Aisa autor Miguellog 05.06.06

Sabemos que la previsión de ventas y Ebitda para el año 2009 según la Compañía es de 600 mill euros y 140 mill euros respectivamente y no van nada desencaminados.

Sabemos el número de viviendas que van a entregar hasta el año 2011.

- 2006: 718
- 2007: 1.125
- 2008: 1.214
- 2009: 2.596
- 2010: 1.914
- 2011: 1.860
- TOTAL (periodo 2006-2011): 9.427 viviendas.

Todavía le quedaría suelo para construir nada más y nada menos que 30.573 viviendas.

Estos son números provisionales ya que es probable que Aisa comience alguna promoción adicional, sobre todo con vista a entregar viviendas a partir del año 2009. Además las reservas de suelo son tan importantes que estos no es en absoluto descartable.

Sabemos que la facturación en 2009 va a ser de 600 mill de euros y su Ebitda de 140 millones por lo que se puede observar que el ratio de Ebitda sobre ventas es de 140 / 600 = 23,3%. Este año si tenemos en cuenta la cuenta de pérdidas y ganancias del proforma (es decir consolidando AISA + los activos de Interlaken = la nueva AISA) podemos observar lo siguiente:

- Ventas Proforma de AISA: 15,834 millones de euros
- Ebitda: 4,259 mill de euros

Ebitda / ventas = 4,259 / 15,834 = 26,9%. Vemos que es superior al 23,3% que ellos estiman. En cualquier caso el ratio de Ebitda sobre ventas de una inmobiliaria se sitúa entre el 20 y el 25% por lo que estimar un 23% es más que razonable.

- Con los datos que tenemos de Ebitda sobre ventas (23,5%) podemos estimar el Ebitda y las ventas del periodo 2006-2011 y el global.

Podemos calcular el precio medio de las viviendas que AISA tiene previsto entregar en el año 2009:
- Número de viviendas a entregar: 2.596 viviendas.
- Facturación: 600 millones.
- Precio medio de la vivienda: 600.000.000 / 2.596 = 231.124,8 euros.
En este cálculo no tenemos en cuenta que AISA tendrá algunos ingresos derivados de sus activos en renta pero serán unos ingresos residuales por lo que no los contemplo.

Con estos cálculos podemos hacer una previsión de de los ingresos y Ebitda para el periodo 2006-2011:

- 2006
Ingresos 2006: 718 viviendas x 231.124,8 (media estimada del precio de cada vivienda) = 165,9 mill euros de facturación.
Ebitda = facturación x 23,3% = 165,9 x 23,3% = 38,7 mill euros.

- 2007
Ingresos 2007: 1.125 viviendas x 231.124,8 (media estimada del precio de cada vivienda) = 260 mill euros de facturación.
Ebitda = facturación x 23,3% = 260 x 23,3% = 60,6 mill euros.

- 2008
Ingresos 2008: 1.214 viviendas x 231.124,8 (media estimada del precio de cada vivienda) = 280,6 mill euros de facturación.
Ebitda = facturación x 23,3% = 280,6 x 23,3% = 65,5 mill euros.

- 2009
Ingresos 2009: 2.596 viviendas x 231.124,8 (media estimada del precio de cada vivienda) = 600 mill euros de facturación.
Ebitda = facturación x 23,3% = 600 x 23,3% = 140 mill euros.

- 2010
Ingresos 2010: 1.914 viviendas x 231.124,8 (media estimada del precio de cada vivienda) = 442,4 mill euros de facturación.
Ebitda = facturación x 23,3% = 442,4 x 23,3% = 103,2 mill euros.

- 2011
Ingresos 2011: 1.860 viviendas x 231.124,8 (media estimada del precio de cada vivienda) = 430 mill euros de facturación.
Ebitda = facturación x 23,3% = 430 x 23,3% = 100,3 mill euros.

- TOTAL (periodo 2006-2011)
Facturación = 2.178,8 millones de euros.
Ebitda = 508 mill euros.

- VIVIENDAS RESTANTES
AISA tendría suelo para entregar 40.000 – 9.427 = 30.573 viviendas. Si aplicamos los mismos ratios nos empezamos a escandalizar.

30.573 viviendas x 231.124,8 euros = 7.066,2 millones de euros
Ebitda = 7.066,2 x 23,3% = 1.646,4 mill euros.

- TOTAL
Facturación con el suelo disponible = 9.245 mill euros.
Ebitda = 2.154 mill euros.

Además AISA cuenta con los siguientes activos en régimen de explotación en renta:

- Edificio de oficinas en El Prat Llobregat valorado en 6,956 mill euros.
- Locales y parking en Badalona valorados en 0,861 mill euros.
- Local en Granollers valorado en 0,330 mill euros.
- 5 naves en Constanti valoradas en 0,87 mill euros.

- Análisis de lo que