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Devolución de arras por no conseguir hipoteca?

10 respuestas
Devolución de arras por no conseguir hipoteca?
Devolución de arras por no conseguir hipoteca?
#1

Devolución de arras por no conseguir hipoteca?
Somos vendedores
320K Precio del piso
10K de comisión a la agencia que se entregan en el contrato de arras (así lo estipulaba la hoja de encargo)

Esta operación se realiza en Catalunya, nosotros les decimos a la agencia que no queremos firmar arras si no hay seguridad de que los compradores tienen acceso a la financiación para evitar problemas, por eso no queremos incluir una claúsula de que la operación se condicione a la obtención de la fianciación. En el contrato de arras no se incluye esta cláusula pero tampoco una que diga lo contrario (que el contrato se tenga que formalizar sí o sí con independencia de la obtención de la financiación). 
Desde la agencia nos aseguran que a través de su broker tienen una tasación válida y una hipoteca preconcedida con muy buenas condiciones para los compradores, que ya lo han estudiado con los compradores. 
Se firman las arras. Compradores adelantan el 10% del precio de venta, esto es, 32K, de los cuales 22K nos ingresan a nosotros y 10K ingresan a la agencia directamente para que la agencia cobre la comisión que nosotros hemos acordado pagarles.
Sin saber nosotros por qué nos enteramos que los  compradores desvinculan al broker de la agencia de la operación y siguen con la operación por otros medios, hacen la tasación por otras vías y la tasación sale más baja que el precio de venta y ningún banco de los que ellos contactan les concede hipoteca.
Los compradores nos reclaman la devolución integra de las arras amparándose en que no han conseguido la financiación acogiendos a la ley catalana que regula estos supuestos.
Desde la agencia nos aseguran que no tenemos ninguna obligación de devolver nada puesto que ellos (la agencia) tiene pruebas de que con su broker existe una tasación adecuada y una hipoteca pre-concedida, con lo que los compradores estarían renunciando voluntariamente a la compra.
Nosotros de buena fe les decimos a los compradores que de los 22K que nos ingresaron directamente estamos dispuestos a devovlerles 16K, quedándonos con 6K por los inconvenientoes que esto nos ha causado. 
Además les decimos que si el piso se vende finalmente a través de esa agencia hemos acordado con la agencia que no habrá una nueva comisión, por lo que les devolveríamos también esos 10K.
Para ellos esto no es suficiente, pueden aceptar perder 6K pero nos reclaman sí o sí esos 10K que ha cobrado la agencia, independientemente de que el piso se venda con esa agencia o no.
Entendemos que la agencia no está obligada a devolver los 10K porque ellos ya cumplieron su cometido y así quedaba recogida en la hoja de encargo (cobro de la comisión en la firma de arras), pero tampoco nos parecería justo que seamos nosotros los que tuviéramos que poner de nuestro bolsillo esos 10K para devolver toda la cantidad de las arras a los compradores, y los compradores nos van a demandar a nosotros ya que somos nosotros a quienes han adelantado los 32K, aunque 10K hayan ido directamente por tranferencia a la agencia y ni los hayamos visto.
Ahora nos vemos con una amenaza de demanda y con la obligación en ese caso de tener que buscar un abogado y meternos en juicio cuando nosotros no estamos incumpliendo con nada de lo acordado.
Mis preguntas son:
-¿Cual sería la sentencia más probable en caso de juicio?
-En caso de que la sentencia diera la razón a los compradores, ¿esos 10K serían exigibles a la agencia o además tendríamos que pagarlos de nuestro bolsillo? aparte de los intereses, costas del juicio, nuestro abogado, etc...
Vaya lío, eh...??? Pues así estamos
#2

Re: Devolución de arras por no conseguir hipoteca?
Hola,

- corto camino tiene lo que cuentas. Eso no va a acabar bien.

De los 32k si no sale la hipoteca por los medios del vendedor hay que devolver 32k, el broker de la inmobiliaria no tiene una hipoteca sino una preconcesion dile que te enseñe la fein (oferta vinculante del banco) y ya sabes que tiene la hipoteca. Mejor aún os sentáis todos en una sala y que le diga a los compradores mira tu hipoteca.

Luego, los 10k de honorarios a cuenta de que, de llevar unos señores a tu casa, venga que me llevo yo a unos amigos y me sacude a mi otros 10k (que inmobiliaria es?).

Lo normal cuando he trabajado en Cataluña es que se de una señal de 3000 que queda consignada, en 15 días se busca la hipoteca que no hay se devuelve la señal que hay hipoteca se dan arras. De inmobiliaria catalana que sabe hacer las cosas.

Que si se dan 32k, tu le das 10k a la inmobiliaria y no sale la hipoteca, el menor de los problemas lo tiene el comprador porque el que ha usado dinero que no es suyo eres tu.

