Todo el mundo habla hoy en día de la explosión de la burbuja inmobiliaria, pero son pocos los que piensan en la evolución de la misma y los mecanismos que hacen posible reiteradamente la existencia de las burbujas. He aquí algunos puntos en común con otras burbujas como la de Internet, la de los tulipanes, o la de los ferrocarriles.
¿El origen de la burbuja inmobiliaria?
Las burbujas nacen fomentadas por la avaricia del ser humano de querer hacerse rico sin trabajar al ver que su vecino consigue unos ingresos extras fácilmente, y explotan cuando la prudencia desaparece y el miedo se convierte en pánico porque en el subconsciente yace el pensamiento de que hemos comprado a destiempo y vuelve a renacer la posibilidad de que todo lo que sube puede bajar.
Normalmente, las burbujas empiezan a gestarse en una época que conlleva cambios fundamentales en la forma de vivir o pensar, ayudada por descubrimientos, desaparición de barreras, acceso más fácil a la información, aparición de nuevas ciudades, nuevos líderes...
Al hilo de los enormes beneficios de los buscadores de oro, que en principio forman un oligopolio, los bancos conceden créditos para invertir en estos negocios exitosos, con lo que estos negocios proliferan sin capital o recursos propios (recordemos lo que cuesta montar una oficina inmobiliaria y el rendimiento obtenido durante esos años) y la montaña empieza a hacerse grande, de forma que atrae a gente externa del sector que comprueba lo fácil que es hacer dinero sin asumir riesgo, y lo gilipollas que has sido de no verlo con la suficiente anticipación. Si, además, los tipos de interés reales son negativos, los bancos bajan la guardia en las garantías solicitadas para conceder un crédito; ya tenemos la gasolina y la mecha para una burbuja. Las nuevas generaciones carecen de memoria histórica y se creen lo del nuevo paradigma de que todos los extranjeros vendrán a veranear a España, puesto que nuestro SOL único y la inmigración continuará, dado el fuerte crecimiento de nuestra economía. El cuento de la lechera empieza a gestarse.
La publicidad, al principio de boca en boca o bien en forma de catalogo floral (tulipanes o en hacerse API) empieza a hacer su agosto en un mercado donde todos ganan, multiplicando con creces su inversión inicial por lo que se hipotecan hasta límites insospechados con la SEGURIDAD de recuperar con creces el coste del crédito, para obtener beneficios rápidos y ciertos. La economía crece al 3% y los beneficios de la banca doméstica al 20%. ¿Alguien se pregunta cómo es posible sin asumir riesgos?
Muchos ganan con la burbuja inmobiliaria
El Estado gana porque esta actividad crea empleo, y la fomenta al no vigilar los créditos ni subir los tipos de interés. Los entes locales ganan porque recaudan impuestos y pueden dar más servicios. Los capitalistas ganan porque la rentabilidad sobre el capital empleado es ilimitada y además no pierden tiempo en controlar costes porque el beneficio es prácticamente infinito. Los bancos ganan porque conceden más créditos sobre un activo que cada día incrementa el precio que se paga por él, por lo que no les importa ampliar los plazos. Los particulares ganan porque se introducen en el juego y pueden hacerse millonarios al igual que los profesionales del sector y empiezan a hablarles de tú a tú.
Algunos aparecen como nuevos ricos, que necesitan hacer ostentación de su condición en los medios de comunicación social. En las tabernas, bares, y taxis no se habla de fútbol, sino del negocio de moda. Todo el mundo participa de los beneficios y quiere que suban los precios, salvo los poco prudentes que han quedado fuera del mercado.
La exuberancia irracional
El mercado parece hacerse más líquido y transparente. Las opciones y futuros sobre estos bienes se multiplican exponencialmente sin ponderar la demanda final del bien. Así, en la época de los ferrocarriles, se constituyeron tantas compañías cuyo objetivo global era extender una red, que se podían unir todas las ciudades sin importar su población (en junio de 1845 existían planes para más de 12.000 kilómetros de vía férreas, veinte veces la longitud de Inglaterra). En la de Internet, hasta los recién nacidos compraban por ordenador y tenían móvil, y todos los españoles, no importaban sus ingresos ni el esfuerzo a realizar, tenían piso y más valiera que lo compraran antes, pues si lo hacían después costaría más, a pesar del ingente número de viviendas vacías.
