La burbuja inmobiliaria se pone fea

Hola a todos. Soy un ingeniero civil de Peru que trabaja en construccion de edificios multifamiliares en Lima, la capital. Les cuento algo. En el año 2002 el gobierno del presidente Toledo genero un credito hipotecario que seria pagado en parte por el Estado para reducir el tipo de interes. Fue un gran golazo ya que permitio que mucha gente tenga acceso a una vivienda digna teniendo un tipo de interes ESTABLE. Pasara lo que pasara el plus lo pagaria el estado. La tasa estable era de 10% anual aproximadamente.

En aquella epoca la estructura de costos de un departamento con acabados promedio era la siguiente:

Estructura: $ 110 / metro cuadrado
Acabados: $ 150 / metro cuadrado
Instalaciones electricas, sanitarias, electromecanicas y otras: $ 20 / m2

Estos son los costos de construccion es decir COSTO DIRECTO (mano de obra y materiales) mas GASTOS GENERALES DE CONSTRUCCION (ingenieros, oficina, planos, permisos, tramites y otros).

Llegamos a la conclusion que el m2 de area construida o m2 de construccion en el Peru al año 2000 era de $280/m2 (dosciento ochenta dolares el metro cuadrado).

Aporte del terreno y areas comunes: desde $ 50 hasta $ 100 por metro cuadrado de area construida. Esto depende del numero de pisos y de la ubicacion del edificio ya que a mas pisos el aporte del costo del suelo es menor y no es lo mismo vivir en la playa con vista al mar que a las afueras de la ciudad. Pero en promedio de los edificios que construi en esa epoca estaba entre 50 y 100 dolares.

Bueno en total al inversionista le costaba algo de $ 350 / m2 hasta $ 450 / m2 incluyendo impuestos y otros. Los inversionistas vendian a $ 450 /m2 incluso llegaban hasta $ 550 / m2 si era buena la zona y a la gente no le importaba pagar de mas. Ganaban $100 el m2 es decir una rentabilidad del 20% aproximadamente. Todos felices todos contentos.

La actualidad a fines del 2008 es distinta. Ha existido una inflacion que ha generado que los precios de los materiales suban alrededor del 30% y los terrenos alrededor del 100% sin embargo ahora nuestros costos ya no estan digamos que en $ 400 / m2 si no en alrededor de $ 600 / m2. Algo ha subido digamos, pero no mucho.

Sin embargo ahora los jefes venden a $ 1,000 y hasta $ 1,300 el m2 , es decir obtienen utilidades del 100% cuando antes obtenian una rentabilidad del 20%.

Lo malo es que este fondo de interes ESTABLE del año 2002 del presidente Toledo se ha agotado y ahora todos los bancos ponen UNA TASA DE INTERES VARIABLE. Es decir se han inflado los precios de los inmuebles y ya se tiene la bendita tasa de interes variable que en cualquier momento haria explosionar todo.

Mis preguntas son las siguientes:

¿Hay alguna manera de parar a los empresarios y hacer foros o reuniones para detener esta especulacion de precios por la alta demanda? ¿Funcionaria?
¿Que mecanismos deberia plantear el gobierno para detener el aumento desmedido de las tasas de interes?
¿Como influiria la crisis financiera intrnacional al Peru y a su industria inmobiliaria que esta pasando por una etapa de auge economico financiero con un riesgo pais bastante bajo para la region?

De antemano gracias por las respuestas y les agradeceria me envien informacion relevante y suscinta sobre burbujas inmobiliaria en otros paises (España por su puesto) a mi correo:



[email protected]



Saludos desde Lima!

Compruebo, por los comentarios en los foros, por la tozudez de los “propietarios” (la verdad es que los verdaderos dueños son los banco) y por los intentos que hace o deja de hacer el Gob. Español, que esta crisis esta en sus primeras etapas, esto es, no se acepta el nivel de la quiebra, la profundidad que tiene ni las consecuencias que podría llegar a tener.
Reconozco que para mi es mas fácil tener otra visión, viviendo en Chile, en Provincia y en la Patagonia, donde estamos totalmente ajenos a este terremoto financiero, sin embargo esto no quiere decir que no hallamos pasado por lo mismo.
Terremotos cada 5 años ( se viene abajo una ciudad entera), el país con mas volcanes activos en el mundo, hace 5 meses una erupción sepulto una ciudad , sin embargo aquí estamos, el país mas competitivo y acuerdos comerciales en el mundo, dentro de las primeras 5 economías con menor deuda externa, un PIB similar al de España en relación a su población, 4ta economía en Sudamérica, después de Brasil, Venezuela y Argentina.

