las propias entidades bancarias van a tener más interés en promocionar las hipotecas a tipo variable por encima de las fijas.
De este modo, de cara al año que viene, iremos a un escenario donde la hipotecas a tipo variable tendrán más visibilidad y presencia. Eso sí, se concederán menos hipotecas que el año pasado y el panorama será más sostenible que el que hemos tenido este 2022.
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