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Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta

11 respuestas
Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta
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Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta
#1

Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta

Buenas,

Quisiera abrir debate sobre dos puntos de controversia, 

Cogiendo posicionamiento ante ésta cercana fuente tendencia bajista en la economía, 

Que optais más efectivo, 


Comprar vivienda y retener buscando un promedio de 8%ROI anual (Payback 8/9años)

Flipping House (compra reforma y venta)
Buscando un flujo de 3 operaciones por año, con un profit promedio del 30% ROI por operación 



¿Que optais?


Gracias, 
Un saludo. 
#2

Re: Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta

30%?
Donde hay que firmar?
#3

Re: Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta

Buenas,  que tal!

Es un valor promedio que obtenemos nosotros en los Flipps,


Ejemplo,

Cerramos activo en 80.000€
 (valor de mercado 100.000€)

Aumentamos valor del activo con una reforma (20.000€)


Y, terminamos vendiendo en, 130.000€

(Para amortiguar los costes/Impuestos de compra) lo hacemos mediante,
Alquieler con opción a compra, 
O, compra connpago aplazado,


Es decir damos un capital inicial cómo "Arras" o "Garantia de compra"

Digamos de 20.000€


Y, nos guardamos un margen de tiempo mínimo hasta escriturar ,



En resumido,


Coste de entrada: 40.000€
Beneficio bruto: 50.000€
Beneficio neto: 20.000€
ROI total: 50%


#4

Re: Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta

El que compra a 130 despues de una reforma de 20 es porque piensa que antes valia 110.
Pero vosotros lo comprais por 80, ademas no pagais escritura.

Si esto es posible es mucho mejor ser intermediario. Busco el piso que no me cuesta nada por 80 y se lo vendo al definitivo por 110, ,he ganado 30000 y el que compra paga menos impuestos que si compra por 130.

Me gustaria saber que aportais vosotros para que estos resultados se den.

Si me dais por escrito y con garantias ganar el 8% en un año teneis dinero sin limite.


#5

Re: Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta

Buenas!
Eso es,


El activo que compras en 80.000€,
Es un activo devaluado,  estancado en mercado, ya que requiere reforma,


El valor que le aportas con la reforma ya revierte todas esas objeciones mercado que menguan el valor de ese activo, 


Y, lo que haces es un "pase" a un 3°, disolviendo todos los gastos en impuestos de la compra,



Te voy a dejar mi Instagram (no se si esta prohibido, espero que no) 

Y, te puedo enseñar varios ejemplos reales,
Con que formato,estructura y bases contractuales lo aplicamos, sin problema.


Aito Maldonado
#6

Re: Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta

¿Que cobras tu?
¿Que me ofreces a mi para que me interese pagarte?
Cartera de inmuebles, empresas de reforma, encargado de la reforma, etc.

Un consejo gratis:
Cuando se ofrecen muchas ganancias solo es para embaucar a los tontos.


#8

Re: Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta

Buenas,
Te dejo pantallazo del estudio de viabilidad (no pude compartir archivo)
Te puedo pasar por privado,

Estudio de Mercado
Estudio de Viabilidad
Vivienda


En este Excel, reflejo la composición de una de nuestras inversiones,

8%ROI Anual para inversor
20% ROI En la venta del activo (3años)
ROI Promedio14.66%


Como refleja el Excel,

La composición es,

AOC (Alquiler con opción a compra)

Fijamos un valor de compra de 236.000€
Entregamos 23.000€ de "Arras" "Garantía de pago"
(Nos guardamos derecho a compra, a cesión de compra, y a realizar cualquier modalidad de arriendo)

Y un pago mensual de 700€ (el 100% va amortización de precio de compra)


Realizamos una reforma en 25.000€ (Agregamos valor al activo y lo revalorizamos para venta)


Alquilamos por habitaciones ese activo de 6 habitaciones y 2 baños,
(promedio 330€/Habitación)
Restando consumos, IBIs, propiedad,

Queda un Cashflow de 330€ para inversor (8%)

Y un Cashflow para nosotros 263€

A 3 años vista,
de 236.000€ de valor de venta que fijamos, menos los 23.000€ entregados iniciales, menos los 700€/mes x 36

Nos queda un valor final de compra de 188.000€

Con el valor agregado al activo en la reforma  (sin contar el incremento de valor €/m2, que es un promedio de un 3%)


Vendemos activo en 270.000€

con un diferencial de 82.000€
59.000€ inversor
32.000€ nosotros,





#9

Re: Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta

Me tomare la molestia de ser reciproco en consejos,

"Cuando la oportunidad llama a la puerta, el desconocimiento se queja"

Te invito a que veas mi trayectoria, y mi día a día en Instagram
(Aitor Maldonado) y puedas juzgar con argumentos, si verdaderamente se de lo que hablo, y lo aplico día a día.
#10

Re: Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta

Durante la obra están alquiladas las habitaciones?
No es muy optimista el precio de alquiler de las habitaciones?
Que hacéis vosotros para justificar vuestra ganancia?
La obra para 6 habitaciones me parece barata?
El alquiler con opción a compra y con los permisos de obra y demás, es posible?
Vivo en Madrid y nunca haría esta inversión.
Me gustarían números de Madrid.
#11

Re: Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta

Buenos días,
No, durante la obra no,
(Siempre solicitamos 45-60 días de carencia para la reforma)

¿Que hacemos para justificar nuestr  ganancia?

