Comentairos :
1. Descuento : los bancos tienen los pisos tabulados en base a la deuda que les ha quedado con el anterior dueño, los anuncian a precio de mercado y normalmente un poco por encima porque ya cuentan con que van a tener que hacer un gran descuento. Saber cual es el precio mínimo al que puede llegar el banco es mas un arte que una ciencia y dependiendo del broquer que lo lleve puede incluso "soplarte" en que precio ofertar, otros te desaniman cuando lanzas una oferta muy a la baja, otros te dicen que descuentos por debajo del 5% son desestimados por el comité ... mil cosas.
Consejos :
A. Consigue el valor catrastral del piso, suele ser una buena referencia.
B. Trata de calcular cual puede ser la cifra que el banco tiene de deuda para ese piso. En un cálculo complejo y la cifra puede no tener mucho que ver con el real, pero a mí me ha funcionado en una ocasión. Yo considero el valor de mercado del piso y lo llevo a unos 15 años atras corrigiendo con el IPC medio del periodo (lo puedes sacar del INE o puedes considerar un 3 de promedio). Sobre esa cantidad calculas que concedieron el 80%, sobre ese valor, calculo la amortización de capital en el periodo (15 años) y el resultado sería el capital pendiente de amortización y por lo tanto el valor "contable" del activo (como lo llaman ellos). A este valor habría que aplicarle varias correcciónes (costas del proceso de desaucio, periodo de no-amortización de capital, gastos de comunidad, ibi y demás a cargo del banco) ... por lo que aplicando un factor de corrección del 10 o el 15% debería aproximarse mas al "numerito" que tiene el banco en su hoja excel, de precio mínimo para el activo
C. Calcula bien el valor de mercado del piso, si puedes incluso con decimales, aplicando todos los coeficientes que correspondan y documentales ese cálculo de la forma mas detallada posible, con el resultado si puedes incluso con decimales. En mi caso hacer esto me permitió bajar un 30% el precio de venta que tenían contra pronóstico del broker que me dijo que la oferta la iban a desestimar en el acto. Cuando conocí al director de la gestora, que era el apoderado en la firma de la escritura, el hombre se acordaba de "ladrillo" de cálculo que llevaba la oferta y me dijo "hombre, con lo que nos enviaste como para discutirte el precio"
2. IBI y comunidad : El banco debe aportar certificado de pago tanto del IBI como de los gastos de comunidad y cualquier otro impuesto o tasa que aplicase sobre el bien a la firma de la escritura, sino el notario no lo admite a escritura. En esto los bancos no se la juegan y de hecho, normalmente el dinero que te piden de reserva sirve para : pagar al broker (suele ser de una gestora inmobiliaria), pagar el IBI y pagar la comunidad, que no han pagado desde que lo embargaron o hicieron la dación en pago.
Lo bueno es que cuando llegas a la comunidad te miran como si fueses San Mateo, porque de repente a una comunidad en la que los vecinos tenían que "soportar" lo que no pagaba el banco, les ha entrado unos cuatos cientos o incluso miles de euros y un propietario que paga la comunidad. Con lo que no es raro que en la próxima junta se pueda incluso bajar la comunidad (no es coña)
El ibi te lo dejan pagado en el año, en el caso de Madrid si compras antes de octubre te dejan pagado el del siguiente periodo, es decir que el año en curso y el siguiente año son a cuenta del banco
3. Financiación : la gran ventaja competitiva con la que juegan los bancos en sus pisos es la financiación, financian al 100% y a un diferencial muy inferior al que dan a los pisos de particulares, a los que si llegan a financiar les dan el 80% como máximo. Pero incluso dependiendo de tú perfil financiero te pueden ofrecer una poliza de crédito con muy buenas condiciones para financiar tanto los gastos de compra venta como la reforma si tienes que hacerla. Prueba en distintas sucursales y si es posible de varias zonas distintas, cuando hayas hablado con varios directores, te creerás que no trabajan en el mismo banco. El factor motivador de todo buen director de banco es su Bono y en función de como vayan para conseguirlo, serán mas agresivos o pasarán ampliamente de complicarse la vida. Yo dí con una directora que es una tiburona, ambiciosa de la leche y la tía no deja escapar ni una operación, con lo que hace lo que haga falta para conseguir que se firme, dando muchas mas opciones que los demás directores con los que probé.
4. Deudas Acometidas : todos los pisos de banco tienen deudas de agua y de gas (si tiene) y es lógico, antes de dejar de pagar la hipoteca, se ha dejado de pagar (por este orden) la comunidad, el gas, la luz y el agua ... En el caso de electricidad no hay deuda, porque la luz se corta telemáticamente. Si hablamos del canal de isabel 2 con el agua no tendrás problema, simplemente cambiarás de nombre el contrato y nada mas.
Pero en el caso del gas vas a tener muchos problemas, te digan lo que te digan cuando llames, por ley NO DEBES PAGAR NINGUNA DEUDA QUE NO HAYAS GENERADO TÚ. Lo que hacen las compañías es simplemente chantajearte, te van a ofrecer que pages tú la deuda anterior y te ponen el gas de inmediato o bien que hagas la reclamación y entonces entrarás en un proceso que en mi caso fué de dos meses y mas o menos el 50% de lo que se debía, deberás pagar el cambio del contador, el alta, la visita del técnico de la distribuidora y otros gastos varios que ni los recuerdo, te pasarás el día llamando a tanto a la comercializadora como a la distribuidora, que jugarán al tenis contigo, hasta que un día ya en el límite que tienen ambas para resolver el tema te llamará un técnico que te dirá que estés a las 10:25 en tú casa que te va colocar el contador (si no puedes estar te dará hora para dentro de 10 o 15´días). Ahora me lo tomo a coña pero en su día las pasé canutas con este tema.
Otro problema que te puedes encontrar con los pisos de banco, es que la luz lleve cortada mas de un año y la compañía eléctrica te pida el CIE (certificado de instalación eléctrica), por el que un electricista puede cobrarte desde los 80-100 euros que vale el certificado sin hacer mas que ir a casa a ver el cuadro hasta los 1000 euros o mas si tiene que cambiar el cuadro y la línea de acometida desde el contador. Ojo con este tema porque nunca se cuenta con ello y puede ser un roto de cuidado.
Disculpad la chapa, pero ya me hubiese gustado que alguien me hubiese contado el calvario que podía ser el tema de los servicios ...
