En la entrada anterior examinaba un propuesta norteamericana que, desde la vertiente jurídica, y con el apoyo de los Bancos, buscaba depurar los Balances, facilitar el pago de las cuotas y mantener con un hálito de vida la esperanza de recuperar los activos dañados. Como señalaba, no existe nada similar en nuestro ordenamiento, aunque jugando con los sistemas de liquidación se podían obtener algunos, que no todos, efectos similares.
Hoy toca hablar de medidas financiadas por los promotores inmobiliarios, orientadas a dinamizar sus ventas. Me voy a referir a algo que comienza a ser frecuente. Consiste en la subvención (aunque el termino no es exacto) por parte del promotor de parte de la cuota del hipotecario. Así, si la cuota del hipotecario, tal y como señalan en Blog Inmobiliario (210 mil euros, al5,3 a 35 años), son 1095, el promotor pone 500, quedando la cuota en 595. Una cantidad sustancialmente diferente, durante un plazo por ejemplo de 3 años. Es decir, el promotor pagaria 500 euros mensuales durante 36 meses. Es decir, 18000 euros de coste para el promotor. ¿Qué ventajas tiene ésto frente a una rebaja del precio del inmueble por el mismo importe? Puro marketing, pero que según he comprobado funciona comercialmente:
1. Si en vez de pedir un préstamo de 210.000 se aplica una rebaja de 18.000 con lo que sólo serían necesarios 192.000, la cuota se colocaría en 969, frente a los 595. Evidentemente esto tiene muchos matices. Para empezar los 595 se limitan a un periodo de tres años con un tipo dado. En la misma hipótesis de tipos, el ahorro en el otro caso sería mucho menor pero mucho más prolongado, y en términos estrictamente financieros mejor. Habrá quien prefiera una opción y habrá quien prefiera la otra. Los optimistas, los que piensen que dentro de tres años todo estará mejor, optaran por el abono del promotor. Eso si, deberán tener muy claro que lo más probable es que la cuota que deban pagar se duplique al cabo de esos tres años de jauja.
2. Para el promotor, entiendo que fiscalmente el efecto es neutro. Supongo, aunque no estoy seguro, que esos abonos se contabilizarán bien como un menor importe del precio de venta o como un gasto comercial. En todo caso minora los ingresos. Alguno podrá objetar que esos pagos se difieren en el tiempo, y que eso puede suponer alguna alteración en las bases imponibles y que que pasa si nos interesa imputarnos esos costes o ese menor valor ahora. Tiempo al tiempo, que hay soluciones.
3. Comercialmente estos abonos, aunque suponen claramente una rebaja del valor de venta en puridad económica, formalmente están mucho más disimulados. Aunque parezca mentira, el impacto en prensa no parece ser el mismo, y se evitaría que rebajas masivas de precios afectasen a los valores de tasación de los inmuebles.
4. Uno de los principales problemas que le veo es el del montaje de la operación y las contingencias financieras. ¿Qué ocurre si el promotor entra en suspensión de pagos?,¿qué pasa con ese dinero? Tengo claro que de entrar en una operación de esas características lo mínimo a solicitar a un promotor es un aval. Otro tanto con aquellas ofertas de ingenierías financieras en las que el promotor se compromete a buscar un alquiler para rentabilizar el inmueble, o con las que se compromete a recomprarlo en un futuro a un precio dado, "garantizando la inversión. El aval bancario es una de las soluciones. Aunque quedan otras. Y es que determinadas Entidades Financieras han olisqueado el negocio, y, sin prestar un aval (ahorro para el promotor) nos garantizan que ese abono se efectuará. ¿Cómo?
Supongamos la misma operación tipo de la que hablábamos. Simultaneamente a la concesión de la hipoteca por 210.000 euros, la Entidad Financiera X, reconoce haber recibido del promotor una cantidad de 18.000 euros (así el promotor consigue imputarse esa bonificación de golpe), cuya finalidad es la antes mencionada, y se compromete a aplicarla en las cuotas del préstamo de la manera indicada. Para ella es un negocio fantástico. El préstamo se formaliza por un importe superior, con mayores comisiones y mayores intereses. Además cuenta con un saldo retenido, el brillante tipo de interés del 0% durante 3 años, lo que incrementa su margen financiero. Miel sobre hojuelas, siempre y cuando tenga claro que el cliente sea capaz de asumir en un futuro el doble de la cuota actual.
5. Como vemos, existen entidades financieras que, obviando el tema de los avales, consiguen hacer de mediadores en esta operación con pingues beneficios. La contingencia financiera parece solucionada. No tanto asi la fiscal. Y es que, aunque supongo que las entidades financieras que comercializan estos productos tienen dictámenes de sus despachos de abogados al respecto, puede haber dudas sobre las implicaciones fiscales de esta operativa (y eso que con ella, al menos Hacienda recauda más IVA que con una rebaja de precio directa). Me preocuparía que lo llegase a considerar una donación, con los costes fiscales que supone para unos y para otros. También me gustaría saber cómo se articula la desgravación fiscal por financiación de la vivienda habitual, tanto si se considera una donación como un menor valor de venta de la vivienda, así como si han contado con ello a la hora de transmitir la información fiscal anualmente. Me parece un tema que conviene tenerlo muy trabajado (otro tanto ocurre con el juego fiscal del IVA en los alquileres con opción de compra, otra de las medidas de los promotores).
Acabo esta miniserie como la he empezado. Prudencia.
