Demanda de viviendas: previsiones 2023

2022 ha sido un año sin precedentes en la demanda de viviendas, al menos desde la burbuja de 2008. Esto no quiere decir que nos encontremos en una situación similar, ya que el contexto económico y social es completamente distinto. 

Lo que ocurre es que, tras el confinamiento, los ahorros de las familias aumentaron, y muchos sintieron la necesidad de cambiar de casa. Por eso, hemos vivido un año en que la demanda inmobiliaria se ha disparado y la oferta no ha sido capaz de seguirle el ritmo, una de las razones que ha motivado la subida de precios. 

Con una inflación que se intuye pegajosa, y un Banco Central que anuncia nuevas subidas de tipos, la economía parece estar en la cuerda floja. Muchos coinciden en que las nubes de la recesión se acercan, pero no predicen si caerán unas gotas, o una fuerte tormenta. 

Lo que sí comienza a resentirse, es el mercado inmobiliario, que ya ha experimentado un frenazo a finales de 2022 y comienzos de 2023. Lo que hace unos meses se intuía que podía ser una ligera corrección, ahora se cree que puede ser algo más grave. 

En 2022, como ya hemos dicho, asistimos a un nuevo boom inmobiliario, por lo que la demanda de vivienda se incrementó considerablemente. Dado que la oferta no ha sido capaz de cubrirla, es lógico que los precios de la vivienda hayan aumentado. 

En concreto, en enero de 2023 se ha registrado un incremento del 5,4% interanual en el precio de los inmuebles. Esta subida, ha sido consecuencia de la ley de la oferta y la demanda, pero también de la inflación, que ha afectado al coste de la energía, materiales de construcción, etc. 

La incógnita ahora, es qué sucederá con los precios a lo largo de este 2023, algo que dependerá de cómo evolucione la inflación, así como las operaciones de compraventa de viviendas. 

Nos situamos tras el confinamiento por la pandemia. Fueron, sin duda, momentos muy duros para todos, pero el encierro hizo a la vez que los gastos de las familias se redujeran a lo más esencial, es decir, vivienda, comida, suministros, etc. 

Al privarnos de los gastos de transporte, ocio, viajes y demás, el margen de ahorro aumentó considerablemente para muchos. Gracias a esto, tras el confinamiento se desató un nuevo boom inmobiliario. 

Recordemos que, en aquel momento, los tipos de interés seguían estando muy bajos, otro de los factores que motivó que la gente se animara a firmar hipotecas. Sin embargo, con ese entorno de intereses tan bajos, y el fuerte aumento de la demanda, la inflación se disparó. 

Además, se sumaron acontecimientos inesperados que agravaron la situación de los precios, como por ejemplo la Guerra de Ucrania. En consecuencia, el Banco Central tomó a decisión de comenzar a subir los tipos de interés. ¿El objetivo? Atacar la demanda y controlar los precios. ¿La consecuencia para el mercado inmobiliario? Un fuerte encarecimiento de las hipotecas. 

El problema que parece afrontar ahora la economía, es que las subidas de tipos de interés no se notan de manera inmediata. Por el momento, la inflación en la zona euro sigue descontrolada, y cuando parecía que en España se estaba doblegando, nos encontramos con un último dato preocupante: el IPC general sube al 6,1%, y la inflación subyacente al 7,7%. 

Lo previsible es que mientras los datos no muestren resultados positivos, el Banco Central, aunque a un ritmo más lento, siga subiendo los tipos de interés. 

Mencionamos la importancia de la inflación porque de su evolución depende que los tipos de interés se sigan aumentando o pasen a estabilizarse a lo largo de este año. Por el momento, sabemos que la presidenta del BCE, Christine Lagarde, anunció una nueva subida de tipos de interés de 50 puntos básicos para la próxima reunión de marzo. La duda es: ¿qué hará después? 

Las decisiones que tomen las autoridades económicas son muy importantes, ya que la evolución del Euríbor depende de ellas. Si este sube, las hipotecas se seguirán encareciendo, lo que inevitablemente afectará aún más a las operaciones de compraventa de vivienda o, lo que es lo mismo, a la demanda. 

De momento, recordemos que en diciembre de 2022, estas operaciones ya registraban un descenso de casi el 18%. 

Paradójicamente, la situación de deuda de gobiernos y empresas hace que los expertos piensen que los tipos no pueden subir mucho más, o las consecuencias para la economía podrían ser desastrosas. 

Nos encontramos, aparentemente, ante una encrucijada: si el BCE sigue subiendo tipos, puede causar una recesión económica, pero si no lo hace, la inflación seguirá disparándose. Su margen de actuación para resolver este problema de precios sin dañar la economía, es, por tanto, muy bajo. 

Y probablemente te preguntes: ¿qué tiene que ver esto con la demanda de vivienda en España? 

Tiene todo que ver, puesto que para saber cómo evolucionará el mercado inmobiliario, debemos prever hasta dónde puede subir el Euríbor, lo que marcará el precio de las hipotecas. 

Dada la situación actual y la posición del BCE, no es en absoluto descartable que el Euríbor llegue a situarse en torno al 4% durante este año. 

Aunque esta subida puede ser pasajera y durar solo hasta comienzos de 2024, con hipotecas más caras y una inflación que no parece estar en absoluto controlada, los expertos auguran una caída de la demanda de viviendas para este 2023. 

Esta caída de la demanda, debería traducirse también en una caída de precios. No obstante, se espera únicamente una corrección, debido precisamente a que la inflación seguirá siendo elevada. 

Que la demanda va a reducirse, es una postura en la que coinciden la mayoría de las previsiones. En lo que cuesta más ponerse de acuerdo, es en cuánto pueden llegar a reducirse las compras de inmuebles. 

Algunas entidades auguran que el descenso rondará el 15%, mientras que otros elevan sus apuestas a porcentajes de entre el 20% y el 30% de reducción de la demanda. Saberlo con certeza es absolutamente imposible, pero podemos aventurar que dependerá de cómo se comporten el Euríbor y la inflación en los próximos meses. 

Si la inflación no se modera, y los tipos de interés continúan subiendo, el Euríbor subirá, como ya hemos indicado, lo que no solo afectará a las compras sino también a las hipotecas ya concedidas. Puede que algunas cuotas pasen a ser inasumibles, elevando la morosidad. 

Esto, restringiría la concesión de nuevos préstamos, aumentando el impacto sobre la demanda. 

Por otro lado, si la inflación nos sorprende y se modera en los próximos meses, es posible que el Euríbor anticipe un descenso de tipos, y vuelva a niveles más cercanos al 3% que al 4%. Aunque no se espera que esto dispare de nuevo la compra de casas, sí puede hacer que la caída de la demanda sea inferior a lo esperado. 

Solo el tiempo nos lo dirá con certeza.