fueradeuda
21/04/20 07:09
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fueradeuda
20/04/20 21:54
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
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Siento si te ha molestado.No era mi intención. Sólo que me hubiera gustado ver algún comentario de alguien que lleve tiempo en el foro y que sepa de Finanzas.Últimamente hay mucho bot y spam en las redes y ciertos foros. Pero claro hay cosas que cuesta creer.Cómo un piso por 31.000€ y que sea un barrio obrero alegre y jovial.Cuando, precisamente conozco ese barrio.Además una simple búsquedas en Idealista mismo, por no mirar más de los muchos portales que hay, no aparece ni un sólo piso en Todo Madrid por debajo 50.000€En alquiler? De 12.000 viviendas ninguna por debajo de 450€Bueno, zulo de 15 m...tal vez lo hayas encontrado por 31.000 y lo puedas alquilar por 350. O sea, infravivienda. O en estado de reconstrucción total. Salvo que hayas comprado en subasta. O seas muy hábil en bajar a alguien de 55.000 a 31.000. Por eso, por haber vivido 10 años allí sé lo que hay.Por experiencia laboral en banca me cuesta creer la financiación "infinita y más allá". Sobre todo porque llevo un año entero mirándo cientos de viviendas. Hablando con muchos directores de bastantes bancos.He gestionado y gestiono alquilerLos seguros de impago? A la mínima duda no aseguran.Hace 12 años en DAS me tiraron para atrás a una persona con nómina de 7.000€ para alquiler de 750€. Avalista con 2.000€ y tampoco.Uno noruego no perseguible jurídicamente. Su avalista, en ASNEF. Así que en esos perfiles de ése barrio tendrás dificultades? Casi seguro.No soy el único que no se cree las bondades de esa operación de compra. Y todas las proyectadas que citas.Hay gente en éste hilo que opera en bolsa hace mucho y sabe de inversiones. Hay gente que gestiona y ha gestionado alquileres. Hay gente del sector inmobiliario a nivel profesional que también ha opinado.Así que, permite mi escepticismo.Que te ha ido bien y os ha enseñado fórmulas mágicas de negociación con banca en ése curso?Me alegro. Ya lo tienes amortizado el curso si logras esa forma de financiación.Que eres capaz de negociar de 50 o 55 y bajar a 31.000€ con un simple curso? Eres un crack.Matrícula de honor.👏Yo logré bajar de 60 a 52. Medio año después de ver muchísimas viviendas y analizar mucho.Ahora casi llevo un año más y nada. Precio más alto. Y bajan 3.000€ a lo sumo.En otras poblaciones mucho más baratas que Madrid.
fueradeuda
20/04/20 17:40
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
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Porqué algunos, sí no la mayoría de los comentarios que valoran bien el curso tienen un perfil recién creado??? Sin intervenciones en Rankia? O 4: sólo, y en éste hilo?Carlos, usas perfiles falsos??? Para defender tú curso????Cómo ves, la inmensa mayoría de los que han intervenido ( perfiles contrastados) reniegan de tu estrategia. Han dado argumentos.Yo sólo a medias defiendo parte de tu mensaje.La de los castillitos en el aire y financiación sin fin....como que no. Y la de comprar con 6.000€ y ya.....menos.O que avale tu casa una vez comprada para el préstamo...al 50% de valor tasación y si lo consigues. A ver si veo algún comentario favorable del curso, de algún🤔 rankiano con solera
fueradeuda
20/04/20 16:44
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
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Cómo averiguas si hay delincuencia?Yo te digo porque viví 7 años. No estaba mal al principio. Me fui fuera otros 7.Y, al volver a mi casa (que estuvo alquilada casi todo el tiempo sin incidentes), el barrio había cambiado.Es más, de 52 vecinos, yo fui el primero o segundo en irme. Luego, en cascada. 3 los dos años siguientes. Y otros 3 más en venta, que no lograron . Porque querían el precio que logré yo.Y no. Tendrían que haber bajado un 30%Y no quisieron.Lo de que trabajen ahí los seguros de impago, claro que lo hacen.Mi argumento era que han de ganar casi el triple de lo que pides de Renta. No tener deudas o estar en fichero se morosidad.O sea 350*3= 1.150€ y tener cierta estabilidad laboral.No es fácil en esos sitios. Al igual que si delegas el alquiler. Las inmobiliarias que conozco, sólo una merecía la pena, en mi opinión. Habrá más, por supuesto.Pero en otros sitios, la experiencia, similar. Prefiero gestionar yo. Y que ponga el 2° filtro el seguro.Por el precio que indicas que compraste, dudo bastante que sea la mejor zona de Vallecas.Pero bueno, es tu análisis. Sí lo has logrado, enhorabuena!Y, a esos precios, suele hacer falta una importante reforma. Que sale del cash, propio.Ah! Y dijiste que "eras propietario de los inmuebles"....ejem...no. Es el banco. Y más si con sobretasación te vas al 100% . Cómo indicas. Que compras sin poner 1€.10,5% impuestos compra? Reforma???Sí éste hilo sigue, en un par de años, analizamos.
