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La verdad es que de repente nos encontramos con un problema de sobreendeudamiento, que puede llevarnos a pensar que todo el mundo se ha comportado de forma irresponsable. Pero la realidad es que una vez alguien tiene problemas para efectuar los pagos, podemos concluir que se ha sobreendeudado. Cuando alguien puede afrontar sus obligaciones, pues resulta que no se ha sobreendeudado.

Una vez pasado el tiempo, todos podemos saber la realidad, y en caso de que hubiese algún tipo de decisión tomada, si esta fue correcta. Por supuesto, tenemos que pensar que las personas toman la decisión antes de conocer el resultado. Podemos tratar de recordar lo que tenían que decidir las familias en 1998, o en 2004; o podemos buscar alguna forma de contestarlo a las que lo estén pensando hoy. En este sentido esperar a ver que ha pasado no suele ser un buen consejo; ¿tratamos de contestar a la pregunta hoy mismo?.

Al final hoy los bancos están intentando sacar pisos del balance, a la vez que nuestro maravilloso gobierno pone un ultimátum para todos aquellos que quieran comprar pisos; bueno en realidad son dos: a partir del mes que viene saldrá un 1% más caro y a partir del 31 de diciembre la gran mayoría perderán el derecho a la deducción por vivienda habitual, (en particular la perderán los que tengan posibilidades de comprar un piso, porque con unos ingresos inferiores a 24.000 euros es de locos hipotecarse).

Pero claro, entonces tenemos que pensar cuanto podemos pagar. Y es en este momento cuando surgen todas las dudas y bastantes sistemas para tratar de llegar a una conclusión.

El sistema es sencillo, cogemos nuestros ingresos, miramos los gastos que vamos a tener y nos sobra una cantidad. Y eso es lo que podemos destinar al pago de la hipoteca. Realmente no es un cálculo complicado salvo que nos falta un pequeño detalle y no es otro que analizar cuál es la situación si sube el euribor.

Una vez determinado el endeudamiento máximo con el tipo de interés actual, es fácil determinar cuánto es la subida del euribor máxima que podemos soportar, que en el momento actual sería cero. Es fácil entenderlo de tal forma que si calculamos la máxima cuota que hoy podríamos pagar, a los tipos actuales, cualquier subida de tipos, provoca la entrada en problemas. Es por ello, por lo que al final resulta que debemos meter en el cálculo la posibilidad de subidas del euribor, así como la cuantía que puede subir.

Cuando metemos todo esto en la balanza, la realidad es que ya entramos en una ecuación con dos incógnitas. De forma que la subida esperada del euribor, determina la capacidad de endeudamiento actual de las familias, ya que cuanto mayor sea la subida, menor tendrá que ser el endeudamiento para que se incremente el margen de seguridad y no entremos en problemas.

Pero es que el resultado no acaba aquí, porque alguien puede decir que es posible que los tipos lleguen al 5%, (o al 3 o a cualquier otro número), y en principio estamos asumiendo ya un riesgo, porque cuando los tipos reales se desvían de los esperados, tenemos un gran problema. Si creemos que el euribor va a llegar al 5% y calculamos el endeudamiento con estos parámetros, en caso de que llegue al 6%, resulta que nos encontraremos con un problema; ¡o no!. Al revés también podemos encontrarnos con una situación en la que el euribor realmente se quede por debajo del nivel que estimábamos. En este caso, está claro que nuestra situación será holgada; ¡o no!.

Y estoy poniendo los ¡o no!, porque aunque acertemos el nivel al que va a llegar el euribor, tenemos que saber la velocidad a la que va a subir, o lo que es lo mismo, ¡el cuándo!. Es fácil entender que cuando van pasando los años, se va amortizando deuda, por lo tanto el efecto de una subida de tipos será menor cuanto más tiempo haya pasado. No es ni remotamente parecido que el euribor suba al 5% el año que viene a que llegue a ese nivel dentro de diez años, porque nuestra deuda se habrá reducido y reduciendo el impacto.

Por lo tanto, para saber las posibilidades de soportar una subida determinada del euribor, tenemos que saber también cuando se producirá; de forma que en realidad lo que tenemos que construir es una tabla con distintos ejercicios y tendremos limites distintos para cada uno de las revisiones de tipos. En este sentido estamos construyendo ya una tabla con tantas variables como períodos de amortización.

