España
Me gustaria que me ayudaseis con una duda.
Planteo la situacion
Contrato de alquiler por 1 año con X de fianza y varios meses por adelantado
Pasados mas de los meses que se pagaron por adelantado pero sin llegar al año el inquilino se quiere ir.
¿Hay que devolverle la fianza?
En principio la Fianza es por si hay desperfectos en la vivienda... ¿pero el esta incumpliendo el contrato? ¿o no?
Hay que estar a lo que dice el contrato, te pego el art. 11 de la Lau Artículo 11. Desistimiento del contrato
"En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización"
En tu caso comentas que el arrendamiento es de 1 año, primero asegurate que pone un año, y que no pone que son 5 y que cada año sube el ipc, lo digo pq el contrato típico es el de 5 años aunque se pueda pactar 1 año sin problemas.
Si ese es el caso, es decir contrato por un año, la ley no dice nada en concreto pero la jurisprudencia dice esto habitualmente:
"En casos de alquileres de duración inferior a cinco años: la jurisprudencia considera que, si el inquilino abandona el piso antes de la finalización del contrato, debe indemnizar al casero con el importe de las rentas de los meses que quedan para que el contrato termine o hasta el momento en el que el inmueble sea alquilado de nuevo por el arrendador"
Pero recuerda que esto lo dice la jurisprudencia, así que yo hablaría con él y le comentaría esta circunstancia y que para evitar demandarle para cobrar pactéis una cantidad "inmediata" para ti y que a él le evite un juicio que va a perder y encima será condenado en costas, es decir, si pactáis los dos ganáis, tu porque cobras al momento y evitas que luego sea insolvente,etc. y él porque se ahorra mucha pasta, sobre la cantidad a pactar, pues eso ya es negociación pura, ya que la jurisprudencia dice que puedes reclamar todos los meses que quedan para acabar el contrato o hasta que lo alquiles, en mi caso le diría que a medias perdéis los dos en la misma proporción, a la gente le suele gustar eso de a medias, piensa que lo más probable es que él crea que no te tiene que dar nada, eso si quedarse el dinero creo que no, porque sería apropiación indebida ya que ese dinero no es para eso, es para posibles desperfectos, deberías demandarle y que el juez marque cantidad y la reclame.
Saludos.
Parecido a mi caso, se fueron 2 meses antes, mi contrato era de un año prrorogable hasta 5, ya llevaban casi 4.
Yo no les he cobrado un pavo, les he devuelto un 80% de la fianza y el resto se lo devolveré despues de descontar algunos desperfectos causados en la vivienda.
Las leyes están muy bien, pero tal como está el panorama hoy en día te puedes dar con un canto en los dientes si te devuelven las llaves, están al corriente de pago y no te han jodido mucho el piso.
Saludos
Lo que dice Cheldri en el post 3, es lo más aconsejable, recupera el inmueble, (más vale un mal arreglo que un buen pleito,)
Si no te han hecho daños en la vivienda, les retornas toda la fianza, si quieres amarrar la fianza corres el riesgo que no te retornen las llaves y tengas que pleitear para recuperar la propiedad (igual te pasas dos años.
O que desaparezcan no sepas donde van y no puedas entrar en tu propiedad.
No lo dudes, todo facilidades,para que se marchen y recuperar la propiedad.
En numerosas ocasiones una persona que vive de alquiler puede querer cambiar de piso o dejar el que tiene alquilado. un cambio de trabajo, quedarse desempleado, un divorcio o simplemente el deseo de vivir en otra casa más grande o más barata pueden ser alguna de las razones. sin embargo, en esos momentos recuerda que tiene un contrato con su casero que le obliga a permanecer en el mismo por un tiempo. ahí, siempre surge la duda: ¿es posible irse de un piso de alquiler antes de que finalice el contrato?
