Magnífico Estudio. La banca mundial, estimulada por la norteamericana, ha generalizado estas prácticas. España ha cultivado ladrillos sobre un suelo poco productivo para la agricultura o la minería.
Intentaré enumerar los factores que han desencadenado la tormenta perfecta en la economía española. Por otra parte no tiene ningún mérito hacer este análisis a posteriori, aunque los que somos constructores ya nos extrañábamos de estas subidas en 1.997. La década prodigiosa 1.997-2.007.
1.- El suelo, desde 1995 es competencia de las CCAA y Ayuntamientos, y lo han usado para financiarse.
2.- Un generación entera de españoles (la generación “Cuéntame”) crecimos programados para comprar vivienda.
3.- El efecto Euro afloró TODO el dinero B en pesetas acumulado durante décadas.
4.- España era el furgón de cola de la CE, y los fondos europeos llenaron nuestras arcas para infraestructuras.
5.- La costa era un lugar atractivo para los europeos del norte: el clima, los precios y la oferta turística.
Y otros 5 factores de menor peso específico.
6.- La entrada de población inmigrante (hoy un 15%) que animó el mercado de alquiler de viviendas. (el declarado y el sumergido)
7.- El crack bursátil de 2.001, que direccionó inversores desde la bolsa hacia el ladrillo.
8.- Los tipos de interés bajos en 2.002, pero aplicados como variables en los créditos de garantía hipotecaria.
9.- El efecto “pase”, saltar de una hipoteca a otra acumulando crecimientos ficticios del valor del inmueble.
10.- Las medias de liberalización de todo el proceso inmobiliario.
Estos 10 activos de nuestra economía ya han desaparecido.
Este periodo se caracterizó por la ausencia total de inspección por parte de las autoridades, mientras llenaban los bolsillos, ah! España iba bien, lavaba más blanco que la mismísima Suiza.
Mi pregunta es, ¿Van a seguir financiando a los promotores? o les obligarán a presentar estudios de flujo de caja más realistas, con un ciclo de vida mayor, y que sean rentables en un menor plazo. Creo que estamos en un punto de inflexión. Muchas gracias.
España
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Echevarri
Para mi la formas son importantes. Pero el fondo mucho más. Es por ello que no cuido como debiera el aspecto del Blog. Me interesan más otras cosas. Pero si que tengo apuntado un detalle que me gustaría modificar. Y me refiero a vuestros comentarios. Concretamente me gustaría que se reflejasen en el lateral los últimos comentarios que hacéis. Y el motivo es que los considero muy valiosos, muy esclarecedores.De hecho intento no agotar el contenido del post en su propia redacción para que luego pueda sacar temas en función de lo que vosotros deseéis.
Pero hay un problema. Y es que si se hacen comentarios en posts antiguos, el único que se acaba enterando de los mismos soy yo. Y como diría el replicante, se perderán como lágrimas en la lluvia. Por ello lo de la tara pendiente respecto a su visibilidad.
Un comentario a un post ya veterano me ha recordado este déficit. El post era ¿Por qué los Bancos financian a los promotores? Os lo cito a continuación .Las negritas son mías y sobre ellas pretendo abrir juego. El autor es apymereco.
Da para mucho el comentario:
1. Cuando te refieres al estímulo de la banca norteamericana entiendo que te refieres a todo el proceso de titulización. A este respecto me gustaría reseñar que, sin estar libre de todo tipo de pecado, el proceso de titulización español es bastante mejor que el norteamericano, influido entre otros por un mejor sistema registral. Pero incluso yendo más lejos, la sensación que uno tiene desde fuera de los USA es que, el objetivo no era tanto captar un cliente con la hipoteca como hacer una hipoteca para colocarla en el mercado de bonos. Y eso conduce a un relajamiento en los estándares de riesgos y a una ausencia de seguimiento de las operaciones de activo. Sobre todo esto último no creo que se de en el caso español, especialmente porque los hipotecarios se han utilizado en el primero de los sentidos, como herramienta de captación de clientes.
2. Uno de los problemas del mercado inmobiliario, y al cuál nadie se atreve a meter mano, es el mercado del alquiler. Dices que se ha dinamizado. Escasamente y en sectores donde más valía que no lo hubiese hecho, al menos de dicha forma. Una legislación hiperproteccionista de los derechos de los actuales inquilinos ha dejado con el culo al aire a los aspirantes a serlo en un futuro. Y tal como están las cosas, toda pinta a que esto continué así. No hay más ver las soluciones fáciles que buscan , al estilo de la ayuda para jóvenes.
3. El crack bursatil del que hablas estuvo a los tipos que tambien comentas. Si a eso le unimos la existencia de promotores que, sin rubor, equiparaban sus viviendas con productos financieros, tenemos parte del problema. Han querido jugar a los bancos sin serlo.
4. Los bajos tipos del 2002 fuero muy bajos. Pero así, entre nosotros, los actuales me siguen pareciendo bajos. Que no se entere Trichet.
5. Cierto que han desparecido o se han mitigado algunos de los factores que comentas. Pero estos factores se han constatado normalmente a posteriori. otro tanto puede ocurrir con el momento actual, ya sabes que los economistas son muy malos médicos pero excelentes forenses.
6. ¿Total ausencia de inspección? No diría yo tanto. Según zonas. y en todo caso hablaría de desbordamiento.
