ALGUNAS CUESTIONES SOBRE TITULIZACIONES
En el anterior post salieron a relucir algunas cuestiones no aclaradas suficientemente sobre las titulizaciones.
¿Qué pasa si durante un trimestre las titulizaciones no pagan intereses porque la morosidad ha alcanzado niveles que lo impiden?
En las titulizaciones los cupones sí tienen memoria. De hecho, el concepto que aparece en los folletos para no pagar intereses de los bonos en algún momento es "diferimiento de intereses". Por tanto, si los cupones no te los pagan porque salta el trigger de diferimiento, te los deben.
¿Cuándo vence el bono?
En cuanto a la fecha de finalización, como os comenté, depende del nivel de tipos y de las tasas de prepago. (Puedes ver que es así en la web de la gestora).
Otra cosa es el vencimiento legal del fondo. Las titulizaciones se estructuran con un vencimiento legal que es igual a la fecha en que vence el último préstamo titulizado mas 18 meses. Por ejemplo, si entra un préstamo a 40 años en el fondo de titulización estaríamos hablando de 41,5 años. Pero las titulizaciones no "duran" hasta su vencimiento legal ya que existe una figura que se llama clean up call que implica que cuando a la titulización le queda menos del 10% del importe titulizado se suele cancelar, ya que el tamaño del fondo que queda es pequeño y no vale la pena mantenerlo. Hay que tener en cuenta que en determinadas emisiones del mercado, se titulizaron préstamos por importe de 2.000 millones y ahora mismo ya solo quedan 935 (y solo han pasado 6 años). Ahora que los tipos están bajando las cuotas de los préstamos se reducirán y aumenta el % de la cuota que es amortización de capital en relación a intereses, por lo que se reducirá algo la vida estimada de los bonos. Lo mismo sucede en momentos en que la gente amortiza anticipadamente su préstamos (por motivos fiscales normalmente).
Por otra parte al no ser un mercado liquido ,las negociaciones se llevan a cabo entre los fondos que poseen los títulos (normalmente extranjeros) y los cuatro especialistas del mercado español.
Veamos el análisis de una emisión que llamaremos XX
XX C. Paga Euribor 3 meses + 0,5%. Precio 20.
Evolución de la mora:
Aunque la mora está en máximos históricos, la hipotecaria ha subido únicamente en el ultimo año del 2,70 al 3% mientras la que estamos analizando se ha mantenido invariable según la pagina web de la gestora.
De 1800 millones que constituían la cartera inicial solo quedan 1025 no fallidos y unos 136 dados de baja habiendo caído la mora de más de 90 días en los siguientes años del préstamo del 25% al 6-7% actual por el sesgo de supervivencia.
Al ser los fallidos un % (aproximadamente un 50%) de la mora anterior el porcentaje disminuirá en los próximos trimestres sensiblemente.
Ello es debido porque la totalización contiene prestamos anteriores a 2005, y los prestamos más peligrosos ya han sido expulsados del mercado y que la deuda vigente en relación al préstamo concedido es menor.
La emisión de la que hablamos tiene los prestamos referenciados a IRPH +0,40 mientras los bonos están a Euribor +0,55 ,por lo que suponiendo un activo de 1000 milones,ello supone un diferencial actual próximo a 3 % es decir 30 millones que se integran anualmente en el patrimonio del fondo,que pienso que se mantendrá pues las entidades financieras están subiendo los spreads sobre euribor al que conceden los prestamos.
Paralelamente los tipos a percibir por el tenedor del bono pasarán al 1% sobre el nominal ,pero al multiplicarlo por 5 ,ya que compramos a 20% del nominal tendremos un 5% de interes en una época en que creemos que el euribor ha tocado suelo.
Actualmente el fondo tiene un desfase negativo de 30 millones pero no olvidemos que
a)Tanto los fallidos como los adjudicados se valoran a 0 y su reconocimiento solo se produce cuando se vende la vivienda o se recupere el préstamo lo que inevitablemente sucederá.
b) La cantidad de fallidos (impagos a más de 18 meses )impago asciende a 100 millones,y las viviendas ejecutadas ascienden a 500 por un valor de 36 millones.
c) La ventas que ha realizado el fondos de las viviendas adjudicadas hasta ahora las ha hecho a un promedio superior a 70000 euros limpias.
Asi que solo hay que hacer supuestos de stress para darse cuenta que aun suponiendo que ningún fallido se recuperara ,bastaría que que el fondo vendiera las viviendas por encima de 40000 euros para asegurar nuestra inversión.
