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Sobre L.Ayuso

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L.Ayuso 28/01/25 19:31
Ha respondido al tema Civislend
Yo las veces que he hablado con ellos, suelen responder basante bien.
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L.Ayuso 30/12/24 19:08
Ha respondido al tema Urbanitae
Este préstamo consiste en un préstamo puente para financiar la compra de un suelo sin licencia.El riesgo de esta financiación es mayor que financiar la compra de un suelo con licencia, preventas avanzadas, contrato de construcción firmado (en algunos casos hasta la obra comenzada).Además, el plazo es de 24 meses, con posible extensión adicional de 6 meses. Lo que lo convierte en un préstamo de un plazo muy largo.De ahi, el mayor pago de intereses en favor de los inversores de Urbanitae.Por si lo quieres ver en detalle, te dejo el enlace el webinar aqui,  Urbanitae de cerca: Webinar proyecto Lomas de Tenis Si te interesa info especifica de crowdfuding inmobiliario puedes ver mi blog en mi perfil.Espero que te ayude!
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L.Ayuso 22/12/24 22:55
Ha respondido al tema Crescenta Private Equity
Alguien que esté en el primer fondo de crescenta ( el de growth) puede decir como cotiza su valor liquidativo? Yo estoy en el segundo fondo (PE buyout) desde hace varios meses y aún no han actualizado el valor del mismo.
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L.Ayuso 22/12/24 22:48
Ha respondido al tema Urbanitae
Pues las tendrán que refinanciar con un tercero, mientras tanto te estás llevando una rentabilidad del 15%. Y en ambos casos el promotor puso al menos 30% del capital por lo que la posición de los inversores debería estar bien cubierta.
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L.Ayuso 21/10/24 23:27
Ha respondido al tema Civislend
Bueno, de equity ha habido buenos proyectos, de hecho la TIR histórica es de casi el 13%. Si no hubiera habido proyectos buenos esta rentabilidad sería mucho más baja.Lo que ha pasaso con sus proyectos de equity es que toda la crisis de costes le ha pegado duro y han salido una buena tanda de proyectos con rentabilidades muy por debajo de lo esperado.
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L.Ayuso 21/10/24 17:47
Ha respondido al tema Civislend
Los proyectos de equity han sufrido mucho por la inflación que ha producido sobrecostes y ha retrasado plazos con el consiguiente impacto en TIR, sino habrían tenido mejores rentabilidades que la deuda. A futuro no se sabe cuál va ir a mejor,  dependerá de cómo evolucione la economía, lo que está claro es que los proyectos de equity son mucho más volátiles porque son los primeros en absolver cualquier variación en el plan de negocio, mientras que la deuda se te paga un tipo fijo.
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L.Ayuso 19/10/24 13:43
Ha respondido al tema Urbanitae
Pues si ya has invertido en el anterior, mejor espérate a otro y diversificas. Será por proyectos, cada semana están saliendo bastantes.
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L.Ayuso 19/10/24 09:55
Ha respondido al tema Urbanitae
Eso es, te devolverían más tarde el dinero. Al final lo que tienes que tener en cuenta, es que para que a ti te repaguen necesitan haber obtenido la licencia de obras y 70% de ventas que son los requisitos del prestamo promotor (con el cual van a repagar tu préstamo).
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L.Ayuso 18/10/24 19:08
Ha respondido al tema Urbanitae
Entiendo que el proyecto de la semana que viene también funcionará bastante bien.Al final si el proyecto va bien te dan un 11.5% de interés y si te pones en el peor escenario, es decir, que el proyecto no funcione y tengas que vender el suelo, su valor tiene que caer  un 40% (respecto a lo que esta tasado) para que no recuperes tu préstamo.
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L.Ayuso 13/10/24 18:13
Ha respondido al tema Urbanitae
A mi, en principio, me sale bien, me pone que toda la inversión esta activa y por otro lado me pone los rendimientos obtenidos.
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L.Ayuso 10/10/24 22:01
Ha recomendado Re: Urbanitae de
L.Ayuso 06/10/24 18:08
Ha recomendado Re: Civislend de
L.Ayuso 06/10/24 18:07
Ha respondido al tema Civislend
 Te dejo mi breve análisis por si te puede ayudar, por mi lado no tengo liquidez por lo que no me planteo entrar.  Respecto al promotor, no tengo opinión ya que no lo conozco (pero parece que es conocido en otras plataformas).  Respecto al plazo de 18 meses lo veo  justo, aunque es verdad que la construcción ya se ha iniciado y pueden extender 6 meses mas.  El hecho de que haya empezado a construir, es muy positivo ya que te quitas el riesgo de potenciales retrasos por temas de licencia (algo no tan raro).  El porcentaje de financiación que pone el promotor (21%) me parece un poco bajo (comparado con otros proyectos), pero este proyecto a diferencia del resto de proyectos tiene garantía corporativa de una sociedad del grupo (aunque habría que analizar a la empresa garante para ver su solvencia). Luego el LTV de edificio terminado es del  54,06%, lo que deja buen colchón para los prestamistas en caso de bajadas de precios o potenciales sobrecostes.  Respecto a la comercialización, no ha empezado, por lo que este riesgo sigue abierto. 