La prensa informa, más bien desinforma, sobre la facilidad para hacerse rico y de la subida ilimitada de los precios lo que contribuye a adelantar las compras previstas para años venideros, pues costarán sustancialmente más. Los que piden moderación son desterrados porque no entienden el paradigma de la nueva economía y sus vecinos se ríen de ellos, llegando a cambiar residencias por tulipanes o valorando más el palacio imperial japonés que toda California. A pesar de la abundancia del bien, parece más que haya escasez ante la demanda ilimitada que se autoalimenta. Añada la palabra .com y el valor de sus acciones se multiplican. Se fusionan bancos con empresas de telefonía y churros con merinas. Como dijo Newton: “Puedo calcular el movimiento de los cuerpos celestes pero no la locura de la gente”. Todo se financia con las meras expectativas de ganancia en el futuro.
Nadie se preocupa del valor real de las cosas, ni de comparar cuantos años de salario cuesta el bien en cuestión, ni de calcular su PER, ni de los beneficios recurrentes, ni de lo que subyace detrás de la demanda (especulación o demanda final). Nadie habla del ciclo de maduración del proyecto (desde que se plante el bulbo hasta que sale el tulipán; desde que echa el primer raíl hasta que la línea esté acabada uniendo dos ciudades con potencial de demanda; desde que se compra el suelo hasta que se vive en el piso).
El cuento de la lechera parece no tener fin y la nueva realidad social y económica es echada en cara ante quien osa advertir casi siempre prematuramente de los peligros. Quien os habla de ciclos económicos no entiende la moderna economía ni los efectos, todos beneficiosos, de la globalización. La corrupción política y la manipulación de los valores se toleran, pues todo el mundo se beneficia de ella. Todo el mundo piensa que es capaz de pasar la cerilla encendida antes de que se queme en sus dedos.
La economía se reduce al sector de moda, drenando liquidez del sistema para actividades verdaderamente productivas. Pero los Jove, y Cía. que han pasado varias crisis, van vendiendo y ralentizando sus inversiones en este negocio viendo que el ciclo puede cambiar y sucede que hay un momento en el que el temor a las pérdidas después de varios años de subida del mercado en vertical supera la codicia de la ganancia.
La crisis explota y nadie sabe ni cómo ni por qué. En principio se habla de desaceleración, pero es cuestión de tiempo. Ahora se trata de que todo el tinglado no se venga abajo demasiado rápido, intentando pasar la cerilla al vecino que compra al ver rebajado el precio de los bienes un 10%, cuando se ha triplicado su precio en siete años. La crisis temporal y de liquidez dura más de lo previsto convirtiéndose en crisis de solvencia.
Y muchos más pierden con la burbuja inmobiliaria
La pregunta clave que nos deberíamos haber hecho antes de que explotara la crisis es: si en España pueden sobrar un millón de viviendas en función de la población ¿Cómo es posible que el acceso a la vivienda sea uno de nuestros principales problemas? ¿No será qué muchas viviendas se compraron por inversión-especulación aprovechando los bajos tipos y las facilidades crediticias?
La crisis afecta a todos, ricos y pobres, incluso al sector financiero, pero no es lo mismo deber un millón que mil millones. Ya no hay demanda solvente y los bancos cierran el grifo a los créditos, con lo que el problema se agranda. Aquí el problema lo tiene el banco, más bien el Estado que somos todos y se empieza a reclamar soluciones porque están en peligro miles de puestos de trabajo y recaudaciones sociales, y hay que solucionar el problema de la vivienda para jóvenes o clases menos favorecidas.
La patronal del sector ficha como gerente a un político del partido en el poder para que la Administración comprenda la gravedad del problema de todos y tener una mejor sintonía, olvidándose de los beneficios multimillonarios no compartidos y conseguidos en los últimos años.
Al final somos todos, incluyendo los prudentes, los que pagamos el pato de los imprudentes a través del trasvase impositivo que favorece siempre a la banca y a los insensatos, aunque siempre se deje algún cadáver menor por el camino.
