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Winversorfinanciero 25/05/21 11:33

Ha respondido al tema ¿Está sobrevalorado el comprar casa para vivir?

Hola, El tema es que con ese ejemplo no estás teniendo en cuenta los gastos de transacción. En el año 0 tu equity en el piso no es de 30k. En 5 años el dueño del piso a penas ha recuperado los costes de transacción, no ha generado tanto equity. Otro problema son los gastos de mantenimiento, reparaciones y CAPEX. Si tienes que invertir 10k en el piso cada X anos, tienes que incluir eso en tu valor anualizado. No todos los gastos son IBI, intereses y comunidad. Otro tema es que los 6% de interés para el caso del inquilino son intereses compuestos. No estamos hablando de retirar nada, el que alquila lo pone en el índice y deja que los propios intereses sigan componiendo con el paso de los anos. Esto es clave. La curva del interés compuesto es exponencial. El inquilino al final del año 5 tiene 40,147 euros de capital, al final del año 10 53,000 euros, y en el año 20 96,200, y el año 30 172,000 (figuras pre impuestos). Lo de que el inquilino acaba sin nada no es cierto. En tu ejemplo, puede tener sentido el comprar, pero está al límite, no es una decisión clarísima desde un punto de vista puramente económico. Existe una regla no escrita la regla del 5%, que tiene en cuenta el coste de oportunidad de la cartera promedio invertida en activos tradicionales como acciones, bonos. Esta regla dice que si divides tu alquiler anual entre 5% te sale el valor orientativo de cuanto deberías pagar como máximo por la compra de una vivienda semejante. En tu ejemplo 8400/0.05 = 170,000 euros. Está al límite, pero puede tener sentido comprar a ese precio. Pequeñas variaciones en los supuestos hacen que el límite suba o baje, pero en general, no parece mala compra. Es algo muy personal al estar tan al límite, en mi opinión. Ahora bien, sin ser un experto en real estate Espanol, creo que pocas casas en buenas zonas cumplen ese criterio ahora mismo. Si lo crumple, bien por el comprador.

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Winversorfinanciero 24/05/21 12:32

Ha respondido al tema ¿Está sobrevalorado el comprar casa para vivir?

Si estás cerca de la jubilación y lo que quieres es cash-flow puro y duro, puede ser una alternativa, ya que tal como están los tipos de interés ahora mismo no hay muchos productos de 'ahorro' y de renta fija dan muy poco. También hay otras alternativas que te dan cash-flow, cada una con sus pros y contras: REITs/Socimis, acciones de dividendo, crowdlending inmobiliario, prestamos privados, etc. Personalmente de las mencionadas arriba solo uso REITs y bonos. Una alternativa es vender activos según se van revalorizando en vez de tener ingresos 'pasivos'. Aquí en el RU lo que pago por el equivalente al IRPF es mayor a lo que pago por temas de ganancia de capitales, entiendo que en España y según la situación de cada uno esto puede variar. Pero aun con todo, el problema que yo creo que existe es que mucha gente tiende a minimizar muchísimo el riesgo de invertir en activos inmobiliarios. Ese activo y esa supuesta renta de alquiler no es una inversión libre de riesgo, de hecho, creo que el riesgo asumido es considerable, y más en el marco económico y legal de España. Quizás la volatilidad del precio del activo no es tan alta como la de fondos de acciones diversificados, pero el riesgo idiosincrático es mucho mas alto. Si una empresa del S&P500 quiebra, el impacto en el indice es practicamente nulo. Sim embargo, como le pase algo particular a tu casa, la llevas clara. Esto es independiente a si la volatilidad media del tipo de activo es mas alta o mas baja. No es bonito invertir en el mercado de acciones en 1999 y ver que pierdes un 50% del capital en dos años. Tampoco es bonito invertir en un activo inmobiliario con un buen apalancamiento y ver que en 3 años si hay una corrección el valor de tu piso es menos que lo que debes de hipoteca. Tener equity negativa en tu único inmueble es algo bastante duro. Como te veas forzado a vender vas a tener que pagar por hacerlo, ya no solo pierdes el 100% del valor de tu deposito, sino que tienes que poner más capital a mayores. Las rentas de alquiler también es un ingreso con riesgo, no son comparables a otro tipos de sistemas de ahorro 'libres' de riesgo. Manu

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Winversorfinanciero 24/05/21 10:30

Ha respondido al tema ¿Está sobrevalorado el comprar casa para vivir?