fueradeuda
20/04/20 14:42
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
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#Fernando75Hay un aspecto en tu tus operaciones que no me acaba de convencer.Y es ése de trasladar el riesgo al seguro de impago.Yo lo hago.Pero ése barrio lo conozco. Viví allí unos cuantos años. Y vendí la casa porque se barrio obrero pasó a gueto. Con violencia y delincuencia.De hecho, enfrente de mi ventana ví arden un coche. Pandillas latinas los viernes noche.Rapados con perros de presa sueltos, que no puedes ni dejar a los niños en el parque a jugar.Después de irme, el que me comprala casa, a los 7 años la vendió por lo mismo. En ése entreacto un vecino del portal de al lado le pegó un tiro a su mujer.Sigo???Es decir, el perfil de población que entra ahí, tiene dificultades para pasar el filtro del seguro.Y alta rotación cuando vean el percal de barrio.Yo, ya estoy mejor, lejos de la gran ciudad y he optado por pueblos más pequeños, sin violencia y alta demanda de alquiler.Y, mejores perfiles. Casi seguro.De hecho, yo tengo un maestro con oposición aprobada.Así que no me situo entre los que lo denostan si más, por experiencia propia o ajena, con rango pequeño de casos. Pero, no me convence mucho tu análisis del riesgo. Ni el apalancamiento sin más.El que me compró la vivienda perdió un 30% al vender. Y se fué a Rivas Vaciamadrid.Mucho mejor municipio que esa zona Sur de Madrid.Aunque no quieras vender en tu operación, la revalorización, independientemente de la bajada que se avecina y que comenzó en agosto del año pasado, no se va a producir en esa zona que has elegido.Es un gueto. Dejó de ser el barrio obrero de hace 20 años.Y ciertas zonas del Sur de tMadrid, también.Y recuerda, sí puedes comentar la negociación con el banco de hipoteca una vez escriturada. A ver qué consigues. Sí logras algo bueno, entonces, tal vez te haya sido útil el curso.Yo, no acabo de verlo.Suerte.
fueradeuda
20/04/20 11:31
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
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#Fernando75Puedo estar de acuerdo en una parte en lo que dices en cuanto a prejuicios y ciertos escenarios apocalípticos que se pueden minorar con un buen análisis y gestióndel riesgo.De hecho, si lees mis mensajes anteriores, verás que yo lo incorporo como estrategia de inversión.Pero no el apalancamiento sin fondos. Yo me apalanco teniendo esos fondos invertidos en bolsa y gestión pasiva. En 3 tipos de inversión.Y si va mal la cosa como alguno vaticina, pues salvo hecatombe, puedo amortizar la hipoteca.Lo que tampoco comparto contigo es ésa financiación una vez constituida hipoteca.En el año que llevo, ningún banco me ha facilitado tal opción.Espero comentes por aquí, tu experiencia Real, cuando lo lleves a cabo.Yo, no me arriesgo a pagar al contado y pedir financiación posterior con sobretasación.Lo primero porque ninguno colaboró.Lo segundo: pagarás más impuestos a Hacienda en esa compra y te baja la TAE.Lo dicho. Sí puedes cuando formalices operaciones reales, nos cuentas que e condiciones consigues. Porque si es un préstamo con 3,5% TAE o más..... quizás ya no interese tanto.Saludos
fueradeuda
06/04/20 23:57
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
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De acuerdo con los 3 anteriores en cuanto a que es un suicidó financiero el apalancamiento. Con una puntualización.Yo defendía el apalancamiento, teniendo los activos invertidos en otros sitios. O sea, tener dinero para cubrir situaciones anómalas.Por ello, lo de moratorias, impagos y demás, se pueden moderar. Es decir, un impago? Seguro de impagos. Moratoria o rebaja, sí te come la TAE esperada.Pero aún rebajando la cuota mensual un 30 o 40% no tendría pérdidas.Y los que entraron en bolsa en febrero????Cuando recuperarán??Se habla de iliquidez en vender la vivienda. Cierto.Pero y los inversores de primeros de año??Cuando recuperarán pérdidas?1 año? Dos? Cinco???Hay gráficas de historia económica comparada que hablaba de 5 o 6 años....Por ello, defender a ultranza la bolsa...como que no. Ni tampoco la vivienda por supuesto. Ambas cosas tienen sus riesgos. O los negocios. Manejar adecuadamente éstos es lo importante.En mi opinión.
