Los ETFs de REITs (Real Estate Investment Trusts) en Europa han captado la atención de inversores que buscan diversificación y exposición al mercado inmobiliario sin necesidad de adquirir propiedades directamente.
Estos ETFs brindan una forma eficiente y con poco capital inicial para invertir en bienes raíces con alta liquidez y menores costos comparados con la compra directa de inmuebles.
En este post hablaremos sobre todo esto y mucho más, ya que analizaremos algunos ETFs para invertir en Real Estate. Quédate para ver más.
Contexto del Real Estate
En Estados Unidos, el sector inmobiliario ha enfrentado desafíos debido al aumento de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal, lo que ha encarecido los préstamos hipotecarios y reducido la demanda de propiedades. Este incremento en las tasas ha afectado tanto al mercado residencial como al comercial, especialmente en segmentos como oficinas y locales comerciales, donde la demanda ha disminuido debido a la adopción de modelos de trabajo híbridos y remotos.
Retornos REITs
En Europa, el panorama es variado según el país y el sector. Por ejemplo, en Alemania y Francia, los precios de las viviendas han mostrado incrementos moderados en el segundo trimestre de 2024, con aumentos del 0,6% y 0,9% respectivamente. En España y Portugal, se registraron aumentos más significativos del 2,8% en el mismo período. Sin embargo, el sector de oficinas enfrenta desafíos similares a los de Estados Unidos, con una creciente vacancia en algunas áreas urbanas debido a la transformación del trabajo híbrido y remoto.
¿Qué es el Real Estate y por qué es interesante para invertir?
El Real Estate se refiere a los inmuebles, y estos cotizan en Bolsa a través de una estructura legal llamada REITs o Real Estate Investment Trust. Son similares a los ETFs, ya que tienen en su una cartera de diferentes activos, los cuales pueden ser propiedades en diferentes sectores.
Dependiendo de dónde esté domiciliado el REIT y de los componentes de su cartera, casi siempre existen beneficios fiscales. Además, están obligados a distribuir al menos el 90% de sus ingresosgravables a sus accionistas.
Tener exposición a este tipo de activo puede ayudar a la diversificación de la cartera y también sirve mucho a quienes necesitan ingresos recurrentes con ventajas fiscales.
Correlación REITs contra el SP500
Varias carteras modelo indexadas sugieren tener exposición a los REITs porque en periodos móviles mayores a 5 años tienen retornos mejores que el índice SP500.
Buenas Expectativas:
Los resultados de la encuesta de perspectivas de bienes raíces comerciales 2025 de Deloitte indican que los propietarios e inversores de bienes raíces comerciales son optimistas sobre una posible recuperación tras dos años de ingresos moderados y reducciones en el gasto. La encuesta, que incluyó a más de 880 altos ejecutivos de organizaciones globales en 13 países, revela que el 88% de los encuestados espera un aumento en los ingresos de sus empresas, en contraste con el 60% que esperaba caídas el año pasado. Además, el 60% de los participantes prevé un crecimiento superior al 5% anual, lo que sugiere un cambio positivo en las expectativas de ingresos en el sector.
Expectativas de crecimiento Real Estate
Patrón Histórico:
Históricamente, los valores de los REITs tienden a aumentar cuando las tasas de interés bajan. Esta relación negativa entre las tasas de interés y el rendimiento de los REITs se basa en datos históricos que muestran cómo los REITs suelen beneficiarse de un entorno de tasas de interés en descenso. En la gráfica, se observa la comparación entre el índice FTSE Nareit All Equity REITs y el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE. UU. a 10 años. A medida que las tasas de los bonos caen, el valor del índice de REITs tiende a subir, lo que respalda la idea de que los REITs son una opción atractiva en periodos de políticas monetarias de relajación.
Relación REITs y tasas de interés
Descuento con su NAV
Los REITs han operado históricamente a diferentes niveles de descuento o prima en relación a su valor neto de activos (NAV). En 2024, se observa que los REITs están cotizando con un descuento del 9% sobre su NAV, lo que indica que están infravalorados en comparación con su valor subyacente en activos inmobiliarios.
Esta situación de descuento es comúnmente vista en períodos de incertidumbre económica o cuando el mercado anticipa cambios en las tasas de interés. Estas discrepancias representan oportunidades de compra, ya que una posible estabilización o reducción de las tasas de interés podría impulsar un repunte en el valor de los REITs. Históricamente, cuando los REITs alcanzan descuentos significativos, como el 28% en 2020 durante la crisis de COVID-19, suelen recuperarse cuando las condiciones de mercado se estabilizan o mejoran.
