Deudas: El Canje

He escrito mucho de como comprar deudas hipotecarias y reestructurarlas o como crear una estructura al momento de dar un prestamo hipotecario. Hay miles de estructuras diferentes en el mundo de las deudas hipotecarias y personalmente es lo que hace que sienta fascinacion por este nicho. Una de estas estructuras se le llama "Canje", que no es mas que canjear la deuda por parte de una participacion directa con la LLC propietaria de los Inmuebles.  No siempre se puede estructurar un canje, hay muchas variantes dentro de las negociaciones. Pero esta podria ser (dada la situacion) unas de las estrategias mas rentables que existen en la industria.

EJEMPLO:

XYZ Company tiene un capital de $1 millon de deudas senior no garantizados al 7,0% que vencen el 30 de junio de 2022. Debido a las condiciones del mercado, esta hipoteca que esta en dificultades se negocian por 0,30 centavos de dollar, rindiendo 66% con un valor nominal de $100. La compañía tiene poca liquidez y las opciones de capital externo son limitadas, por lo que refinanciar o pagar este proximo vencimiento es dudoso. Con el fin de evitar una costosa bancarrota, XYZ puede ofrecer a sus tenedores de deudas la oportunidad de canjear el 100% de la deuda hipotecaria senior no garantizados del 7,0% con vencimiento en 2022 por el 80% del capital original por la nueva deuda de segundo gravamen asegurada del 8% con vencimiento el 30 de junio de 2025.

La nueva deuda del segundo gravamen se emitira a 0,50 centavos de dollar, con un rendimiento del  25% basado en los niveles de negociacion  y tienen un valor nominal de $100. Si se intercambian todo el $1 millon de capital, el emisor habra eliminado la necesidad de refinanciar en el corto plazo (de 2022 a 2025), retrasado una bancarrota, reducido la deuda en $200,000 (de $1 millones a $800,000) tambien conocido como cancelacion de deuda), y reducido el gasto anual en intereses en $60,000 ($1 millon x 7% – $800,000 x 8%). Los inversores renunciarán a $200,000 de capital, pero pasaran a una posicion segura en la estructura de capital y veran el precio de su participacion aumentar a $0,50 centavos de dollar desde $0,30 centavos de dollar.

Una posicion asegurada ofrece valores de recuperación mas altos en relacion con una posicion no garantizada si la empresa finalmente se declarara en bancarrota.

Este es un tipo de operacion altamente rentable para el comprador de deudas hipotecaria. Despues de que la empresa y sus inmuebles se estabilicen, usted podria usar su hipoteca ahora asegurada y pedir prestado $850,000 dolares con la deuda hipotecaria en garantia (asumiendo que usted compro el 100% de la deuda de $1,000,000 por solo $300,000 o 30 centavos de dollar). O bien podria recibir el cash flow con un rendimiento del 25% anual por varios años o simplemente revender su nueva deuda asegurada por $0,50 centavos de dollar.

IRS:

Aqui estan las razones fiscales para el mayor uso de esta herramienta. Historicamente, si las empresas recompraban deudas (incluyendo bonos) con un descuento, la diferencia entre el importe par y el precio de compra era una ganancia e imponia en consecuencia.  Sin embargo, esto cambio en 2009 cuando la Ley de Reinversión y Recuperacion de este pais permitió aplazar la mayor parte de los ingresos de cancelacion de deuda (COD) durante cinco años y luego permitio la amortización de ese COD durante un periodo de cinco años. Actualmente, el artículo 108, letra a), del Código Tributario dispone que, en caso de insolvencia y/o quiebra, los ingresos del COD quedan excluidos permanentemente de la tributacion.

Pero repito, no siempre es posible hacer este tipo de acuerdo.. Hay empresas que realmente estan arruinadas  Y tienen tanto problemas legales encima que no vale la pena canjear una deuda no asegurada por una asegurada por la participacion dentro de la LLC o la corporacion propietaria de los Inmuebles.

Este tipo de estrategia es muy popular en New York.