Nuda propiedad

La nuda propiedad es el derecho que posee una determinada persona sobre un bien del que es propietario, pero del que no puede hacer uso, ni disfrutarlo, por no contar con el derecho que le permitiría hacerlo, es decir, el usufructo.

La nuda propiedad, en otras palabras, es el derecho que otorga a una persona la propiedad sobre un determinado bien, pero del que no puede hacer uso, ni disfrutar de él, por haber cedido dicho derecho a una tercera persona.

Por tanto, cuando una persona cuenta con un bien en nuda propiedad, esta es propietaria de dicho bien, pero cuenta con limitaciones que le impiden hacer uso de dicho bien, así como disfrutar de él, por no tener el usufructo.

La persona que posee un bien en nuda propiedad se conoce como nudo propietario. Y este, pese a ser el propietario de dicho bien, no podrá hacer uso de él hasta que no cuente con el usufructo.

El contexto más habitual en el que podemos encontrarnos con la nuda propiedad es en el sector inmobiliario. Cuando fallece un padre o una madre que posee un inmueble, por ejemplo, los hijos suelen heredar dicha vivienda en nuda propiedad, mientras que el familiar que queda vivo se queda con el usufructo. 

Por tanto, los hijos, dado que ha fallecido el propietario del inmueble, heredan la vivienda y se convierten en propietarios de la misma. Sin embargo, estos no pueden hacer uso de ella por el hecho de que el usufructo lo ostenta la pareja, u otra persona designada por el propietario fallecido, que disfrutará y hará uso del inmueble hasta que esta también fallezca, o hasta que pierda dicho derecho.

Antes de seguir, es conveniente aclarar las diferencias existentes entre estos tres conceptos. Pues hemos de señalar que no es posible entender qué es la nuda propiedad si, simultáneamente, no conocemos qué es un usufructo y qué es el pleno dominio.

Dicho esto, la nuda propiedad, como decíamos, es el derecho que otorga a una persona la propiedad sobre un determinado bien, pero del que no puede hacer uso, ni disfrutar de él, por haber cedido dicho derecho a una tercera persona. A esta persona se le conoce como nudo propietario.

El derecho que le permitiría a esta persona usar el bien y disfrutar de él es lo que conocemos como usufructo. La persona que posea este derecho, como decimos, puede disfrutar y hacer uso del bien hasta su fallecimiento, o hasta que pierda dicho derecho. A esta persona, es decir, a la persona que ostenta el usufructo se le conoce como usufructuario.

Por último, si la persona que posee el bien, también posee el derecho a hacer uso del mismo y a disfrutarlo, decimos que esta persona tiene pleno dominio sobre el bien. Esto, como su propio nombre indica, por el hecho de que cuenta con la propiedad del bien, así como con el usufructo, que es el derecho a usarlo y a disfrutar de él. En otras palabras, aquel que cuenta con plenas capacidades para hacer con el bien lo que le plazca.

Dado que una persona que posee un bien en nuda propiedad no puede hacer uso de él, esta no puede arrendar dicho bien, es decir, no puede alquilarlo a una tercera persona. Pues hemos de señalar que al no contar con el usufructo, tampoco cuenta con capacidades para hacer uso de dicho bien.

No obstante, pese a que esta persona no puede arrendarlo, debemos señalar que el derecho sí puede venderlo. En otras palabras, aquel que posea un bien en nuda propiedad puede vender su derecho, es decir, la nuda propiedad a una tercera persona.

Sin embargo, hemos de señalar que, pese a la compra, esta operación no afecta de ninguna manera al usufructuario. Pues lo que está vendiendo el nudo propietario es la propiedad del bien, pero no el usufructo. El usufructuario, sin verse afectado por la venta, seguiría haciendo uso del bien en cuestión hasta que dicho derecho se extinga, o hasta su fallecimiento.

De la misma manera, el usufructuario, dado que cuenta con el usufructo, es decir, con el uso y disfrute del bien en cuestión, sí podría arrendar o alquilar el bien. Es decir, pese a que no posee la propiedad de dicho bien, el usufructuario sí puede alquilar el bien y, de esta manera, obtener una renta por este.

En resumen, el propietario puede vender el bien, pero no alquilarlo. Mientras que el usufructuario puede alquilar el bien, pero no venderlo.

En lo que respecta al tratamiento fiscal de la nuda propiedad, hemos de señalar un aspecto importante.

El nudo propietario, es decir, el propietario de la bien, mientras exista un usufructuario, no tiene la obligación de declarar nada relativo al bien en cuestión en la declaración de la renta, pues no es el titular del derecho real de dicho bien.

Esto es así por lo que hemos explicado anteriormente. Es decir, porque el nudo propietario, pese a tener la propiedad del bien, no puede obtener ganancias, dividendos o rentas procedentes de dicho bien por el hecho de que no cuenta con el usufructo y, por ende, no puede hacer uso del mismo.

No obstante, pese a que no debemos declarar la nuda propiedad, sí es preciso decir que debemos informar a la Agencia Tributaria de la existencia de dicha propiedad. De la misma manera que deberíamos incluir el bien en dicha renta en el mismo momento en el que cesa el usufructo.

Asimismo, la obligación fiscal, teniendo en cuenta lo anterior, recae sobre el usufructuario, que sí está obligado a declarar dicho inmueble en su declaración de la renta, así como a informar el uso que hace del inmueble.

Por último, en caso de que el nudo propietario venda su derecho, es decir, la propiedad del inmueble, este sí debería incluir dicha venta en su declaración.

Como señalábamos anteriormente, y para terminar de entender bien este concepto, es preciso indicar algún ejemplo práctico de la nuda propiedad, así como el contexto en el que podemos encontrárnosla.

En este sentido, el mejor ejemplo para entender este concepto es el del inmueble.

Cuando un propietario fallece y su pareja no, los herederos, por lo habitual, heredan el inmueble en nuda propiedad, en tanto en cuanto la pareja se queda con el usufructo. En este ejemplo, los nudos propietarios son los herederos, que cuentan con la propiedad del inmueble, mientras que la pareja sería la usufructuaria, al contar con el derecho a hacer uso y disfrutar del inmueble hasta que cese el derecho, o hasta que esta también fallezca.

Una vez cesa el usufructo, los nudos propietarios pasarían a poseer el pleno dominio del inmueble.