Esta semana ha saltado una noticia en Cantabria que ya era conocida por mucha gente. El Gobierno ordena el embargo de 123 casas de una cooperativa de guardias civiles. El problema es que de la lectura del artículo no queda claro como se ha podido llegara a esta situación, incluso me da la sensación que se centran en temas secundarios que no ayudan a dejar claro cual es el peligro que encierran determinadas figuras jurídicas. Y como me da la sensación de que, si bien hasta ahora hemos visto poco, no va ser ese el caso en el futuro he creído oportuno dedicarle este post.
En primer lugar, el origen de todo este lío no tiene nada que ver, en principio, con que esto lo haya promovido una cooperativa. Dicho lo cual, uno tiene sus reticencias hacia la figura de las cooperativas. Y ahí incluyo a las cooperativas y a las promotoras disfrazadas como cooperativas.
En segundo lugar, el problema si guarda relación con que la cooperativa se quedase corta de euros, con casi toda seguridad. Pero los embargos no vienen de la demanda de un proveedor que reclame dichas cantidades, no. Se trata de un embargo derivado del impago por parte de la cooperativa de los impuestos asociados a la declaración de obra nueva u división horizontal, para abreviar DON y DH.
¿Qué es eso de la DON y de la DH? La DON supone la manifestación por parte del promotor de como se ha construido algo nuevo ahí. Dicha manifestación se hace en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Vamos, que donde había un prado jurídicamente ahora hay un edificio. La DH supone constituir el Régimen de Propiedad Horizontal, un supuesto en el cada inmueble, cada chalecito o piso, forma parte de una Comunidad de Propietarios, con elementos y gastos comunes. Supongo que os suene. Es habitual hacerlo todo en la misma escritura, DON Y DH.
La clave esta en que dichas manifestaciones están sujetas al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD. Impuesto cedido a las CCAA, de ahí que sea la CA de Cantabria quien lo reclame. Pero, ¿como se ha llegado hasta ahí?
Para poder inscribir dichos actos en el Registro te exigen la autoliquidación de AJD. Dicha autoliquidación esta sujeta a comprobación por parte de la Hacienda autonómica, pudiendo decirte que la as hecho mal. Y bien la has podido hacer mal debido a que hay una discrepancia de valores o bien debido a que intencionadamente has liquidado por un valor inferior al que sabes que debes hacerlo. Hacienda tiene un periodo de 4 años para decirnos que piensa acerca del tema.
Alguno ya estará pensando que todo esta muy bien, pero que quien tenía la deuda era la Cooperativa,y que los inmuebles ya figuran a nombre de los propietarios finales, que cómo puede ser que se embargue un inmueble a un particular por la deuda de un promotor cuando ha comprado libre de cargas, según manifiesta la abogada de los particulares.
Pues, aún a riesgo de equivocarme al no tener los documentos en la mano, yo discreparia de la letrada. Sobre esos inmuebles si existían cargas. Cargas previas a su compra, que figuraban en la nota simple, en el fax de cargas, y visibles para todos: son las afecciones fiscales. Voy a intentar explicarlas de un modo rudo.
Hemos dicho que cuando se inscribió la ON y la DH se abrió un periodo de 4 años para que Hacienda opinase sobre el tema. Pues bien, formalmente, según te inscriben en el Registro de la Propiedad la ON y la DH te inscriben también una nota en la que dicen que dicho bien inmueble esta afecto durante un periodo de 4 años a la liquidación definitiva por AJD. Eso significa que, si bien el sujeto pasivo es la Coop. esas fincas responden durante ese periodo de dicha liquidación Habida cuenta de que la cooperativa no tendrá un chavo, esta claro de donde piensa sacar el Gobierno de Cantabria los casi 500.000 euros que le adeudan.
Queda claro por tanto que, salvo que nos columpiemos mucho, cargas si que había. El problema es que dichas afecciones fiscales no son tenidas como tales, no son valoradas igual que un embargo o una hipoteca. Pero tienen su peligro. Y el problema esta en que son difícilmente eludibles, dado el sistema legal actual.
Y es que os invito a coger vuestras escrituras de propiedad. Id al final de las mismas, donde suelen adjuntar el fax de cargas. Allí veréis que en un 99% de los casos los inmuebles cuentan con afecciones fiscales de AJD. Y también de ITP, que yo creo que van a dar más de un quebradero de cabeza en el futuro. Y es que esto no solo afecta a los inmuebles nuevos, también a los usados. Incluso yo diría que a día de hoy el peligro es mayor.
Cuando compro un inmueble usado, yo, adquirente, pago ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Pues bien, Hacienda tiene el mismo periodo de 4 años para decirme lsi esta conforme o no. Si yo vendo ese inmueble en un periodo inferior a esos 4 años y luego me liquidan por un importe superior y no pago, a través de la afección fiscal que se inscribió a favor de la Hacienda autonómica por dicho ITP cuando yo compré, podrán dirigirse contra el actual propietario, por mucho que no tenga nada que ver con la movida. ¿Sorprendidos? Pues es asi.
En primer lugar, el origen de todo este lío no tiene nada que ver, en principio, con que esto lo haya promovido una cooperativa. Dicho lo cual, uno tiene sus reticencias hacia la figura de las cooperativas. Y ahí incluyo a las cooperativas y a las promotoras disfrazadas como cooperativas.
En segundo lugar, el problema si guarda relación con que la cooperativa se quedase corta de euros, con casi toda seguridad. Pero los embargos no vienen de la demanda de un proveedor que reclame dichas cantidades, no. Se trata de un embargo derivado del impago por parte de la cooperativa de los impuestos asociados a la declaración de obra nueva u división horizontal, para abreviar DON y DH.
