El actual ciclo expansivo se debe a que a partir de 1994 las crecientes perspectivas de la entrada de España en la UEM hicieron que los tipos de interés, tanto a corto plazo como a largo bajasen rápidamente. Una vez incorporados al euro desaparece el riesgo de cambio, los tipos de interés reales son negativos y la calificación crediticia a nivel nacional sube a triple A facilitando el acceso al mercado de capitales internacional. La importante caída de los tipos de interés facilita el gran impulso de la economía española y se basó en gran parte en el consumo privado y en la construcción que llegó a representar el 15,6 % del PIB en 2005.
La otra cara de la moneda era una economía recalentada con una burbuja inmobiliaria que sigue aumentando contra todo pronóstico y acaba pinchándose por factores externos.
No era sostenible mantener una tasa de inversión creciente y una tasa de ahorro a la baja por lo que cuando se han endurecido las condiciones crediticias en los mercados de capitales esta tasa de inversión tiende a disminuir.
A pesar de la fuerte expansión del sector inmobiliario, las instituciones de inversión colectiva en este sector no han tenido una gran relevancia en España y hay además una gran confusión terminológica. En España la inversión colectiva inmobiliaria esta representada principalmente por los fondos de inversión. Según la CNMV los fondos se dividen en: fondos de carácter financiero y fondos de carácter no financiero dependiendo de que inviertan directamente en inmuebles o en acciones de sociedades inmobiliarias.
Fondos Inmobiliarios
Dentro de la modalidad de fondos de carácter no financiero están los fondos inmobiliarios (FII), son instituciones de inversión colectiva, no financiera, cuyo objetivo es la captación de fondos para destinarlos a la compra de inmuebles (viviendas, oficinas, locales comerciales, aparcamientos) con el objetivo de explotarlos en régimen de alquiler. En España se aprobaron en 1964 junto con los fondos de inversión mobiliaria pero el reglamento no llego a ver la luz hasta 1992 en que se estableció su marco jurídico que se ha ido perfeccionando en función de la demanda y necesidad del mercado.
El Banco de España exige una tasación una vez al año; las tasaciones se hacen por el método de capitalización, teniendo en cuenta que la finca tiene inquilinos y las condiciones del contrato afectaran a su valoración.
Este tipo de fondo es para clientes de un perfil conservador y a largo plazo suelen obtener una rentabilidad algo superior a la de la renta fija. Es una forma de participar en un proyecto inmobiliario colectivo y diversificado aunque su liquidez es menor que la de otros fondos.
Fondos Mobiliarios del sector inmobiliario
Amparados en la legislación de los fondos mobiliarios (de carácter financiero) han aparecido fondos especializados en el sector inmobiliario. Estos fondos incluidos en el grupo de fondos sectoriales no pueden invertir en inmuebles directamente, sino que invierten en empresas cotizadas del sector. Su rentabilidad esta mas relacionada con el ciclo bursátil y su riesgo es mucho mayor ya que están expuestos a los ciclos de la construcción, su rentabilidad es superior en la parte positiva del ciclo y negativa cuando los activos se desvían de sus valores fundamentales de largo plazo.
Hay una gran diferencia entre ellos y suelen ser para distinto tipo de perfil de inversión y muchas veces la misma prensa financiera participa en la confusión de términos.
REIT
Un tipo de inversión colectiva inmobiliaria son los REIT (Real Estate Investment Trust). Nacidos en EEUU en 1960, aunque aun no existen en España y algunos países europeos están los están adoptando como es el caso de Reino Unido y Alemania que han aprobado una legislación específica en enero del 2007. Los REITs son sociedades anónimas, que normalmente cotizan en bolsa, con la ventaja fiscal de no estar gravadas por el impuesto de sociedades y distribuir el 100 % de los beneficios en forma de dividendos. Superan a los fondos inmobiliarios en liquidez y su gran diversificación.
En España no se han regulado aun y es posible que se deba al temor del organismo supervisor de perder el control sobre los impuestos y mejor que haya sido así porque habrían nacido en el peor momento. Probablemente sea un buen producto para el próximo ciclo y rellene este hueco en la inversión colectiva inmobiliaria.
La otra cara de la moneda era una economía recalentada con una burbuja inmobiliaria que sigue aumentando contra todo pronóstico y acaba pinchándose por factores externos.
No era sostenible mantener una tasa de inversión creciente y una tasa de ahorro a la baja por lo que cuando se han endurecido las condiciones crediticias en los mercados de capitales esta tasa de inversión tiende a disminuir.
A pesar de la fuerte expansión del sector inmobiliario, las instituciones de inversión colectiva en este sector no han tenido una gran relevancia en España y hay además una gran confusión terminológica. En España la inversión colectiva inmobiliaria esta representada principalmente por los fondos de inversión. Según la CNMV los fondos se dividen en: fondos de carácter financiero y fondos de carácter no financiero dependiendo de que inviertan directamente en inmuebles o en acciones de sociedades inmobiliarias.
Fondos Inmobiliarios
Dentro de la modalidad de fondos de carácter no financiero están los fondos inmobiliarios (FII), son instituciones de inversión colectiva, no financiera, cuyo objetivo es la captación de fondos para destinarlos a la compra de inmuebles (viviendas, oficinas, locales comerciales, aparcamientos) con el objetivo de explotarlos en régimen de alquiler. En España se aprobaron en 1964 junto con los fondos de inversión mobiliaria pero el reglamento no llego a ver la luz hasta 1992 en que se estableció su marco jurídico que se ha ido perfeccionando en función de la demanda y necesidad del mercado.
El Banco de España exige una tasación una vez al año; las tasaciones se hacen por el método de capitalización, teniendo en cuenta que la finca tiene inquilinos y las condiciones del contrato afectaran a su valoración.
Este tipo de fondo es para clientes de un perfil conservador y a largo plazo suelen obtener una rentabilidad algo superior a la de la renta fija. Es una forma de participar en un proyecto inmobiliario colectivo y diversificado aunque su liquidez es menor que la de otros fondos.
Fondos Mobiliarios del sector inmobiliario
Amparados en la legislación de los fondos mobiliarios (de carácter financiero) han aparecido fondos especializados en el sector inmobiliario. Estos fondos incluidos en el grupo de fondos sectoriales no pueden invertir en inmuebles directamente, sino que invierten en empresas cotizadas del sector. Su rentabilidad esta mas relacionada con el ciclo bursátil y su riesgo es mucho mayor ya que están expuestos a los ciclos de la construcción, su rentabilidad es superior en la parte positiva del ciclo y negativa cuando los activos se desvían de sus valores fundamentales de largo plazo.
Hay una gran diferencia entre ellos y suelen ser para distinto tipo de perfil de inversión y muchas veces la misma prensa financiera participa en la confusión de términos.
REIT
Un tipo de inversión colectiva inmobiliaria son los REIT (Real Estate Investment Trust). Nacidos en EEUU en 1960, aunque aun no existen en España y algunos países europeos están los están adoptando como es el caso de Reino Unido y Alemania que han aprobado una legislación específica en enero del 2007. Los REITs son sociedades anónimas, que normalmente cotizan en bolsa, con la ventaja fiscal de no estar gravadas por el impuesto de sociedades y distribuir el 100 % de los beneficios en forma de dividendos. Superan a los fondos inmobiliarios en liquidez y su gran diversificación.
En España no se han regulado aun y es posible que se deba al temor del organismo supervisor de perder el control sobre los impuestos y mejor que haya sido así porque habrían nacido en el peor momento. Probablemente sea un buen producto para el próximo ciclo y rellene este hueco en la inversión colectiva inmobiliaria.