7. ¿Liberalización? Lo siento, para mi no ha habido tal. Todo el mundo habla de liberalización y me cuesta recordar sectores más intervenidos que el del suelo, lo que favorece el retraso el tiempo y las corruptelas. Ello por no hablar, y que ha hecho mucho daño, de la Ley del Suelo, que ha hundido el precio ya no sólo del suelo rustico, también del urbanizable, algo vergonzoso.
7. ¿Van a seguir financiando a los promotores? Yo creo que si, pero con unas exigencias mucho mayores. Me refiero a ventas a compradores finales y no inversionistas, a volver a diferenciar entre primera y segunda residencia, a cuestionarse el tema de las permutas....
8. Lo más importante a mi juicio es el tema que comentas de los estudios de flujo de caja más realistas. Creo que aquí esta gran parte de la esencia del tema. Lo que era alucinante era el planteamiento anterior, en que el promotor se plantaba en la entidad financiera con un estudio económico financiero de 5 folios y a correr. Estudio económico, donde el promotor incluso solicitaba la financiación de gastos de su estructura y no del proyecto. Estudio económico donde muchos ni siquiera se planteaban distintos escenarios de venta con distintos umbrales de rentabilidad. Se iba a vender todo y al precio que ellos marcasen.
En cualquier otra actividad esto es implanteable. Ya no es que el estudio económico financiero sea poco realista. Es que en cualquier otro sector te plantean la necesidad de que aportes un autentico plan de negocio, del cual el estudio económico financiero es solo parte. Un autentico plan de medios y fines, con un especial hincapié en el apartado de marketing y comercialización. Me temo que las entidades financieras lo están empezando a exigir sistemáticamente, y el que no sepa de que va el asunto esta out.
Dicho lo cual, uno no es precisamente un devoto del business plan. Alguien me comento en su momento que la edad de oro de la planificación arranca a finales de los 50 y triunfa en los 60. El mundo se llena de planes, tanto en Occidente como en los países comunistas. Stalin tiene su plan y la General Motors el suyo. Es el triunfo de los Departamento de Planificación estratégica, a largo plazo, frente a la planificación a corto, la operativa.
El problema, según mi amigo, es que se acabo sacralizando la planifiación, sin darse cuenta de que el periodo superexpansivo bajo el que se desarrollaba no era una consecuencia directa de dichos planes. Más bien se habían conjugado una serie de factores, y entre otros sin duda estaba la planificación, pero no exclusivamente, y habían dado lugar a una época dorada. Como los hombres somos vanidosos y queremos pensar que tenemos todo bajo nuestro control, lo achacamos a nuestra planificación.
Hoy me parece que las cosas han quedado más en su justa medida. La planificación es necesaria si, pero la hipertrofia de la misma, en detalle y plazo, es contraproducente, pues consume nuestros recursos sin aportarnos ninguna mejora. Los tiempos corren a una velocidad tal que los planes se quedan viejos nada más realizarse, cuando no se vuelven poco flexibles.
Y sin embargo defiendo la necesidad de contar con ellos, ¿por qué?
1. Por un lado el mero ejercicio de su confección, de pensar en voz alta, de tener que escribirlos y defenderlos, de tener que recabar colaboración de los distintos departamentos, nos obliga a levantar la cabeza del día a día y mirar más allá, nos obliga a conocer mejor nuestro negocio. Y eso siempre es bueno.
2. Por otro lado los planes suponen una demostración de que somos capaces de gestionar, de que tenemos respuestas a nuestros problemas, de que no se convertirá nuestra empresa en una hoja en medio de la tempestad, azotada por la incertidumbre. sabemos que hay multitud de factores que no controlamos, pero también sabemos que somos capaces de encontrar soluciones a los mismos.
3. Y por ultimo esta el que, nos guste o no, la planificación se ha convertido en un lenguaje universal. Y los promotores deberan aprender a usarlo en su comunicación con los Bancos. Ni más ni menos. Este es el juego.
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Hola Antonio...
¿Te dijeron cuantos años había que mantener la hipoteca para no tener que devolver el regalo?
Lo del seguro es la pera. -
#3Anonimo08/05/08 03:13
Te aplaudo por tu comentario de ahce algún tiempo sobre las Hipotecas de cierta entidad y su "regalo del 1%". LO HAS CLAVADO (he tenido la "malicia" de pasarme a preguntar en la oficina de la esquina)
Te cuento:
Seguro de vida con prima única, en palabras del bancario "total eso viene al principio, te lo metemos con la cuota y te olvidas".
Un máximo, paupérrimo en cuanto a su "regalo" del 1% (viene limitado en la letra pequeña).
Y vinculación casi de por vida a tal entidad (cuentas, seguros...).
Lo dicho "Aquí nadie regala nada".
PD: No te he contestado al post que pusiste del derecho penal porque voy pilladisimo de tiempo y hacer una respuesta razonada y argumentada, como se merece lleva bastante tiempo (todavía estoy con trabajo a esta hora)...
Un saludo -
Gracias a ti por tus comentarios
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#1Anonimo06/05/08 02:52
Echevarri, muchas gracias por los apuntes a mi comentario. Te felicito por el trabajo que vienes realizando desde tu blog. Es un estímulo para todos.