Muchas personas, inversores, mantienen la tesis de que la inversión en LADRILLO les da más seguridad y tranquilidad que la inversión en BOLSA, amén de que si consiguen un buen activo obtendrán una retorno creciente y regular.
Bueno, esto es necesario analizarlo con un cierto rigor y plantearnos el espectro de variables que influyen en un tipo u otro de inversión.
Imaginemos en ambos casos una inversión de cierta envergadura, de unos 4,5 millones de € en un Local Comercial o en Acciones. Vayamos desgranando algunas de las variables que le afectan:
El VALOR DEL ACTIVO:
El Mercado Inmobiliario no fija sus precios fijados a diario, no es un mercado transparente, no hay un mercado donde oferentes y demandantes crucen sus Operaciones. Este mercado tiene una fijación de precios lenta, y para este volumen, dificultosa. A lo más que aspira un inversor de este tipo es a que su Inversión esté refrendada por una Tasación, o bien tenga unos retornos fijados en Contrato de Arrendamiento con Obligados Cumplimientos a Largo Plazo.
En el Mercado de Valores los precios se cruzan a diario entre la Oferta y la Demanda. Hay que seleccionar el activo en función de los Dividendos a recibir y del Margen de Seguridad que nos de la inversión ( dif. entre el Precio de Cotización y el Valor Intrínseco ).
La Tasación en un Inmueble sería el equivalente al Valor Intrínseco de la acción.
La LIQUIDEZ:
La Venta de un inmueble de estas características no es tarea fácil, aún en la mejor de las ubicaciones. Posiblemente requerirá ponerte en manos de un experto inmobiliario que te localice un inversor apropiado, y para esos niveles el arco de selección no es muy amplio - menos en estos momentos -. En el mejor de los casos estaremos hablando de un plazo medio, no inmediato, como mínimo de varios meses aún vendiendo a pérdida.
La Venta de acciones de una empresa del IBEX, de un valor de primer nivel por ej. BBVA sería cuestión de un tic o algunos tics de ordenador para liquidar las posiciones. Es decir, puedes obtener liquidez inmediata, con o sin beneficios.
El ratio PRECIO / VALOR:
Si cuando vamos a comprar un Inmueble de este tipo sólo nos fijamos en su retorno ( 8,5% de renta en año-1, por ej. ) posiblemente obviemos cuál es el verdadero valor del mismo ( la tasación ), y entremos en un activo donde su Margen de Seguridad sea inexistente o negativo.
La inversión en Bolsa, en empresas del IBEX de primer nivel, nos permite diversificar de forma más ágil la selección, tendremos más opciones donde elegir y con variados Márgenes de Seguridad. Desde luego, aquí la figura del Tasador debe ser la de un profesional de la Valoración de este tipo de inversiones, la de un Analista de Inversión por Fundamentales ( Value ).
El RETORNO:
Un Inmueble con las características descritas de rentabilidad, de obligado cumplimiento, de revisión de renta automática ( IPC, por ej. ) sólo tendría la incertidumbre del incumplimiento de pago del arrendatario.
En el momento que haya incumplimiento de pago, habrá detrás renegociación a la baja de rentas en el mejor de los casos, deshaucio posterior, ... en fin ...problemas.
El Retorno del inversor en renta variable tiene, también, otra incertidumbre importante como es la generación de Beneficios a largo plazo, y el pay-out que adopte la empresa seleccionada.
Bueno en el ámbito de empresas de primer nivel, como ENDESA, BBVA, SANTANDER, etc... con amplio historial de dividendos crecientes tendríamos un cierto riesgo, pero puede que de menor nivel.
OTROS GASTOS … MANTENIMIENTO, SEGUROS,…:
Un Inmueble necesitará de un Mantenimiento mínimo, el del Continente, que con el transcurso del tiempo irá en aumento. Piénsese en la situación de cubiertas, bajantes, etc… después de 10 años. Lo más probable es que haya que llevar a cabo una reparación importante.
Además deberemos mantener un Seguro que cubra los riesgos del Continente.
Los Gastos por I.B.I., normalmente a cargo de la propiedad.
El Mantenimiento de las acciones serían los Gastos de Cobro de Dividendos y Custodia.
Los IMPUESTOS:
La Tasa Impositiva media de Impuesto de Sociedades, si es una sociedad quien adquiere el inmueble, estaría en las proximidades del 30%; pero si además se distribuyen los beneficios entre los socios tendríamos otra imposición la de Rentas de Capital ( 18% hoy, y próximamente alrededor del 20% -22% ).
Los Impuestos que gravan la inversión en el Inmueble no serían un mayor coste, aunque sí su coste de financiación hasta obtener la compensación o devolución del Iva Soportado.
Para una Inversión en Bolsa no hay Iva, ni gastos de financiación, sólo costes de intermediación. Los costes de intermediación en una operación bursátil serían muy inferiores a los de intervención en la adquisición o venta de un Inmueble ( 3% al 10% en Comisiones ).
La PRIMA DE RIESGO:
La sensación de riesgo que tiene un inversor en Inmuebles es menor, al no ser un mercado transparente, los precios no se publican a diario, y el desconocimiento de los mismos no produce temor, da tranquilidad.
La sensación de riesgo en el inversor de Bolsa, que ve las cotizaciones a diario, es alta.
El Mercado, la transparencia, digamos produce intranquilidad.
RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN:
En ninguno de los 2 casos tenemos certidumbre sobre la recuperación del principal. Ni la Inversión en Inmuebles es un Depósito a Plazo Fijo, ni la Inversión en Bolsa.
La base de toda Inversión es la selección adecuada del Activo.
El Mercado de Valores tiene mayores opciones, propiciado por los mercados electrónicos y la interconexión, de modo que sin levantarse de la mesa uno puede acceder a comprar sin tener que desplazarse acciones de cualquier mercado o país. La compra de Inmuebles, no es tan rápida, no existe esa transparencia en la formación de precios, lo que dificulta la selección de inmuebles, especialmente en países extranjeros.
En la inversión no es “oro todo lo que reluce”. Es más fácil, en mi opinión, encontrar en el Mercado de Valores una acción que te permita un buen Margen de Seguridad y un retorno adecuado, que en el Mercado Inmobiliario donde parece haber más escasez de buenos activos o precio adecuado.
Cada uno debe analizar su posicionamiento respecto a las variables comentadas ( y alguna más ) y decidir.
| Variables | Inmueble | Renta Variable |
| Inversión | 4.500.000 | 4.500.000 |
| Valor | 4.500.000 | 7.031.250 |
| Precio / Valor | 1 | 0,64 |
| Gastos funcionamiento | 3%-4% renta bruta | Mínimos |
| Retorno | 8,50% | 4,30% |
| Margen de Seguridad | 0 | 36% |
| Crecimiento Retorno | IPC e' 3% | 5,24% |
| Conocimiento precio | Incierto | Diario |
| Liquidez | Medio-Largo Plazo | Inmediata |
| Transparencia Mercado | Baja | Muy alta |
| Prima de Riesgo | Menor | Normal |
| Revalorización activo | Posible | Posible |
| Devolución principal | Incertidumbre | Incertidumbre |
Se adjunta un modelo de inversión en acciones de BBVA y de inversión en un Local Comercial. Cada uno que extraiga sus CONCLUSIONES.
Muchas gracias por vuestra atención. Hasta pronto.
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