Pero es que aún teniendo en cuenta todo esto, la realidad es que hemos asumido un supuesto importante, pero que no es realista. ¡Asumimos que los ingresos y el resto de los gastos se van a mantener constantes!. Dicho de otra forma, asumimos que todos los meses tendremos una cantidad de euros determinada para afrontar el pago de la hipoteca, lo cual no es en absoluto cierto, ya que incluso aunque una persona sea funcionaria, puede llegar el estado, bajar un 5% el sueldo, a la vez que suben los costes de electricidad, comida, gasoil y demás y todo el complejo sistema de cálculo se ha ido a tomar viento. Por supuesto, si acabamos en el paro, la realidad es que el problema es obvio. Sobre todo si al final por un cambio normativo, nos encontramos con que la indemnización por despido se reduce drásticamente.

Ante tal complejidad nos encontramos con que se habla de un tanto por ciento de la renta y normalmente nos encontramos con el 30% de los ingresos netos, a un tipo de interés razonable, (que nadie sabe cuál es). Por supuesto, aún endeudándonos al 10% de nuestra renta hoy en día, si el euribor llega al 5%, resulta que estaríamos multiplicando más o menos por 3 la cuota si es en los primeros años del préstamo, de forma que una bajada de sueldo o una subida del resto de los costes, nos mete en problemas. Y el problema es que si llegamos a un extremo de destinar menos de un 10% de nuestra renta a nuestra hipoteca, pues no comprará absolutamente nadie.

Esto no quiere decir que no existan casos extremos, donde se intuye claramente el desastre. Un endeudamiento en un contrato temporal que a día de hoy suponga un 60% de los ingresos o que no deje margen a ningún tipo de ahorro a fin de mes es un suicidio. De la misma forma que un endeudamiento inferior al 10% de los ingresos, para un inmueble muy barato, para alguien con un contrato estable, es una operación segura. Pero lo que tenemos que tener en cuenta que todo lo que haya en medio es riesgo.

O sea que en resumen, para tratar de calcular nuestro endeudamiento máximo, tendremos que tener en cuenta nuestros ingresos, ¡y nuestros ingresos futuros!; nuestros gastos y ¡nuestros gastos futuros!, el tipo de interés actual, el futuro, ¡y cuando se van a producir los movimientos en todos los ingresos y gastos!. Dicho sea de otra forma, es completamente imposible saber para alguien con sólidos conocimientos financieros cual es el importe máximo que se puede soportar, porque existen incertidumbres muy fuertes para el cálculo.

Realmente lo que nos queda es asumir una serie de hipótesis, que van a ser más o menos razonables y tratar de fiarnos de los estudios de las entidades financieras, de las actuaciones de los bancos centrales y de las políticas económicas en general. Y esa es la clave. Las familias no tienen opciones de determinar el endeudamiento óptimo, sino que dependemos de la información y de las decisiones que se tomen respecto a todo.

La calidad de los estudios de las entidades, es la que va a determinar la calidad de que tengamos o no problemas, y los bancos centrales tienen que ser conscientes de la situación de los agentes económicos, para tomar las decisiones de tipos. Esto es algo obvio, pero olvidado, pero la realidad es tan simple como que no hay nada que hacer si el banco central y las entidades financieras no han cumplido su parte del trabajo, ya que las familias tendrán que hacer los cálculos en base a las previsiones de las entidades financieras, que son las que están en este negocio y es a las que se les suponen conocimientos financieros y conocimiento sobre el mercado. Y después confiar en que los bancos centrales van a tener en cuenta las situaciones en cada momento para tomar sus decisiones sobre política monetaria.

Esto que puede parecer tan claro, nos plantea un problema adicional hoy en día; hace unos años podíamos asumir que cuando las entidades planteaban un euribor máximo del 4%, echábamos las cuentas y tomábamos una decisión. El euribor llegó al 5,4, lo cual es una desviación del 30% respecto a lo que se decía hasta 2007. ¿Hoy nos podemos fiar de la información de las entidades financieras?. ¿Nos podemos creer unos estudios que hagan hoy, cuando en el pasado han fallado estrepitosamente?. ¿Podemos calcular cuánto podemos endeudarnos sin poder fiarnos de la información que nos dan los que están en el mercado?.

Y aunque nos dediquemos a investigar, analizar, pensar y demás, ¿podemos llegar a alguna conclusión?. Por supuesto que no, porque la realidad nos dice que tendríamos que analizar la actuación del banco central, y como hipótesis tendremos que asumir que el banco central modifica los tipos teniendo en cuenta la situación de la economía. Pero claro, resulta que en julio de 2010, el banco central europeo fue tomando una serie de decisiones que han destrozado el sistema económico, hasta llegar al absurdo de subir los tipos en julio de 2008, donde hasta un niño podría ver que esa medida no era apropiada.