Sin duda que comprar una casa en 1974 pudo haber sido una grandísima elección. No era tan fácil invertir en fondos diversificados como ahora, el país estaba creciendo, con la transición a la vuelta de la esquina. Igual incluso los cap. rates eran mucho mejores. Por cuanto podías alquilar esa casa de 6,600 euros en 1974?Por otro lado, hay que comparar ese rendimiento con el rendimiento de otro tipo de activos. El S&P500 se ha revalorizado desde 1974 un 14,707.57%, o un 11.22% al año. Esos €6,600 de 1974 invertidos en el S&P500 son unos €980,000 a día de hoy. Y quitando impuestos, el S&P500 en tema costes ha ganado por goleada en el mismo tramo. Al S&P500 no hay que hacerle reparaciones y es un activo mucho más líquido. https://www.officialdata.org/us/stocks/s-p-500/1974?amount=6600&endYear=2021Lo segundo que quiero apuntar, es que la inflación desde 1974 en España es de un 6%. Esos 6,600 euros de 1974 son 102,500 euros de hoy hoy en día. En 47 años, la apreciación de ese inmueble (neta a la inflación) es de un 3.4%, y aquí aun no hemos incluido ninguno de los costes de mantenimiento, impuestos, reparaciones que hayas incurrido por el camino. Al piso hay que darle de comer. La gente suele sobrevalorar los retornos reales de los pisos una barbaridad, porque comparando el precio de compra con el actual o el de venta el incremento parece grande, pero cuando te pones a hacer números o compararlo con otros activos, ya no tanto.España y los precios del mercado inmobiliario de hoy no son los de 1974. Comparar comprar vs alquilar e irse de cañas o dejar el valor del deposito en una cuenta corriente no es muy justo. Ojo, es lo que pasa, la gente que alquila no suele tener la disciplina de coger el diferencial e invertir, pero esa comparación no es justa. Estoy hablando de ser listo y disciplinado alquilando, no de no serlo. Hablo de comprar vs alquilar e invertir todo diferencial (incluido el depósito) en el los mercados financieros, en productos que existen hoy en día (que quizás no existían hace 50 años), y a un horizonte de inversión temporal equivalente al del piso (que suelen ser compras a largo plazo).Yo no vivo en España, pero mis allegados también pagaron varios pisos desde 1990 a base de alquilarlos y porque la revalorización del activo fue decente y por encima de su media histórica. No estoy para nada en contra del real estate, más de un 50% de mi patrimonio a día de hoy está en bienes inmobiliarios. A un rendimiento bruto del alquiler del 13% y un cap. rate del 7% yo también invierto en pisos. He sido bastante nómada en el tema laboral y también veo el beneficio de ser flexible e invertir en los mercados financieros, sobre todo cuando el precio no me cuadra. Un saludo,

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Winversorfinanciero 23/05/21 00:18

Ha respondido al tema Gestión pasiva: Bogleheads y otros temas relacionados con la indexación

El tema de comprar fondos de bonos indexados a la inflación, es que solo ganarías con respecto a comprar bonos normales y corrientes si la inflación es superior a la esperada. Por ejemplo, aquí la inflación esperada derivada de los treasuries a 10 añoshttps://fred.stlouisfed.org/series/T10YIESi la inflación sube pero queda por debajo del 2.5% (promedio de los próximos 10 años), te sale mas a cuenta comprar bonos estadounidenses a 10 años que TIPS a 10 años.Por lo tanto, merece la pena comprar bonos indexados a la inflación? Tienes que esperar que la inflación sea moderadamente alta, no vale solo con que suba pero se quede por debajo de su valor esperado. Otro problema que tenemos en Europa, o al menos que tengo yo en Reino Unido, es que la mayoría de fondos de bonos indexados a la inflación que ofrece mi broker en mi divisa (pounds) son de larga duración. A mi personalmente no me sirve de mucho reducir el riesgo a la inflación si el fondo va a tener duration risk y le van a afectar mucho las subida de tipos. En USA puedes comprar TIPS con vencimiento a corto, aquí yo por lo menos no conozco.----------Con respecto a renta fija a medio u largo plazo vs mercados monetarios o deuda a corto, es algo personal y ya sabemos que esto de los mercados es complicado acertar, pero yo apostaría por reducir la duración de los bonos y tener algo más líquido y que se reajuste de manera ágil a los nuevos tipos en caso de que estos suban. Creo que puede ser una buena manera de preservar el capital e intentar aprovecharse luego de alguna corrección en el mercado de la bolsa o de los bonos a largo plazo si la FED sube los tipos.Sl2Manu

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Winversorfinanciero 20/05/21 23:25

Ha respondido al tema ¿Cómo no ser pobre al jubilarme?

Un buen fondo indexado de exposición global y dollar cost averaging, lo que viene siendo meter todos los meses la misma cantidad, llueva o haga sol. Aquí algunos de los mejores (de los que tienen menor costes/TER) de renta variable:Vanguard Global Stock Index Fund EUR AccFidelity MSCI World Index Fund P-ACC-EURiShares Developed World Index Fund D AccDe renta fija, lo mismo y bien diversificados:Vanguard Global Bond Index Fund EUR Hedged Acc (MEDIO PLAZO)Vanguard Global Short-Term Bond Index Fund EUR Hedged Acc (CORTO PLAZO, más equivalente a cash que a otra cosa)Si quieres saber cuánto distribuir a renta variable vs renta fija, o aprender algo más en general, te recomiendo que te leas 'El pequeno libro para invertir con sentido común' de Jack Bogle o 'Un paseo aleatorio por Wall Street' de Burton Malkiel.Por cierto, antes de cerrar. En esta entrada de mi blog explico 4 pasos basicos a dar antes de plantearse invertir: https://www.winversorfinanciero.com/pasos-clave-a-dar-antes-de-invertir/Es muy básico pero si eres novato te puede ayudar. Y no te preocupes, a 25 anos vista de tus 65 aún tienes tiempo para hacer crecer tu cartera.Un saludo,Manu

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