Encontramos la oportunidad, 

Negociamos, 

Trazamos estrategia de inversión,

Medición de costes,

Estudio de mercado,

Estudio de viabilidad, 

Validamos flujos de demanda (en alquiler/venta) con anuncios gancho,

Coordinamos la reforma,

Realizamos el proyecto decorativo basado en el público objetivo comprador en la zona (Avatar)

Cubrimos las habitaciones, 

Gestionamos el arriendo,

Y, la gestión de venta.


(El inversor solo pone el capital de su inversión pasiva en ladrillo)

Vi que me escribiste por Instagram,  y ye mandé diversos audios explicando cómo Invertimos en Bienes raíces,  a parte, tienes en mi Instagram más de 20 operaciones con números detallados de inicio a fin.


Cualquier dusa o consulta que necesites,
Aquí estamos para aportar valor 🤝,

Gracias. 
#12

Re: Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta

Como es el proceso?
Cuando empiezo a pagar y con que garantias?
Que pasa si el precio del alquiler es inferior?
Que pasa si las habitaciones no estan alquiladas?
La obras es pensando en el alquiler o en la venta futura?
Que pasa si a los dos años no estoy conforme con la gestion?

Me gustaria tener claro el proceso desde la compra  a la venta.
No he conseguido ver los numeros detallados en Instagram.



#13

Re: Inversión Inmobiliaria, Patrimonio VS Compra reforma y venta

Buenas noches,

Respondo

 Como es el proceso?
 Proceso operativo:
 -
Evaluamos zonas con progresión estable del €/m2 los últimos 4 trimestres,
 - Parametrizamos búsquedas según:

1.Renta per cápita promedio del residente de la zona

2.Temperatura de la zona (Fría o Caliente, según flujos de demanda en venta(Rotación)

3.Pre validamos zona (Anuncios de activos con esos mismos parámetros en venta, y de habitaciones en alquiler en la zona) para validar Flujo (REAL) de demanda

4. Asignamos zonas de accion con flujos validados, crecimiento sostenible del €/m2, y sobre todo márgenes amplios de plusvalía entre (a Reformar-Reformado)

- Visitamos/analizamos (zona, fachada ,comunidad ,coches y comercios de la zona)

- Realizamos estudio de mercado/Estimación de costes (Reforma)/Estudio de viabilidad
 (ROI VS Riesgo/Tiempo)

- Negociamos/Cerramos

  Proceso Inversor:
- Mostramos oportunidad (Estudios de mercado, Flujos de demanda en la zona, tipo de publico comprador en la zona, progresión m2 (últimos 5 años)

- Pasamos Estudio de viabilidad (Coste de entrada-ROI-Tiempo)

- Rellenamos contrato (Contrato de préstamo entre particulares, vinculado a la vivienda objetivo)

- Firma-Ingreso- Seguimiento regular de la operación (fotos-videos-info de la reforma/Venta/alquiler/operativa)





Cuando empiezo a pagar y con que garantías?
- Cuando se cierra el activo
- 12 meses de prorrogación en caso de no cumplir retorno
- Contrato de préstamo entre particulares (formato de entidad financiera) el mas solido a nivel jurídico

Que pasa si el precio del alquiler es inferior? Inviable, dado a que previo a cerrar la operación, ponemos diversos anuncios de tipología semblante al activo a cerrar, para tener base de datos (REAL) previa a cierre y validación certera de entrada a operación
(Método Lean Startup) En caso, de que entre esa posibilidad, sacamos el margen de nuestro beneficio (fallo operativo, asumimos responsabilidad)

Que pasa si las habitaciones no están alquiladas? respuesta anterior

La obras es pensando en el alquiler o en la venta futura? hacemos dos tipos de obras,
1º de adecuación, "Lavado de cara" para adecuar el activo para tener las habitaciones a un precio competitivo de mercado.
2º Reforma, a los 2 años y 2 meses, vaciamos la vivienda, y realizamos una reforma mas tosca (cocina, baños, suelo, etc) así sacar un activo (Nuevo/sin apenas uso) a venta y ser mas eficientes en la venta (mientras esta el activo en venta, hacemos alquiler vacacional por noches, para evitar ocupaciones/ y Monetizar en el proceso de venta)
(Buena pregunta por cierto).

Que pasa si a los dos años no estoy conforme con la gestión?
No hacemos ningún tipo de gestión, únicamente pones el capital, en base a un retorno (punto) la única "gestión" es poner a trabajar tu dinero en lo que mejor sabemos hacer (inversiones inmobiliarias) si no cumplimos con los retornos (Fijados por contrato), nos aplicamos varias penalizaciones compensatorias.

Me gastaría tener claro el proceso desde la compra  a la venta.
Aquí te clarifico en la parte de arriba todo el proceso hasta el cierre, y en las respuestas, la posterior reforma de puesta en marcha +  reforma de salida a venta.

No he conseguido ver los números detallados en Instagram.

Hay mas de 15 "Historias" de Instagram de operativas con números, retornos, estrategia de inversión aplicar, reformas, resultados.

(De igual modo, te puedo adjuntar Drive con operaciones cerradas sin ningún tipo de problema)

Igual que tu, soy inversor desde hace ya unos cuantos años, entiendo la inseguridad, y desconfianza de inversiones en áreas diversas a las nuestras, por ese motivo me tomo la molestia de responder toda duda, pregunta, y "validación" que quieras lanzar, ahí es donde verdaderamente podemos evaluar quien sabe de lo que habla, o no.
 
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