Está claro que si el banco central europeo, no lee bien la situación la realidad es que las familias tienen poco o nada que hacer para tratar de salir de cualquier situación, de forma que haciendo el proceso al revés, resulta que las familias para decidir cuánto nos podemos endeudar ahora mismo, necesitaríamos conocer que va a hacer Trichet, además de todo lo anterior. Está claro que una subida de tipos rápida se carga el sistema y a todos los países que tienen un problema de deuda global. Y con todo ¿Es descartable que el BCE no suba los tipos?. No tendría ninguna lógica, pero esto como argumento ahora mismo ya no vale.

Por lo tanto, con una institución que ha fallado de forma tan clamorosa, y que no ha reconocido aún ni un solo fallo; ¿Cómo calculamos nosotros?.

A los bancos no parece preocuparles demasiado esta situación y la verdad siguen con lo de su porcentaje, pero es que a ellos si los vamos a rescatar.

En todo este sentido, teniendo en cuenta que no podemos fiarnos de los estudios de los bancos, de las tasaciones de los pisos, de que se vayan a hacer políticas monetarias acordes con la realidad económica ni que tengan en cuenta la situación de una parte significativa de la población y teniendo en cuenta que las políticas monetarias son absolutamente demenciales y que sólo buscan la creación de burbujas…. ¿Cuánto nos podemos endeudar para comprar un piso?. Pues la respuesta es que en estas circunstancias, es completamente imposible contestar a esta pregunta a una persona, ¡sobre todo si te va a hacer caso!. La responsabilidad es inmensa y aún me he olvidado de algunas incertidumbres, como las del precio de la vivienda.

Y en estas circunstancias hablar de confianza, de consumidor y de reactivación de la economía es simplemente un chiste malo. Simplemente el sistema está completamente roto y sin una limpieza y sin responsabilidades, no se puede recuperar. Así de claro. ¡Cuando podamos decir si una persona hace bien o no firmando una hipoteca y pensándolo bien, hablamos!

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  1. en respuesta a Contracorriente
    -
    Top 100
    #40
    06/07/10 17:19

    Como decía, creo que confundes riqueza con deuda.
    Cuando la gente pide prestado, evidentemente compra más y hay auge.
    Pero cuando llega la hora de pagar los prestado, hay recesión.
    En los últimos 200 años EUA ha experimentado recesiones cada 4 o 6 años.

    A eso se suma que lo que cobran los bancos es más de lo que se presta, de modo que gradualmente va habiendo un problema de liquidez, porque esos intereses no regresan al consumidor, sino que se mete al mercado secundario. Esto en algún momento crea problemas severos de liquidez y surgen las crisis financieras.

    Tu no ves al imperio romano teniendo esos problemas.

    Si dejamos el crédito al consumo, estamos adelantando el momento de la compra, por lo que la demanda a futuro sería mas reducida; también sería mas reducido el nivel de empleo, la renta, etc.

  2. en respuesta a Comstar
    -
    #39
    06/07/10 17:05

    Bueno, no creo que sea comparable. La estructura económica de un imperio antiguo y de una economía capitalista avanzada no tienen nada que ver, son como la noche y el día. En cualquier caso, no es el tema del que estamos hablando.
    En mi opinión, si eliminasemos el crédito al consumo, eliminaríamos uno de los motores del crecimiento. El crédito permite consumir en el presente, y por tanto permite que haya demanda hoy. Y que haya demanda hoy, permite que haya empleo, y que se genere renta en el momento actual.
    Si eliminásemos el crédito al consumo, estaríamos aplazando el momento de la compra al futuro, por lo que la demanda en este momento sería mas reducida; también sería mas reducido el nivel de empleo, la renta, etc.

    Saludos.

  3. en respuesta a Anrabro
    -
    #38
    06/07/10 17:00

    No te creas. hay una pequeña diferencia que deberiamos matizar comprar no es pedir una hipoteca. Si compras, pagas el piso, si pides una hipoteca pagas el piso y los beneficios del banco. esta claro que con la segunda opción es menos rentable que con la primera.

    El problema no creo que este en comprar para alquilar, sino en que no compensa el riesgo y el tiempo de inversión con los benefios esperados. a parte que no mucha gente puede gastarse el dinero para comprar el piso sin pedir hipoteca, por lo que el panorama todabia es más deshalentador.

  4. en respuesta a Yo mismo
    -
    Top 100
    #37
    06/07/10 16:45

    Hay deudas, y hay deudas.
    Si te endeudas para comprar un coche y lo usas para pasear, se vuelve una fuente de gasto.
    Si lo usas como transporte de pasajeros lo conviertes en fuente de ingreso que te ayuda a pagar la deuda y encima arroja ganancia (si hiciste bien los números).