¿Qué es eso de la DON y de la DH? La DON supone la manifestación por parte del promotor de como se ha construido algo nuevo ahí. Dicha manifestación se hace en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Vamos, que donde había un prado jurídicamente ahora hay un edificio. La DH supone constituir el Régimen de Propiedad Horizontal, un supuesto en el cada inmueble, cada chalecito o piso, forma parte de una Comunidad de Propietarios, con elementos y gastos comunes. Supongo que os suene. Es habitual hacerlo todo en la misma escritura, DON Y DH.
La clave esta en que dichas manifestaciones están sujetas al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD. Impuesto cedido a las CCAA, de ahí que sea la CA de Cantabria quien lo reclame. Pero, ¿como se ha llegado hasta ahí?
Para poder inscribir dichos actos en el Registro te exigen la autoliquidación de AJD. Dicha autoliquidación esta sujeta a comprobación por parte de la Hacienda autonómica, pudiendo decirte que la as hecho mal. Y bien la has podido hacer mal debido a que hay una discrepancia de valores o bien debido a que intencionadamente has liquidado por un valor inferior al que sabes que debes hacerlo. Hacienda tiene un periodo de 4 años para decirnos que piensa acerca del tema.
Alguno ya estará pensando que todo esta muy bien, pero que quien tenía la deuda era la Cooperativa,y que los inmuebles ya figuran a nombre de los propietarios finales, que cómo puede ser que se embargue un inmueble a un particular por la deuda de un promotor cuando ha comprado libre de cargas, según manifiesta la abogada de los particulares.
Pues, aún a riesgo de equivocarme al no tener los documentos en la mano, yo discreparia de la letrada. Sobre esos inmuebles si existían cargas. Cargas previas a su compra, que figuraban en la nota simple, en el fax de cargas, y visibles para todos: son las afecciones fiscales. Voy a intentar explicarlas de un modo rudo.
Hemos dicho que cuando se inscribió la ON y la DH se abrió un periodo de 4 años para que Hacienda opinase sobre el tema. Pues bien, formalmente, según te inscriben en el Registro de la Propiedad la ON y la DH te inscriben también una nota en la que dicen que dicho bien inmueble esta afecto durante un periodo de 4 años a la liquidación definitiva por AJD. Eso significa que, si bien el sujeto pasivo es la Coop. esas fincas responden durante ese periodo de dicha liquidación Habida cuenta de que la cooperativa no tendrá un chavo, esta claro de donde piensa sacar el Gobierno de Cantabria los casi 500.000 euros que le adeudan.
Queda claro por tanto que, salvo que nos columpiemos mucho, cargas si que había. El problema es que dichas afecciones fiscales no son tenidas como tales, no son valoradas igual que un embargo o una hipoteca. Pero tienen su peligro. Y el problema esta en que son difícilmente eludibles, dado el sistema legal actual.
Y es que os invito a coger vuestras escrituras de propiedad. Id al final de las mismas, donde suelen adjuntar el fax de cargas. Allí veréis que en un 99% de los casos los inmuebles cuentan con afecciones fiscales de AJD. Y también de ITP, que yo creo que van a dar más de un quebradero de cabeza en el futuro. Y es que esto no solo afecta a los inmuebles nuevos, también a los usados. Incluso yo diría que a día de hoy el peligro es mayor.
Cuando compro un inmueble usado, yo, adquirente, pago ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Pues bien, Hacienda tiene el mismo periodo de 4 años para decirme lsi esta conforme o no. Si yo vendo ese inmueble en un periodo inferior a esos 4 años y luego me liquidan por un importe superior y no pago, a través de la afección fiscal que se inscribió a favor de la Hacienda autonómica por dicho ITP cuando yo compré, podrán dirigirse contra el actual propietario, por mucho que no tenga nada que ver con la movida. ¿Sorprendidos? Pues es asi.
Por tanto, supongo que os habréis dado cuenta que cualquier acto sujeto a un impuesto por autoliquidación que vayamos a inscribir en el Registro de la Propiedad genera una afección real (real de que no solo es cierta, es que grava la cosa, res en latín) durante 4 años. Hablo de compras, declaraciones de obra nueva, hipotecas, donaciones, etc...
Hasta el momento, lo cierto es que este sistema, que suponía diseminar el riesgo fiscal en favor de una Hacienda que trababa de dicha manera un bien inmueble, no había ocasionado grandes problemas. Era más bien raro rarísimo que se llegase a tirar de la afección para conseguir cobrar. Generalmente se cobraba del sujeto pasivo y a correr. Pero me temo que en estos momentos de crisis, por un lado la picaresca se dispara, y por otro es más que posible que muchos no puedan pagar su deudas tributarias. Y entonces, recordad lo que os digo, las Haciendas giraran su vista hacia esas propiedades afectas al pago del impuesto, por mucho que no pertenezcan ya a los deudores.
Creo que este momento, en el que se ponen de manifiesto los defectos del sistema, y el exceso de prerrogativas a favor de las Haciendas, es bueno para que alguien se replantee el sistema, dada la inseguridad jurídica que puede generar y las dificultades al trafico que puede imponer. cabe pensar que en el siglo XXI debe haber otras formas de garantizar el legitimo derecho de las arcas públicas que no pase por atropellar a los terceros o congelar el tráfico (aún más) inmobiliario.
Pero hasta que eso suceda, dejadme que or pregunte : ¿seguro que habeis comprado libre de cargas? Comprobadlo. Peor por favor, preocupaos lo justo.
PD: Para entender este tema, os recomiendo la lectura de los siguientes posts
Los gastos en las operaciones inmobiliarias - El Blog de Echevarri
El Registro de la Propiedad Inmobiliaria - El Blog de Echevarri
PD: Para entender este tema, os recomiendo la lectura de los siguientes posts
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