Es evidente que desde 2012 han cambiado algunas cosas en la financiación hipotecaria, por ello creo que puede interesar una actualización de aquellos post de bog
Hemos pasado de una oferta hipotecaria excesiva que, en cuanto a la finca, se financiaba todo lo presentable y lo impresentable también, y por lo que respecta al importe a prestar también, casi daba lo mismo (algunas entidades, normalmente cajas de ahorro, aunque algún banco también tenía “pocas manías”. Luego ha transcurrido una época en la que conseguir una hipoteca, podría ser como hacer oposiciones al notariado, y si te la concedían, era a unos precios digamos, complicados, no porque ahora no se puedan pagar, pero propuestas del Euribor mas tres puntos y medio, no era raro, y las hipotecas firmadas a estos diferenciales, a la que suban los tipos euribor, que no va a ser mañana, ni seguramente el año que viene, pero no dudemos que subirán, pueden convertirse en un problema serio.
En estos momentos, parece que las aguas vuelven a su cauce, y los precios ofertados están en una banda del euribor + 1,50 / 1,80 puntos, y hay alguna excepción a menor precio, aun cuando éstas hipotecas tienen unos requisitos que pocos ciudadanos pueden cumplir.
Dicho ello vamos a actualizar los 4 post de julio de 2012, empecemos, como es lógico por la primera parte:
1 – Las entidades financieras
- No son nuestros socios, son nuestros proveedores, y así debe ser, son únicamente nuestros vendedores de dinero.
- No tienen ni el más mínimo interés en comprar / quedarse con nuestra casa, su negocio está en prestarnos el dinero para adquirirla, tener un beneficio, y recuperar su inversión sin contratiempos.
Por si alguien lo duda, el proceso de ejecución de un préstamo hipotecario es trabajoso, caro, muy largo y desagradable, las plataformas tipo PAH. al margen de que tengan razón (razón legal me refiero, no hablo de consideraciones morales) o no la tengan, las manifestaciones, oposiciones, etc., "no ayudan" al negocio bancario, la mala publicidad es mal negocio. Siempre se intenta llegar a algún tipo de acuerdo sea renegociando el préstamo o incluso ajustando una dación en pago, que no hay que olvidar que no es obligación del banco aceptarla, lo harán o no, según les interese. Un préstamo hipotecario (salvo una excepción, que yo conozca), no es algo que se puede cancelar entregando la casa, el banco no compra la casa, lo hace el cliente, por tanto aunque se subaste la casa puede que la deuda no quede totalmente pagada, y si ello ocurre, el saldo restante lo seguiremos debiendo. Por tanto, en ningún caso podemos exigir que acepten la dación, hay que considerar que la dación, para que nos entendamos todos no es otra cosa que el banco o caja nos compre la finca, pague el precio por la misma, pero en lugar de entregar en dinero al “vendedor” como en una transacción normal, el mismo de ingresa en la cuenta del deudor para pagar el préstamo que pesaba sobre dicha finca. Con la caída de los precios de la vivienda esta cuestión sigue siendo muy complicada, porque es habitual que lo que se puede obtener por la venta de una finca no cubra la deuda, si bien ello dependerá de las fechas en que se adquirió y el valor que se asignó a la finca.
Diré más, esto de que en EE.UU. entregas la casa y has acabado la deuda, no es totalmente cierto, ello ocurre en 11 de los 51 estados de la unión norteamericana, y desde luego los precios hipotecarios no son los de aquí, hipotecas al euribor (en su caso el Libor) a más cero coma, o uno coma .... ni de coña !!!!!
- Los bancos y cajas para calcular quien posiblemente les pagará, quien no les podrá pagar, o quien les podría pagar con ciertas dificultades, la calculan por sistemas estadísticos de comportamientos históricos de sus propios clientes, de clientes de otras entidades, y otros datos externos que pueden conseguir, y básicamente son:
- MORALIDAD: Analizan el posible comportamiento económico del cliente, por ejemplo que no tenga registrados impagos de cualquier tipo, intentan averiguar si es/son personas moralmente dignas de confianza y cumplidoras de los compromisos que asumen, existen registros de morosidad como ASNEFF, Experian .... Si esto es positivo van a un segundo análisis que es,
- CAPACIDAD DE PAGO: Es un análisis de nuestros ingresos netos, nuestra estabilidad laboral, gastos fijos, la composición familiar (cuantos miembros son en la familia….), todo ello al objeto de estimar si con nuestros ingresos, existe capacidad de ahorro y si tendremos posibilidades más o menos holgadas de pagar las cuotas mensuales previstas del préstamo solicitado. La historia estadísticamente demuestra a las entidades que una familia, aunque con cierto esfuerzo, es capaz de ahorrar entre un 25 y un 35% de sus ingresos netos estables, más allá de esto es donde se encuentran con los problemas de cobro y morosidad, actualmente lo que supera el 30% no se acepta, porque a la que repunten los tipos de interés, tal “30” pasará al 33, 35 ó incluso más.
No se trata de que todos los ciudadanos gastemos/ahorremos lo mismo, como en la vida hay de todo, personas que ingresos modestos son capaces de ahorrar un 50% de sus ingresos, y otras que con ingresos elevados son incapaces de llegar a fin de mes, pero como esto va por volúmenes de datos, por estadísticas, en consecuencia lo que no es “habitual” no se suele tener en cuenta.