    Lo que pasa es que la gente tiene confusión:
    1.Confunden riqueza con deuda. Ambos son activos, pero uno es un número positivo, y el otro es negativo. Pedir prestado y malgastar como si fuera propio es un gran error que a futuro cuesta caro.
    2.Confunden liquidez y rentabilidad. Un préstamo no se pide para tener liquidez, sino para tener rentabilidad.

    Por lo que veo, el uso de bancos en los españoles está tan arraigado que no imaginan un mundo sin ellos. Es lo mismo que le pasa a los estadounidenses. De esta manera los banqueros siempre les dominarán. Es como decir que un prisionero no puede vivir sin la comida de la cárcel, ¿que hará el prisionero si un día lo echan de la cárcel?

  5. en respuesta a Runesword
    -
    #36
    Anrabro
    06/07/10 16:28

    No hay que engañarse.
    Actualmente es mucho mas caro comprar que alquilar.
    La prueba es que nadie compra para alquilar, se alquilan pisos que no compra nadie o pisos de segunda mano cuyos propietarios no quieren venderlos por distintos motivos.

  6. en respuesta a Contracorriente
    -
    #35
    Anrabro
    06/07/10 16:24

    Si una persona que empieza a trabajar en lugar de comprarse coche el primer año espera tres años, se garantiza que durante toda su vida jamas pagara intereses de coche.
    La industria del automovil se desarrolla igual y los bancos no le sangran durante toda su vida.

  7. en respuesta a Runesword
    -
    #34
    Anrabro
    06/07/10 16:22

    Comprar y alquilar no es comparable.
    Me puede interesar comprar la que va a ser mi vivienda habitual, ya que tengo desgravacion y la propiedad para mi disfrute y ademas la seguridad de cara al futuro, diversificacion de patrimonio, etc.
    No me interesa comprar para alquilar por el coste y la incertidumbre actual.
    Si compro tengo que tener en cuenta mis ingresos actuales y su proyeccion futura y como referencia DE TIPOS DE INTERES el de las hipotecas actuales a tipo fijo.

  8. en respuesta a X4v13r
    -
    #33
    06/07/10 16:12

    Ahora mismo, los pisos estan pasando por un periodo de ajuste, esta claro que con el euribor como esta ahora comprar es más barato que alquilar, pero piensa que normalmente una compra supone un plazo entre 20 y 35 años. si miramos historicamente, en epoca de mis abuelos era más barato alquilar que comprar, despues llego la burbuja y todo se ha vuelto loco. alquileres a 1500 euros y hipotecas a 40 años por el 100% a 600 euros/mes. pero tambien hay pisos en alquiler de 600 euros e hipotecas en las que por un piso de 120000 pagas 240000.

    que es mejor? lo mejor es comprar un piso sin necesidad de pedir hipoteca o con hipoteca a coste de amortizqación 0, teniendo el dinero en algún deposito rescatable cada plazo de revisión de hipoteca, siempre que el deposito de más interes que los intereses de la hipoteca. cosa que pasa ahora mismo, pero que es insostenible en el tiempo.

  9. #32
    06/07/10 15:57

    Información muy útil. He criticado en varios sitios este mismo tema.

  10. en respuesta a Yo mismo
    -
    #31
    06/07/10 15:55

    Estoy de acuerdo que de alquiler se pagan los gastos del piso + los beneficios que espera obtener el propietario. Pero el juego de suma 0 es el mismo para la compra del piso, ya que en ese caso pagas los gastos del piso y los beneficios del banco.

  11. en respuesta a X4v13r
    -
    #30
    06/07/10 15:53

    Un alquiler de 1.000 por un piso de 240.000€ te está ofreciendo una rentabilidad del 4% y pagas más que pidiendo una hipoteca a pelo, sin entrada.

    En ese caso, cualquier persona alquilada es "tonta".

    Puede pagar menos al mes si compra el piso.

  12. #29
    06/07/10 15:46

    Vamos a ver, me da la impresión que la gente está perdiendo un poco el Norte, Daniel siento decirte que las cuentas que estás echando son las que apoyan tu teoría, pero que de ahí a la realidad te estás dejando un par de detalles.

    Comstar, vamos a ver... en fin no se ni por donde empezar a contestarte, si lo que estás intentando hacer es un alegato del comunismo... en fin que no hay por donde cogerlo, el comunismo tuvo su oportunidad y fracasó, no voy a entrar en el cómo ni el por qué que podría dar pie a un post entero, en cuanto a las comunidades de las que hablas, en fin tampoco voy a entrar, pero vamos infórmate bien sobre lo que de verdad hay detrás de esas "comunidades", que ¿Cómo hicieron los grandes imperios sin bancos? pues mira no creo que Julio césar fuera muy democrático con la esclavitud por ejemplo.