la ley de arrendamientos urbanos (lau) es la que regula el proceso de alquiler de un piso y es clara:
1) inquilino y propietario pactan libremente la duración del contrato en el momento en que se alquila la vivienda y si no se acuerda plazo ninguno, la ley entiende que éste es de un año
2) al finalizar este periodo, el inquilino puede prorrogar el contrato por plazos anuales hasta llegar a 5. de este modo cuando se alquila una casa el propietario se compromete ante el inquilino, pero también éste adquiere un compromiso ante el dueño de la casa
en circunstancias como las anteriores (cambio de residencia, paro, variación de prioridades) es cuando se prueban las restricciones del alquiler y cuando se comprueba que la "libertad" pretendida al vivir arrendado es en algunos casos limitada, ya que si alguien empezó un contrato en diciembre con duración de un año, sólo puede abandonar el piso en los siguientes meses de diciembre previo aviso de 30 días al casero
pero si en primavera se encuentra un piso más interesante puede resultar tentadora la idea de mudarse sin esperar a que finalice el contrato o la anualidad vigente. esto no es recomendable puesto que la ley obliga en este caso al inquilino a pagar al propietario una indemnización por incumplimiento de contrato que puede llegar a ser el total de las mensualidades que quedan hasta que finalice el plazo acordado
¿y si es por causa justificada como un cambio de trabajo o un divorcio? pese a ello, la ley es clara: el inquilino no puede abandonar el piso unilateralmente porque se considera incumplimiento de contrato y, según la ley, tendrá que indemnizar al propietario
la negociación inquilino-casero, la opción más razonable
aunque lo más probable es que el propietario gane una demanda contra un inquilino que deje el piso a las bravas, conviene ser razonable y buscar una salida pactada. ni siquiera al casero le conviene cerrarse en banda ni agarrarse al contrato porque el proceso para cobrar puede ser largo (siete meses de media y hasta dos años es el tiempo que se alargó un proceso judicial en 2008, según los datos del consejo general del poder judicial) y costoso (pudiendo superar los 6.000 euros). además, siempre existe la incertidumbre de cómo interpretará el juez las motivaciones del inquilino para abandonar la casa
por ello, lo más rentable tanto para inquilino como para propietario será mostrarse razonable y buscar una salida pactada. los expertos recomiendan a quien vive de alquiler y de pronto se ve en la necesidad de dejar la vivienda que actúe de buena fe y comunique al dueño de la casa su intención de irse lo antes posible
también le recomiendan que ayude al casero a buscar a alguien interesado en la casa (un amigo, un compañero de trabajo, un familiar o incluso un vecino del bloque que quiera cambiarse de casa) para que ésta no quede vacía en ningún momento. así, desde que la casa sea alquilada nuevamente, el inquilino original dejará de tener que seguir pagando la renta, con lo que tanto propietario como inquilino resolverán su problema
si no se encuentra sustituto lo más razonable es indemnizar al propietario, explica fernando encinar, director del servicio de estudios de idealista.com, ya que vamos a incumplir el contrato y el inquilino le va a causar una reducción de ingresos, que el propietario tendrá que poner en alquiler la vivienda cuando no pensaba hacerlo. en este sentido se puede valorar una indemnización que cubra el tiempo que el propietario va a tener la vivienda vacía y que podría llegar a un importe máximo de hasta 2 meses de la renta del alquiler, un periodo más que razonable para que el casero encuentre un nuevo interesado en la misma, según encinar
recomendaciones
nieves huertas, presidenta de la sociedad pública de alquiler (spa), explica que para evitar problemas lo mejor es que a la hora de firmar un contrato de alquiler, éste "recoja la posibilidad de desistir del mismo de forma anticipada así como la penalización que el arrendatario debería asumir por ello. esto evitará muchísimos problemas en el futuro" y recomienda resolver de forma amistosa el posible conflicto si llega a surgir
en la spa, ha explicado huertas a idealista news, cuando el inquilino solicita resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento por traslados, causas personales, profesionales o económicas se le ofrece "resolver el contrato en vigor sin penalización alguna, siempre que formalicen el nuevo contrato de arrendamiento en una vivienda gestionada por la spa adecuada a sus nuevas circunstancias. en cuanto al propietario, buscaremos inmediatamente un nuevo inquilino para que el periodo de desocupación de la vivienda se reduzca al mínimo"
gustavo rossi, socio fundador y consejero delegado de la compañía alquiler seguro, empresa privada especializada en protección a propietarios, también apuesta por llegar a un acuerdo como mejor alternativa ante un problema sobrevenido de un inquilino. para rossi, a la hora de alquilar una vivienda, es vital analizar el perfil del candidato para ver si la casa se adapta a sus necesidades y posibilidades. si lo hace, y posteriormente un imprevisto económico cambia las circunstancias, alquiler seguro también redirige al inquilino a un inmueble que se adapte a sus nuevas necesidades, a la vez que busca un nuevo arrendatario para el piso que se queda vacío, de tal manera que ninguna de las dos partes salga perdiendo
A mi lo que me enerva hasta la medula (ojo, hablo de Madrid). Es que la gente que quiere hacer las cosas bien (es mi caso) tengamos que pagar unas rentas de alquiler desorbitadas, supeditandonos además a pagar impuestos (tasas, IBI Etc.) y avales comerciales (no es mi caso pero alguno lo ha intentado) y después tengamos que supeditarnos a cumplir contratos como estos.
Además no pagan un duro de impuestos por nosotros al ser menores de 35...
De flipar
Efectivamente, en un país con precios desorbitados, un mercado inmobiliario de auténtica estafa piramidal, una fiscalidad recompensandora del rentismo y penalizadora del trabajo, y una demanda de vivienda tal que lleva a que en las grandes ciudades no se tarde ni tres semanas en alquilar un piso, exigir que un inquilino pague una indemnización porque tiene que irse antes del piso jurídicamente será lo que sea, pero éticamente es un robo y una extorsión.
y que se puede esperar de un pais de estafadores que nos han llevado a una situación insostenible y caotica ahora que ya no nos pueden estafar con las hipotecas nos tendran que estafar con los alquileres