En este sentido sí que es cierto que se conceden hipotecas con porcentajes de pago sobre ingresos superiores al 40%, no obstante y muchos casos (la mayoría) suelen ser para compra de fincas propiedad de las entidades financieras o propiedad de promotoras con las que la entidad financiera considera que tiene un problema, y siempre será menos problema si una deuda de una promoción entera, y ya no decimos si la finca es propiedad de banco, si se convierte la deuda de una sociedad que no podrá devolver el préstamo, en muchos préstamos a personas distintas, la estadística también indica que la “distribución” de la deuda va a favor de su cobro final, saben que hay riesgo de alguno o varios no puedan, sin embargo todos no serán (otro dato estadístico) y por tanto la deuda se cobraría en buena parte. Sobre ello se incluye al final de estos post que inicio de nuevo, y en un capítulo aparte.
Volviendo al terreno de préstamos a particulares también hay que tener en cuenta que no es lo mismo el 35% de unos ingresos de 1800 €/mes, que el 40% de unos ingresos de 6.000 ya que en el segundo caso la cobertura para gastos mínimos vitales es claramente superior y las probabilidades de impago son menores (que no nulas).
Si este filtro es positivo, van a un tercer análisis, que es,
- GARANTÍA: Que no es otra cosa que analizar ¿Qué pasa si todo lo que se ha calculado antes se va al garete, por que el cliente pierde el trabajo…, o por cualquier otra circunstancia?, pues sale otra pregunta ¿Cómo nos pagará?, aquí aparece la GARANTÍA, que en este caso suele ser la vivienda que se adquiere, y por ello y con independencia de que en el pasado se hicieren hipotecas al 100% del valor, las entidades financieras van a lo seguro, que es hasta un 80% en primeras residencias o el 70% en segundas, para el caso de que deban ejecutar la garantía les quede margen para poder venderla a un precio algo inferior al de mercado y haya “espacio” para el cobro de los gastos judiciales que una ejecución conlleva, y que no son nada baratos.
Con la crisis ya no se suele tomar en consideración únicamente el valor de tasación, lo habitual es prestar el 80% del menor del valor de tasación o de compra, a excepción de ventas de las propias entidades, lo cual se desarrollará en un capítulo siguiente, ya que tiene ciertas especialidades, y existe alguna entidad que sigue tomando solo el 80% de la tasación, sin considerar si tal tasación excede el precio de compra.
A todo ello le organizan un sistema automático de evaluación, junto con otros parámetros algo menos relevantes, pero que tienen su trascendencia económica, y se en lenguaje de las entidades financieras se denomina "scoring", dicho sistema suele ser un secreto celosamente guardado por las entidades financieras, lo cual es lógico que sea así, y aún cuando son sistemas parecidos en todas la entidades, el resto de parámetros es de suponer que sean algo distintos o con matices de una entidad a otra.
Suelen tomar en consideración un tipo de interés superior al actual ya que se entiende que tipos del euribor al 0,30 % no se mantendrán en el futuro, y además la historia demuestra que estos precios tan bajos no tienen precedente, con lo cual estadísticamente deben hacerse los cálculos a precios superiores se considera la edad de los solicitantes, convendréis que no exactamente lo mismo que una hipoteca acabe cuando uno tenga 73 años, a que se tengan 54, entre otras cosas porque es de prever que con 54 años se tienen ingresos normales y presumiblemente capaces de pagar las cuotas, y con 73 uno habrá estado 5 años cobrando la pensión, que como todos sabemos en España no son precisamente altas.
Con todo ello y algunos datos más, cada entidad financiera monta un sistema de puntuación para cada parámetro, y cuando a la entidad financiera le interesa conceder más operaciones baja la puntuación mínima de concesión, y si como ahora prefieren dar menos prestamos, suben la puntuación mínima necesaria para decir si.
Indicar que los modelos de scoring han sido construidos a partir de información interna recogida en los últimos años, con la pretensión de predecir la morosidad en función de una serie de variables discriminantes (ingresos del solicitante, información histórica del cliente en la entidad , morosidad, cobertura sobre garantía,...); así, en base a dichos datos , estos modelos aportan unos resultados totalmente razonables, destacándose una importante correlación entre las probabilidades de impago previstas por los modelos y las tasas reales de morosidad soportadas en las operaciones formalizadas.
Es por ello que cuando a un solicitante una entidad financiera le niega un préstamo, tiene ciertas probabilidades de que en el banco o caja de al lado, también le diga “no”, no queremos decir con ello que sea siempre así, esto no sería exacto, pero como los sistemas son parecidos, los datos estadísticos que se manejan son similares, es fácil que ocurra, aunque como hemos indicado no es siempre así porque una entidad puede ser más exigente que otra. Se insiste de nuevo en que las “ventas propias” tienen un tratamiento especial.
¿Por qué se presta algo menos en segundas que en primeras, es que valen menos dinero estas viviendas?, la respuesta es que no, es solo por un tema también estadístico, las familias si tenemos problemas económicos y por lo general, haremos un mayor esfuerzo de pago para la casa que precisamos vivir, y haremos menos esfuerzos para una vivienda accesoria en la playa o en la montaña, por ser éste un lujo mas prescindible, y en caso de problemas económicos dejaremos “caer antes” un lujo que una necesidad ¿verdad?, por tanto tiene su lógica que en viviendas cuyo destino no sea la vivienda habitual, se preste algo menos para tener un mayor margen en caso de impagos.
Dicho todo esto, que creemos que es sabido por la mayoría de las personas, en la segunda parte vamos a indicar unos datos que el solicitante debe tener en cuenta.