    Y repito, que necesitas vivir en un piso, SI, que necesitas un piso para vivir, NO (donde pongo piso lease vivienda), si un piso te supone un coste de oportunidad o una perdida de rentabilidad siempre lo puedes vender (si fuiste lo bastante avispado para comprar un piso que puedas vender a un nivel de precios adecuado contando con tus expectativas de mercado, que es lo dificil), por cierto Daniel te comento que las cuentas las hechas según tus interes, porque los precios que pones, el de la hipoteca es real si, pero el del alquiler no, ¿por un piso de 240.000 € un alquiler de 500 €/mes, ya me gustaría encontrar algo así, lo cierto es que hace 5 o 6 meses el alquiler de un piso de ese valor estaba entre los 800-1000 €) dime tu si compensa ahora poner la hipoteca a Euribor + 0,5% a 40 años con todo al 0% (hipoteca joven de la Comunidad de Madrid) porque yo creo que si.

    PD: mark to market

    S2

  13. en respuesta a Daniel Bravo
    -
    #28
    06/07/10 15:45

    El mejor consejo hasta que no se acabe la crisis es irse de alquiler, porque el escenario de bajada de precios de pisos un 30 % es posible.

  14. en respuesta a Comstar
    -
    Top 100
    #27
    06/07/10 15:42

    El tema es que evidentemente puede haber un proceso de que los que esten en un momento de la vida en que ahorren, pueden traspasar estos fondos a quien esten en un momento de la vida en que se endeuden.

    Puede ser a través de la comunidad, de un sistema financiero o de cualquier otra forma, y desde luego un sistema financiero no es la única forma de organizar esto...

    y mucho menos que tenga que ser un sistema completamente privado. En realidad todo tiene ventajas y todo tiene costes.... Pero vamos. mi opinión es que un sistema financiero que se ocupe de esto es un buen sistema siempre y cuando no olvidemos que un sistema financiero es una parte dentro de un todo y no acabemos pensando que todos estamos para salvar un sistema financiero.

  15. en respuesta a Contracorriente
    -
    Top 100
    #26
    06/07/10 15:31

    El hecho de que estés acostumbrado a ello, no significa que sea indispensable.
    ¿Cómo hicieron los grandes imperios sin bancos?

  16. en respuesta a X4v13r
    -
    Top 100
    #25
    06/07/10 15:29

    El crédito, los bancos y los entes financieros, son el sustituto del sentido de comunidad, un sustituto muy malo.

  17. en respuesta a Yo mismo
    -
    Top 100
    #24
    06/07/10 15:27

    ¿Te has puesto a pensar cómo hacen los Amish para tener casa?
    Ellos no usan dinero y no tienen bancos.
    ¿Esperan hasta el final de su vida?
    Si deseas verlo, mira la película "Witness" (Testigo en peligro) con Harrison Ford.

  18. en respuesta a Daniel Bravo
    -
    Top 100
    #23
    06/07/10 15:24

    Pero el problema es que no tenemos forma de solucionarlas, y así no hay forma...

  19. en respuesta a Yo mismo
    -
    #22
    06/07/10 15:22

    Cierto, en ambos casos hay demasiadas incógnitas. Ninguna de las opciones es segura, por lo que hay que elegir la que mejor se adapte a cada uno.

    Un saludo!

  20. en respuesta a Daniel Bravo
    -
    Top 100
    #21
    06/07/10 15:19

    O sea que lo que estas asumiendo es que los pisos valgan menos....

    "deja de ganar el vendedor de pisos". ¿Y eso no afecta al resultado?.

    Porque si el vendedor de pisos va a rebajar el precio al que compra para alquilar...¿porque no lo baja al que compra para vivir?.

    Y lo de invertir 400 euros al mes, invirtiendolos en activos que den ... son unas cuentas que no asumen que estos activos se desmoronen... ¡Lo cual es mucho asumir!...

    Pero lo que quiero que entiendes es que cada vez que metes un intermediario en el proceso entre un solar y una familia viviendo debajo de un techo tienes un coste a mayores. No hay ahorro.

    ¿Que abaratamos el precio del piso?,... abaratan en los dos casos...
    ¿abaratamos el coste financiero?.... abaratamos en los dos casos...
    ¿sube el precio del piso?.... ¡suben los alquileres!.


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