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L.Ayuso 06/10/24 10:32
Ha respondido al tema Urbanitae
 El Proyecto Quinta Do Cedro me parece muy interesante, por las siguientes razones  Hay una TIR preferente de un 15%, es decir, hasta que no recuperes tu inversión y recibas las correspondiente rentabilidad anual de un 15%, el promotor no va a cobrar. Además, el promotor pone un 26% del equity inicial, por lo que la alineación de interés promotor/inversores es muy buena.  El proyecto tiene licencia y ya se ha ejecutado el  45% de las obras, por lo que el riesgo de construcción está muy encaminado y a estas alturas no se deberían esperar ni importantes sobrecostes ni retrasos significativos.  A nivel de riesgo comercial, cuenta con 4 preventas (c.19% de comercialización), aunque al ser viviendas de lujo se prefiere comercializar una vez estén finalizando las obras, por lo que el riesgo comercial quedará abierto hasta el final de la construcción.  Por otro lado, el activo está una zona prime de Lisboa, al lado de la costa.  En resumen, a pesar de que el riesgo comercial estará abierto hasta el final de la construcción, me parece un proyecto bastante interesante, con el riesgo de construcción muy acotado y una TIR preferente del 15% que lo hace muy atractivo.  Esta semana sacan otro proyecto muy  parecido en Madrid, “Proyecto Lopez De Hoyos”. También con una TIR preferente de un 15%, pero a diferencia del proyecto de Lisboa, no tiene licencia, ni obra avanzada, ni comercialización iniciada, por lo que rentabilidad/riesgo queda mucho mejor en el proyecto de Lisboa. 
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L.Ayuso 06/10/24 10:13
Ha respondido al tema Urbanitae
y hace poco también me cancelarion Valencia | Proyecto Apartamentos Campanar
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L.Ayuso 06/10/24 09:31
Ha respondido al tema Urbanitae
 Totalmente de acuerdo, a mi me han cancelado proyecto Amandari, deben de compensar al inversor, ya que han tenido retenido nuestro dinero.   Estas situaciones deberían de ser muy excepcionales, si no están seguros de que quieren el préstamo que no lo pidan.   Por otro lado, también deben de mejorar mucho en los tiempos para formalizar los préstamos, debería ser cuasi inmediato, al día siguiente que levantan el dinero en la plataforma deberían de firmar el préstamo. Lo normal no puede ser que tarde mas de una semana en formalizarse.  Personalmente creo que hasta que no este toda la documentación preparada y todas las negociones cerradas no se debería de pedir el dinero a los inversores. 
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L.Ayuso 30/09/24 16:25
Ha respondido al tema Crescenta Private Equity
 Le he estado dando una vuelta al cálculo de comisiones porque no me terminaba de cuadrar. Abajo os presento una tabla con mis calculos: Antes de nada matizar: -Comisión de suscripción: Solo se paga una vez -Comisión de gestión: Se paga anualmente -Comisión de éxito: Se paga por todas las ganancias, siempre y cuando se supere una rentabilidad del 7,5% -El calculo de comisiones está hecho para la Clase F (Inversiones entre 100k-10k) -Asume que se dispone todo el año 0, y se devuelve todo el año 10 -Fiscalmente, no he asumido nada. -Asumo que los fondos en los que invierte Crescenta obtienen un rentabilidad  de un 15%, (por tanto, he reducido a la revalorización anual a un “13%” neteándole la comisión de gestión del 2%)  Dejo aquí una tabla con los cálculos, por favor, decirme cualquier cosa que nos os cuadre o discrepéis:      Asumiendo un rentabilidad bruta del 15% de los fondos, en el año 10 te quedarían €31.836, lo que supone una TIR del 12.3%.  Para que os hagáis una idea, a grosso modo, se pierde un 3% en comisiones es decir si sacan un 18% se te queda en un 15%.  Creo que tienen que mejorar en comisiones ya que buena parte la rentabilidad extra del producto se pierde en comisiones, dicho esto yo estoy invertido en fondo de Buyout, me parece un producto bastante interesante y creo puede tener mucho tirón a futuro para inversores minoristas. 
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L.Ayuso 29/09/24 14:25
Ha respondido al tema Wecity
Mañana saca Wecity el préstamo que personalmente me parece más interesante de esta semana (junto con el de Civislend).  El préstamo consiste en una financiación a una cooperativa para la compra de un suelo con un tipo de interés del 11% y un plazo 12 meses (con posibilidad de extenderlo otros 6 meses). La promotora aporta el 34% de la financiación y resto es el préstamo de Wecity. El LTV del terreno es de un 70%, por tanto, en el hipotético caso de que la promoción, no saliese adelante, por la razón que fuese, y hubiera que vender el suelo, éste se podría vender con un descuento del 30% sin afectar al principal del préstamo de Wecity, lo que me da cierta tranquilidad.  El suelo esta ubicado en Colmenar Viejo, un pueblo situado cerca de Madrid que está creciendo mucho en los últimos años.  La salida de los inversores se produciría con la entrada del préstamo promotor, una vez se obtenga licencia y las ventas exigidas por la entidad financiera (c.50%).  Yo creo que se llenará bastante rápido, no sé como lo veis vosotros. 
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L.Ayuso 28/09/24 16:41
Ha respondido al tema Civislend
Este proyecto junto con el de wecity, son las operaciones mas atractivas de la semana. El proyecto de rentas de urbanitae me parece un poco flojo, en general el producto de "rentas" de urbanite no me termina de convencer.Añadir a tu comentario, que el proyecto de Civislend tiene un LTV de 40% (sobre el valor del edificio terminado) que lo hace muy atractivo. El único pero que le veo es el plazo, parece que la construccion no ha empezado por lo que lo veo bastante justo terminar la construcción y entregar las viviendas en un plazo de 18 meses (a no se que nos repaguen con un préstamo bancario).
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