Como ya mencioné, se puede hacer a través de REITs que nos brindan exposición a diferentes mercados inmobiliarios, ya sea por país o región o por tipo de inmueble.
Estos REITs están disponibles en los brokers, y al igual que otros ETFs, es necesario analizarlos a detalle para saber cuál es el que me conviene. Tal y como comenté al inicio del artículo, debemos evitar por el momento exposición fuerte al sector de oficinas.
La ventaja que tienen los ETFs de REITs es que hay mucha variedad con un TER menor al de muchos fondos, pero con el problema de la fiscalidad en los traspasos.
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Existen diferentes tipos de REITs dependiendo de las compañías o instrumentos a los que tenga exposición su cartera:
Residenciales
Bodegas
De oficinas
Industriales
Infraestructura
Hipotecarios
Sector Salud
Retail
Alojamiento y Resorts
Combinados o Diversificados
Ya había mencionado el beneficio de la diversificación, y la siguiente imagen muestra la correlación por tipo de REIT con el mercado para corroborarlo:
Diversificación dentro de los REITs
Top 5 Mejores ETFs de Real Estate
La siguiente es una lista de todos los ETFs de REITs disponibles en Europa.
El ETF sigue al índice FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend+ que sigue a los REITs listados en USA que tienen un dividendo pronosticado del 2% o superior.
Datos Clave:
Su método de réplica física completa
Su divisa base es el USD
No cuenta con cobertura de divisa.
Está domiciliado en Irlanda
Su política de dividendos desde distribución trimestral.
Estas son sus principales posiciones en cartera: Principales posiciones en cartera iShares US Property Yield UCITS ETF
Y este es un desglose sectorial: Desglose sectorial iShares US Property Yield UCITS ETF
Pros
Generación de ingresos pasivos a través de dividendos.
Diversificación en el sector inmobiliario sin poseer propiedades físicas.
Liquidez en comparación con propiedades inmobiliarias directas.
Contras
Sensibilidad a las tasas de interés.
Altamente correlacionados con el mercado de renta variable
Ale, yo contento con mi ETF VanEck Global Real Estate UCITS ETF por que estaba comprando barato y consiguiendo un buen yield por cada EUR y la primera en la frente. Si baja la valoración consigues más yield hasta que.... cortan los dividendos. Entiendo que por que los Reits están sufriendo. Ahora ha pasado del 5% a cerca del 3%. Vamos, que habrá que esperar a la revalorización y a que lleguen tiempos mejores para el inmobiliario donde los Reits puedan subir otra vez el yield.
Esa información no aparece desglosada en los documentos del ETF. Tendrías que sacarla por ti mismo y será algo tardado porque como tiene en su pancita puros REITS y cada uno de esos tiene diferentes porcentajes de exposición a diferentes tipos de inmuebles.
#4
29/08/23 18:25
Gracias por la info.
Llevo ya un tiempo viendo interesante las bajadas del inmobiliario y apostando por VanEck Global Real Estate UCITS ETF. Pienso que tanto por futura revalorización como por yield actual son una buena oportunidad.
A ver si tú pudieras ayudarme a encontrar un dato de este etf.
Encuentro mucha info pero no que % en los diferentes sectores del Real State. Según su web lo hacen en: pero no pone el %.
Muy interesante Gaspar, gracias. ¿Algún ETF centrado en Europa? Precisamente ahora me estoy estudiando el sector con vistas a NO invertir aún 😏
Me ha llamado la atención ese ETF que no invierte en Grecia. Ha sido verlo y entrarme ganas de invertir en Grecia, jaja. Pero no soy imparcial, conozco bien el país.
Hoy me comentaba un funcionario que trabaja en híbrido que en su oficina ya se oye que van a llevar (a los funcionarios) de vuelta todos los días. Es importante no sólo por el hecho en sí sino porque la administración pública usa en torno al 25% -hablo de memoria- de todo el espacio de oficinas alquilado (al menos en España). Por otro lado los m2 por empleado que tiene la administración son en torno a un 50%-hablo de memoria- mayores que los de las empresas privadas.
Yo no compro que las oficinas vayan a desaparecer, si acaso admito que podrán verse dañadas las más distantes del centro. Y no está tan claro lo segundo ya que en los nuevos arrendamientos piden certificaciones ESG a loa edificios y las reformas cuestan bastante. Hace tiempo leí que debido a eso muchas empresas se estaban viendo obligadas a irse del centro (para estar en edificios ESG y no ver incrementado su gasto en oficinas).
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