Saludos 
#3

Re: Devolución de arras por no conseguir hipoteca?
Te contesto sobre tu respuesta:

De los 32k si no sale la hipoteca por los medios del vendedor hay que devolver 32k, el broker de la inmobiliaria no tiene una hipoteca sino una preconcesion dile que te enseñe la fein (oferta vinculante del banco) y ya sabes que tiene la hipoteca. Mejor aún os sentáis todos en una sala y que le diga a los compradores mira tu hipoteca.

Entiendo que cuando dices "por los medios del vendedor" es un error y te refieres a "los medios del comprador", ya que si el broker de la agencia se considera medios del vendedor (yo no sé ni quien es ni qué hizo con los compradores) en teoría estaba el asunto encaminado, según la agencia y los propios compradores. No sé si hay FEIN o no lo hay, he sido sujeto pasivo en esa parte y son agencia y compradores los que estaban viendo las opciones.

Luego, los 10k de honorarios a cuenta de que, de llevar unos señores a tu casa, venga que me llevo yo a unos amigos y me sacude a mi otros 10k (que inmobiliaria es?).

Los 10K de honorarios son a cuenta de poner en contacto a comprador y vendedor y facilitar los medios para que se lleve a cabo la operación, esta comisión se cobra en el contrato de arras, así lo dice la hoja de encargo firmada con la agencia. Mirándolo de su parte entiendo que su postura es que ellos ya han hecho su parte y que si la operación de compraventa no se lleva a cabo después no es por su culpa, sino por motivos imputables o a los compradores o a los vendedores.

Que si se dan 32k, tu le das 10k a la inmobiliaria y no sale la hipoteca, el menor de los problemas lo tiene el comprador porque el que ha usado dinero que no es suyo eres tu.

Lo dices como si fuera algo que hubiéramos obrado de mala fe. Esto se ha hecho así porque es la vía que la agencia proponía, es la agencia la que nos ha traído unos compradores, es la agencia la que nos aseguraba antes de firmar arras que había luz verde con la financiación, y son los compradores los que nos confirmaron este hecho. Si después esto no es así, o la agencia ha mentido o los compradores se están renunciando voluntariamente a la compra, pero en ningún caso pienso que la responsabilidad de que no se lleve a cabo la venta sea nuestra y que tengamos que asumir nosotros esos 10K, nuestro deseo y mi sentido común me dice que la gencia debería devolver esos 10K (o la mayor parte) y que los compradores puedan recuperar la mayor parte de lo entregado

#4

Re: Devolución de arras por no conseguir hipoteca?
Vamos... 32.000 euros por ver una casa a los que estuvieron interesados les ha tenido que hacer una gracia de la leche, con una propuesta de que devolveríais algo pero que seguirían perdiendo 6.000 euros ("nah, calderilla"). 

La inmobiliaria quedándose con 10.000 euros ¿de qué? Entendería que eso pasase si la venta se ha llevado a cabo, pero de nuevo, menudo chollazo trabajar en inmobiliarias... 

A mi las cantidades no me cuadran, como han dicho por ahí, normalmente se suele firmar el contrato de arras con unos 3.000 euros y ahí se definen condiciones (que si no se consigue financiación se devuelve o viceversa, que tienen X tiempo para conseguir la financiación) y después de eso los 3.000 euros se los queda el vendedor, pero, aunque no hay una ley escrita que te obligue, esos 3.000 euros NO se tocan hasta que no se formalice todo. 

Si algo sale mal, entonces se mira el tema de las arras. Al fin y al cabo, si el comprador no consigue financiación es cierto que puede suponer un agravio como no hacer podido enseñar la casa durante digamos 3 meses de plazo que tenía el contrato de arras, pues ahí tendrías los 3.000 euros que son 1.000 euros por mes (creo que es una compensación justa), pero vamos... 32.000 euracos. 

No digo que hayáis actuado de mala fé, simplemente lo habéis gestionado mal y la inmobiliaria como máxima culpable. La inmobiliaria porque se lleva alegremente 10.000 euros haciendo que vendedor se vea en una situación incomoda y difícil de sortear y a comprador haciéndoles perder una pasta muy importante. 

Supongo que devolver el dinero te supone un inconveniente por el tema de que la agencia te informó mal y empezaste a usarlo. Creo que deberíais sentaros comprador y vendedor (aunque sea una charla muy difícil y tensa) y pensar seriamente en denunciar a la inmobiliaria: 
1) Para que devuelvan los 10.000 euros de "enseñar una casa"
2) Para que os indemnicen por todos estos problemas que os está buscando. 
#5

Re: Devolución de arras por no conseguir hipoteca?
No mal interpretes mis palabras.

No entiendo cómo la inmobiliaria te ha podido meter en ese berenjenal sabiendo cómo es la legislación en Cataluña.

