A raíz de los post y podcast aparecidos últimamente en Rankia, sobre inversión en vivienda y en plataformas de crowdfunding, crowdlending y plataformas de activos ilíquidos, os quiero transmitir mi experiencia sobre el tema.
Creo que lo importante y prioritario es separar los activos de riesgo, de los menos arriesgados y ver la liquidez, seguridad, rentabilidad, fiscalidad y correlación entre los mismos.
Lo segundo, saber si esta cartera puede soportar caídas significativas sin necesidad de liquidarlas. Caídas significativas me refiero a superiores al 50%.
Lo tercero, es reconocer que somos unos pringaos y que la pasta gansa la harán mayoritariamente los JPM, Buffett, etc. y la gente con información privilegiada.
Lo cuarto es saber al servicio de qué y por qué alguien dice algo, y sobretodo lo que CALLA y lo que GANA con nuestro dinero.
Lo quinto comprobar lo que se afirma en la veracidad de rentabilidades pasadas.
MIS HECHOS. LA LETRA CON SANGRE ENTRA.
Todos sabéis que compré un piso en el 2012 en máximos de ciclo, no queriéndolo comprar en 2004 porque ya me parecía caro.
Hace tres años, en plena burbuja según algunos medios compré un piso mejor situado, más grande por 2/3 del valor nominal del de 2012.
Ahora voy a vender una concesión de una plaza de garage a la que restan 84 años, por una plaza en propiedad que me cuesta algo menos y mejor situada.
¿El Estado va a subvencionar la compra de vivienda? ¿El gasolinero de Moncada quiere convertir los terrenos colindantes en un camping todo el año con minivivendas prefabricadas para alquilarlas a 400 euros?
Los latinos ricos, ¡cuántos hay! compran todo Madrid y ahora van a por las provincias. Mientras tanto, los nuevos gobiernos municipales, empeñados en el volver a empezar haciéndolas pasar putas a los constructores medianos y pequeños a no ser que...
La bajada de los tipos de interés nos recordará que es más rentable comprar que alquilar.
Como vemos, extrapolamos el presente ad eternum y nadie piensa que la economía se mueve por ciclos, que el Estado no lo puede todo, y que el pleno empleo del que gozamos persistirá.
Alguien habla que al comprar una vivienda como inversión ya la compras un 12% más cara por impuestos y gastos, y que además en el caso de que no sea vivienda habitual tributas por la totalidad en la base general del iRPF. ¿El cambio climático afectará al valor de la vivienda?
No nos desesperemos, que ahora viene a tu rescate, pequeño inversor, el crowdfunding inmobiliario, sobre todo después de escuchar el post de Juan Such con Eduardo Navarro.
Personalmente tenía curiosidad de ver el argumentario de venta y la verdad es que es muy sencillo. Participas en los estadios iniciales de una promoción junto con el promotor que es también coinversor, hasta que el banco concede el préstamo promotor una vez cumplidos los requisitos de preventas. Rentabilidad desde inicio de Urbanitae 16%. ¿Hay quién de más?
¿Algún forero ha conseguido el 16%? La rentabilidad mía es la siguiente, bastante inferior a la escuchada en el post. 12,50% en proyectos abiertos y 4,60 en los cerrados Seguramente mala suerte. Con el proyecto de Juan Portas que no se llevó a término y que costó bastante tiempo en recuperar el dinero, dando las gracias a la tenacidad del equipo gestor que enmendó así las estimaciones iniciales.
Personalmente, igual hubiera invertido dada las garantías hipotecarias y el beneficioso tratamiento fiscal de los intereses en relación a otras rentas, si me hubieran ofrecido el 12% pero me jode que gran parte de mis proyectos se retrasen.
Lección aprendida: La rentabilidad, seguridad y plazos de recuperación de la inversión realizada no siempre concuerdan con la realidad.
!Mefiéz- vous! Tasio de "sueños de libertad", aprende.
Tras la aprobación, de las condiciones de liquidación de la inversión en el Proyecto Alicante | Mia Garden, se ha procedido al ingreso de la plusvalía correspondiente en las respectivas cuentas de los inversores.
Como se explicó en el informe de cierre, el proyecto preveía una rentabilidad del 30%, la cual se ha visto afectada por el incremento de costes y la subida de los tipos de interés debido a la adversa situación macroeconómica. En atención a los inversores de Urbanitae, se ha negociado con el promotor una bonificación, equivalente a un retorno antes de impuestos del 25%, para mitigar los efectos de la pérdida de margen. Con esta concesión del promotor, la rentabilidad final bruta alcanzada, una vez descontados los gastos de liquidación de la sociedad vehicular y los impuestos correspondientes, ha sido del 24,1%. Desde Urbanitae valoramos positivamente el desempeño y la intensa dedicación del promotor que ha conseguido sacar adelante el proyecto, a pesar del complicado entorno en el que se ha desarrollado.
Por tanto el resultado final del proyecto ha sido ligeramente inferior al estimado, consiguiendo una rentabilidad final de 24,1%. La TIR se ha visto también afectada quedando finalmente en 10,3%, que está ligeramente por debajo del 13% estimado.
Comentario.
¿Tiene algún incentivo Urbanitae para que los promotores cumplan plazo y los inversores obtener la rentabilidad prevista o anunciada?. ¿Se ve penalizado su negocio en caso de que el inversor no obtenga dicha rentabilidad ?.
#6
14/08/24 08:33
Hola Enrique: Gracias por compartir.
#5
13/08/24 23:39
Enrique, el pleno empleo persistirá, bien, de acuerdo, pero con la productividad país y el deterioro del stock del parque inmobiliario existente, te lo digo porque nos acercamos a fin de vida útil de muchas de esas viviendas, y nadie va a pagar un dineral por un piso de los años 80.
Yo también empecé a invertir en Urbanitae hace más de dos años y prefiero otras inversiones, aun no he recuperado ni la inversión ni los intereses pero he quedado muy decepcionado y tampoco es una inversión que quiera repetir en un futuro. Mejor el dinero en cuentas líquidas, en depósitos o en indexados.
#3
13/08/24 01:45
Gracias Enrique todavinformacio es buena
#2
12/08/24 23:44
Opino lo mismo, muchas gracias por compartirlo
#1
12/08/24 20:51
Gracias Enrique Estoy igual que tú con Urbanitae. 15 proyectos con ellos y de lo inicialmente estimado a la rentabilidad real, hay más de seis puntos de diferencia. De 16% nada de nada. Un 10% justito y con múltiples retrasos. Y Urbanitae sigue con sus mismas altas comisiones. Con el volumen que han cogido, deberían aprender de Indexa e ir soltando parte de sus comisiones a los inversores. Mientras no lo hagan, yo no invertiré más con ellos.