Revolucionamos cada 4 años casi todo, (con cada cambio de gobierno), ………la prevision, la salud, la educación, la economia, el transporte publico ………
A que viene todo esto……….pues que cuando sobreviene una catástrofe, hay que aceptarla tal y como es, con los pies en la tierra, abandonar y olvidar lo perdido, retirar los escombros, salvar lo que quede de útil y…empezar de nuevo………….
pero ahora de otra manera, con mas experiencia, evitar cometer los mismos errores y dándole valor a lo que importa………

Uno no puede perder algo que no es suyo…………quizás es duro pero ya es tiempo que los Españoles hipotecados se den cuenta que estas propiedades que tanto intentan salvar……realmente son de los bancos……… ¿y las cuotas pagadas?………..pues han sido solo alquileres pagados a los bancos………..si ahora esta subiendo mucho el alquiler………entonces a devolver los pisos y buscar algo mas barato
Mientras sigan con calculadora en mano, buscando mejores tipos, euribor, seguros, vops, tax, pis, pam , pum, plop …………y cuanto nombre extraño quieran ponerle a la sinverguenzura de los bancos………..pues seguirán enterrados hasta el cuello y arrastrando a la familia entera……..
Como diriamos en Chile……..que mierda, quedo la cagada y ahora a echarle pa”lante………

Si en algo somos diferentes los Sudamericanos a los Españoles es en el uso del lenguaje…………..creo que nosotros usamos un 30% de las palabras que usan los españoles…………pero para decir los mismo…………quizás ese sea el origen de nuestra vida mas relajada y simple………..ojo….. la inteligencia es la medida de la habilidad para adaptarse a los cambios………..saludos y suerte

Sí, el artículo sobre la burbuja inmobiliaria que citas es Bancos y cajas buscan salida para los pisos embargados.

Y al hilo de lo que comentas, que es cierto, ¿qué pasaría con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España si tuvieramos los tipos al 2% como en USA? Igual no habría pinchazo...

s2

Según un artículo sobre la burbuja inmobiliaria que he leído hoy, lo gordo del pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España vendrá en 2009, cuando se espera que las subastas inmobiliarias se disparen. Por el contrario, la burbuja inmobiliaria en USA parece estar en lo peor, a pesar de que allí los tipos de interés están más bajos.

Google tiene unos algoritmos muy buenos para determinar cual es el contenido más interesante, y si piensa que este artículo es bueno sobre la burbuja inmobiliaria... bueno, por algo será!!

Es curioso como determinadas páginas sobre la temática de la burbuja inmobiliaria se quedan tan arriba en el rank de google a pesar de estar tan desfasadas.

En cambio mi página que es sobre la burbuja inmobiliaria, que actualizo continuamente y sin embargo google me trata fatal.

^^ Odio a Google ^^

Hace mucho que no hablas de la burbuja inmobiliaria en España, y eso que ahora sí que la burbuja inmobiliaria se pone fea de verdad.

La burbuja inmobiliaria se pone fea, muy fea... pero los bancos han sabido soltar lastre a tiempo, en máximos. Son las cajas las que lo tienen peor en el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Y Astroc, y Colonial, y Contsa, y Llanera, Habitat...

Anónimo, los ayuntamientos y diputaciones han sido los grandes ganadores de la burbuja inmobiliaria en España: IBI, AJD, etc han contribuido muchísimo, durante la burbuja inmobiliaria, a engordar sus arcas... más que la propia venta de terrenos.