Efectivamente los medios son los de los compradores y tienen una gran protección en Cataluña. 

A efectos no puede haber arras si no hay hipoteca ya que se tiene que hacer la devolución de las mismas.

Es la inmobiliaria la que considero que obra de mala fé, ya que a ti que te digan que hay una preaprobacion te sirve de bien poco.

Saludos 
#6

Re: Devolución de arras por no conseguir hipoteca?
Hola,

- corto camino tiene lo que cuentas. Eso no va a acabar bien.

De los 32k si no sale la hipoteca por los medios del vendedor hay que devolver 32k, el broker de la inmobiliaria no tiene una hipoteca sino una preconcesion dile que te enseñe la fein (oferta vinculante del banco) y ya sabes que tiene la hipoteca. Mejor aún os sentáis todos en una sala y que le diga a los compradores mira tu hipoteca.

Luego, los 10k de honorarios a cuenta de que, de llevar unos señores a tu casa, venga que me llevo yo a unos amigos y me sacude a mi otros 10k (que inmobiliaria es?).

Lo normal cuando he trabajado en Cataluña es que se de una señal de 3000 que queda consignada, en 15 días se busca la hipoteca que no hay se devuelve la señal que hay hipoteca se dan arras. De inmobiliaria catalana que sabe hacer las cosas.

Que si se dan 32k, tu le das 10k a la inmobiliaria y no sale la hipoteca, el menor de los problemas lo tiene el comprador porque el que ha usado dinero que no es suyo eres tu.

Saludos 
#7

Re: Devolución de arras por no conseguir hipoteca?
Quién ha dicho que se han tocado o se han usado eso 32K? No has entiendido mi plantemiento, y la respuesta que das no ayuda en absoluto, sobre lo que se debería de haber hecho ahora ya lo sé yo también, y lo de hablar de normalidad en contratos de arras está fuera de lugar, porque yo he visto de todo. Lo importante es que todas las partes estén de acuerdo y que sepan lo que están haciendo. Si a mi la agencia me dice que tiene unos compradores, que tienen luz verde con ellos con el tema de la financiación y los compradores me lo confirman, yo confiío en ambas partes, en las arras se entrega el 10% del valor del piso, 22K directos a nosotros y 10K directos a la agencia.
Que después de firmar arras los compradores decidan desvincularse dle broker de la agencia que es con quien estaba todo encarrilado es una decisión de ellos. Lo de quedarnos nosotros con 6K fue también casi una propuesta de los compradores como indemnización, no voy a entrar a valorar ni explicarte lo que supone no hacer esa venta ahora, va mucho más allá de tener parado 3 meses el piso. 
Aquí el "único" problema son los 10K de la agencia, porque si ellos devuelven esos 10K van a ir directos a los compradores nuevamente, indpeendientemente de que tengan derecho o no a que se les devuelvan las arras.
#8

Re: Devolución de arras por no conseguir hipoteca?
Yo no sé quién es el culpable de esto, pero tengo claro quien NO es el culpable y ese soy yo.
Si la inmobiliaria me dice que hay financiación para los compradores y los compradores me lo confirman, y después de firmar arrras se cae la operación.. una de dos, o no hay financiación posible para los compradores, con lo que la agencia nos habría engañado.. o hay financiaicón posible y los que están desistiendo voluntariamente son los compradores, en ninguno de los dos caso veo que sea responsabilidad mía..
Sobre la protección en Catalunya, como bien sabes a partir del 2018 los contratos celebrados en catalunya se acogen por defecto al codígo civil catalán si no se pacta lo contario,  que tiene una regulación específica para estos contratos, pero es que en nuestro contrato de arras se dice que quedará regulado por el código civil estatal, no el catalán. 
#9

Re: Devolución de arras por no conseguir hipoteca?
Hola,

Entonces quédate con el dinero de las arras, con esos 22.000 contratas un abogado y que esa inmobiliaria busque otro comprador, para esto les envías un burofax con o comprador o me devuelves los 10 mi.

Saludos
#10

Re: Devolución de arras por no conseguir hipoteca?
Si yo no quiero quedarme con el dinero de las arras, y lo de quedarnos con 6K lo ven "bien" incluso, yo lo que no quiero es que me exijan a mi esos 10K , ojalá los devuelva la inmobiliaria, porque lo que me nos me aptece es meterme un juicio con los compradores y en toro con la inmobiliaria..
#11

Re: Devolución de arras por no conseguir hipoteca?
Es que la cosa como ya te dije no pinta bien. De todas formas a los que habría que enviar a un psicólogo es a los compradores que han sacudido 32k con alegría desmedida sin tener seguridad de compra.

España es el único país en el que se va a comprar vivienda sin saber si puedes comprarla.

Saludos