fueradeuda
24/02/20 20:07
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#casero83Pues yo creo que tu opción es bastante sensata.Lo de los fondos indexados está bien. Yo lo hago.Pero no es la única cesta que me gusta usar.No había caído en lo del Facebook. Y, quizás tengas razón y haya perfiles falsos...tal vez.No me creo del todo el entusiasmo en pagar nada menos que 1.000€ porcel curso.Cuando hay mucho libro, video de YouTube que te enseñan mucho, al respecto.Además, no es un Máster. Con su acreditación y control.Se lo he explicado a Carlos por activa y pasiva. Pero bueno, sí se lo pagan.... adelante.Para eso estamos nosotros tb., Para frenar a quien lo vea todo de color de rosa sin sopesar todos los riesgos.Y dar una visión mucho más realista Porque quizás Carlos Haya conseguido puntualmente operaciones buenas. Pero, no todo el mundo parte con el mismo capital económico e intelectual. Y la situación personal de cada uno, influye mucho.
fueradeuda
22/10/19 00:19
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
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Juan1980: El ejercicio que citas lo he hecho. Y muchos más. Y es evidente que los resultados pueden variar mucho. En función de tamaño, zona, demanda, y, una cosa que me da no tienes en cuenta, precio de compra.No sé si opinas de forma teórica, o has gestionado muchos pisos para ello.Tengo la impresión de que vuelves a generalizar.Asimilas zona "barata" a piso cutre y sin venta.En primer lugar, la mentalidad de un inversor, bajo mi opinión, no ha de ser exclusivamente la venta. Sí el activo es bueno y productivo, no lo vende. Lo transmite a herederos.Está claro que hay que tener en cuenta su posible venta, pero, antes mirar con mucho más detenimiento su rentabilidad y estabilidad en el tiempo.Cierto es que en épocas de crisis, son los pisos mejor situados y de mayor precio los que se venden antes.Pero lo que no comparto es otra de las generalizaciones, que ése activo, es de menor riesgo en caso de alquiler.Ahí tienes un sólo pagador. Y, por mucho que gane, si es un maniroto o tiene un traspiés laboral y no tiene ahorros, adiós. Ya tienes moroso que te cruje por mucha pasta.Por ése "maravilloso" inmueble, tienes 3 en un sitio normalito. Cómo dijo Ángel en uno de sus vídeos, (no Villaverde, Usera, pozo del Tío Raimundo...de Madrid)- no volvamos a generalizar. Otra población, barrio obrero, no significa delincuencia, pobreza e impagos.Y, tienes 3 pagadores. Y, si son pareja en uno de los inmuebles, por ej., Y uno queda en paro, pues quizás se apañen un tiempo para pagar los 450€ del alquiler.Lógicamente, en el piso "chupiguay" grande y bonito, si metes dos pagadores con 2.500€/3.000€ salario cada uno, pues también se apañarian en pagarte los 1.500€ Que a tí no te salgan los números, pues vale. A otros sí. Eso no te da ningún motivo a llamar insensatos a quien no opine como tú.Se puede ser imprudente, quizás. Que es un poco la crítica que yo le hacía, o más bien sugerencia a Carlos. No tirar las campanas al vuelo con todo el mundo y animarles a meterse a saco porque a él le haya salido bien.Es evidente, que sabe lo que maneja.Pero ni todos saben lo que él, ni tenemos la misma situación. Tanto formativa como económica, o de edad.Ahora, me inclino más en preguntar Cómo lo logra a tachar de Insensato, al que no piense como yo.El ver qué hay gente que es capaz de gestionar inmuebles en otras ciudades o países, me da que pensar, de que quizás sea yo el que no haga bien los números. O no sepa gestionarlo.Antes de criticar con generalizaciones.Y he de recordar la cantidad de famosetes que se han tenido que comer sus pisos VIP en zona VIP, en la crisis reciente.
fueradeuda
21/10/19 12:05
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
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Perdón, el mensaje anterior era respuesta a Juan 1980Tu opinión era basada en tu experiencia y veo lógico lo que opinas. A mí me habría pasado igual.De hecho, hasta hace muy poco no quería meterme, ni de lejos. Pero porque hacía otros números y había otros tipos de interés.En aquella mala experiencia, hiciste un buen cribado y seguro de impago?Vida laboral, el que no estén en ficheros de morosos (ASNEF, EQUIFAX, BADEXCUG, FIJ, FIMIBERICA, ICIRED- lo mira el seguro), y tengan cierta estabilidad laboral, ayuda.Cierto es, que están falsificando nóminas y contratos .....Y, ante la más mínima duda, pide un aval bancario.Por ahí, también ves algo del perfil...Tengo amigos que alquilan desde hace muchos años por habitaciones o de forma solidaria a universitarios y están encantados.De nuevo, perdona el error en respuesta