Xavi burbuja, hay una diferencia importante entre la burbuja inmobiliaria USA y la burbuja inmobiliaria en España, y es que allí, mientras se hinchaba la burbuja inmobiliaria, la deuda pública no paraba de crecer, mientras que en España hemos aprovechado los años de burbuja inmobiiaria para reducir la deuda pública del 64% del PIB al 37% (más o menos, hablo de memoria). Y cuando llegue el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el gobierno tiene margen para estimular la economía incrementando el gasto, sea con cheques de 400 euros, sea con recortes fiscales o sea con mayor gasto en sanidad (falta hace), educación (falta hace) o carreteras.

s2

La burbuja inmobiliaria USA ya ha reventado, pero la nuestra aun no. Si seguimos el camino de la burbuja inmobiliaria usa, lo peor todavía está por llegar, así que cuidado cuando llegue el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España. Pero el pinchazo serio, no esto que hay ahora, que con el tamaño que tiene la burbuja inmobiliaria en España el pinchazo va a ser de miedo.

No os preocupéis... Que los ayuntamientos y las diputaciones, que se han embolsado el dinero de la venta de terreno a precios de locura (guiados sin duda por el principio de interés público que consagra el ordenamiento jurídico español), seguro que ahora arbitran subvenciones a fondo perdido para la compra de vivienda. O mejor, no hará lo anterior, pero es debido a que la administración local tiene superávit... ¡ja ja ja ja!

A ver si os entaráis, de la mano de algunos empresarios, porque no hay otra forma de hacerlo, se lo han llevado crudo.

Hala, ahora corred y votad como benditos, ahora salid a una manifestación con la pancartita del partido de turno...

Seguro... Seguro que os pagan parte de vuestra hipoteca...

España como siempre: nos hemos gastado el oro de las indias y ahora no nos queda nada.

Sí, en el telediario no se habla de la burbuja inmobiliaria, no... < ironía on > debe ser que no es importante< ironía off >

Lo que yo no tengo tan claro es que las "víctimas" de la burbuja inmobiliaria sean pobres e inocentes españoles mortales atrapados y engañados por la usura de los bancos. A nadie se le obliga a comprar a precios desorbitados, si compraban es porque esperaban ganar más... los bancos son para mí igual de culpables que los compradores, ni más ni menos. Todos ellos han hinchado la burbuja inmobiliaria.

Hola Fernando, muy interesante tu blog, gracias por tus comentarios.
Volviendo al tema del Santander, yo espero y deseo que los Botin
and company no esten por encima del resto de los mortales, y
si esta crisis va a hacer tanto daño a casi un millon de españoles
que son los que estan atrapados en las hipotecas infladas, ese
banco como todos los demás que han querido sacar tajada vea castigo
a su usura, sencillamente, esto no puede quedar así, al fin y al
cabo esas familias son inocentes de que les hayan vendido pisos
a precio desorbitado, pues en medio se han metido los bancos a sacar
tajada, os acordais como hace dos años salia el Botin sacando pecho
de los superbeneficios de su banca, bueno, pues ahí teneis las
pruebas del delito, no se pueden ir de rositas, esto no puede quedar
como que el mercado sube el mercado baja, la gente cuando no pueda
seguir pagando que vuelvan al piso viejo, pero el gobierno debería
abrir una investigación y no dejar que los bancos se laven las manos,
fingiendo liquidez con operaciones financieras, lease-back o como
lo llameis

y ahora de que hablan en el telediario? ah! del cambio climático...

La burbuja inmobiliaria en España ya nos ha dejado sin clase media, al menos a las próximas generaciones. Yo ahora mismo me considero clase media, con un curro normal y con una hipoteca de 350 euros (compré en el 99); pero si tuviera diez años menos, probablemente mi curro no sería normal sino precario, y mi hipoteca para la misma vivienda sería de 1000 euros, así que tendría que elegir entre vivir alquilado por necesidad o vivir esclavo de una hipoteca asfixiante. Y eso me situaría en la clase baja, no en la clase media. Esa es la triste consecuencia de la burbuja inmobiliaria en España, como dices estamos camino de ser Cancún...

s2

Teneis razón...hemos tenido burbuja inmobiliaria en Francia, en el Reino Unido, en Irlanda, en Australia... y sobre todo, en EEUU

Pero la gran diferencia de estos paises con España es que:

1) El SMI en España está situado en 570 euros al mes, una cifra muy alejada de la de una gran parte de la mayoría de países de la Unión Europea y de otros países desarrollados, como Estados Unidos, Canadá o Australia.
En Holanda y Francia, por ejemplo, el salario mínimo supera los 1.200 euros al mes, Gran Bretaña y Bélgica pasan de 1.100, y en Irlanda y EE.UU. son más de 1.000 euros mensuales, informa el experto de la UAB.

2) Cada vez hay menos inversión extranjera directa en España

Hemos pasado de ocupar en la UE-15 una cuarta posición en el período 1985-1995 al séptimo puesto en 1995-2005

3)El precio por metro cuadrado de un piso en España duplica al de la media europea.

4) el gasto en I + D, las exportaciones de alta tecnología, las patentes solicitadas y la PTF están muy por debajo de la media de la UE

5) Antes teníamos 3 sectores economicos equilibrados: primario, industria y servicios; ahora la agricultura se ha ido a tomar por el saco, la industria se va a los paises del ESTE...y el turismo no es lo que era

Sabeis que creo que pasara? que España se convertirá en el Cancún Europeo..estamos construyendo un Pais para los turistas...y aquí nos quedaremos sin la clase media...pocos muy ricos y los otros pobres altos, pobres y muy pobres.

Yo creo que la burbuja inmobiliaria en España ya ha tocado techo, y que hemos empezado la cuesta abajo. Falta ver si el pinchazo de la burbuja inmobiliaria desembocará en una crisis en España, que es lo más probable según la mayoría, o si habrá "soft-landing"

Morrazo, tienes razón, hablamos de burbuja inmobiliaria de una forma genérica, pero no es lo mismo Madrid o San Sebastián que Lugo o Badajoz; en general, la burbuja inmobiliaria se ha centrado en casi todas las capitales y en la costa, pero en donde no ha habido burbuja inmobiliaria pueden seguir creciendo tranquilamente.

Carlos, hace un par de semanas que he estado en Chevreuse, a 30 km de París, y estuve mirando catálogos de inmobiliarias de la zona por ver si había burbuja inmobiliaria por allí... y el perfil típico eran casas de entre 300.000 y 600.000 euros, pero casas enormes con buenas parcelas de jardín (más bien bosque privado, algunas de ellas), y eso no es burbuja inmobiliaria, ¡es que lo valen!! Y lo de encontrar minipisos en París por 150.000€, los de Madrid y Barcelona te van a decir que eso es un chollo!!

No creo que Sarkozy haya promovido una burbuja inmobiliaria; es un fenómeno global, hemos tenido burbuja inmobiliaria en Francia, en el Reino Unido, en Irlanda, en Australia... y sobre todo, en EEUU y en España, los campeones de la burbuja!! Pero son las circustancias post-pinchazo de la burbuja puntocom: Los tipos de interés por los suelos, y la gente queriendo meter su dinero en todo menos bolsa, no tiene nada de raro que se haya generado esta "burbuja inmobiliaria global"... ¿donde iba a ir el dinero, si no?

Hola,
vivo y trabajo en paris desde 2006 y me gustaria saber por que en francia (y con eso me refiero sobretodo a paris) el precio de la vivienda todavia sigue subiendo hasta limites increibles...
En barrios "normales" de paris, un "minipiso" de 25m2 llega a valer en media de 140.000€ a 180,000€.
Sera la politica de Sarkozy?? (entre sus propuestas hay la de pagar menos impuestos cuando uno adquiere una vivienda)
Que opinais de la situacion inmobiliaria de paris? Es comparable a la de Espana en general?

Es cierto que esta todo en la cuerda floja, pero en mi opinion es a nivel nacional, aun hay ciertos mercado locales que siguen creciendo y creceran. Pero esta clarisimo que a nivel nacional la economia se resentira y ojala me equivoque.

Esteban, es cierto que la relación entre hipotecas subprime y burbuja inmobiliaria no es directa e inmediata... y también es cierto que el problema grave que hay ahora no es con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria (que no está siendo dramático) sino con las hipotecas subprime!!

Pero eso no quita que en España no vaya a haber problemas con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Incluso si la hipoteca subprime no está extendida en España, lo que está claro es que hay mucha gente trabajando no sólo en la construcción, sino también en la venta de pisos y de hipotecas; en el mejor de los casos, un enfriamiento suave de la burbuja inmobiliaria provocaría también un enfriamiento de la economía general. Y si hubiera un fuerte pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España, podría haber un fuerte repunte del paro y una recesión general... que nos acabaría afectando a todos!!

s2