Siguiendo con el tema de acceso a la vivienda ya tratado en mayor profundidad en un reciente post centrado en el arrendamiento y la influencia del nuevo RDL del gobierno socialista sobre el sector, analizaré en este caso la importancia del poder adquisitivo, y por tanto de los salarios, como factor decisivo en la capacidad de acceso a una vivienda.
En un análisis reciente de EUROSTAT, que valora la dificultad de acceso a la vivienda (en alquiler y propiedad conjuntamente) como un gasto en esta superior al 40% de la renta equivalente disponible de los hogares (tabla siguiente); el porcentaje de población española en esta situación es del 10,2%, inferior a las medias de la UE-28 y del AE (11,1 y 11% respectivamente). A pesar de lo cual, España es el octavo país de la UE-28 con un mayor porcentaje de población en esta situación, pero por detrás de países como Alemania y Holanda.
Tabla.- Porcentaje de población que destina más del 40% de sus ingresos disponibles a la vivienda. Datos EUROSTAT (año 2016).
En el caso de la UE, el esfuerzo realizado por los arrendatarios es mayor que el de la población con viviendas adquiridas y cargas hipotecarias. Si bien, el porcentaje de población en la UE-28 que destina más del 40% de su renta equivalente disponible al alquiler se sitúa en el 28% y en España en el 43%.
Indudablemente estas diferencias son importantes, pero el ejecutivo desplaza el problema a la subida de los alquileres, que además homogeniza para todo el territorio español, cuando este está compuesto de múltiples micromercados que se comportan de forma diferente. Cuando además, no considera la otra variable que condiciona los ratios, que son los salarios a los que la política económica del país conduce.
De hecho, España presenta unos salarios por hora trabajada inferiores a la UE-28 y el área euro (AE) en un 28% y 40,5% respectivamente (figura siguiente), lo que influye sobre los ratios de renta equivalente disponible destinada a la vivienda, de tal forma que con salarios más elevados, estos ratios se reducirían. Aunque naturalmente no se puede negar que es más fácil y rápido limitar las subidas de los alquileres que desarrollar una estrategia de crecimiento económico de calidad en el país. Si bien, también es cierto que una subida salarial podría afectar al alza a los precios del alquiler.
Figura.- Salarios por hora trabajada en los países de la UE-28 (escala izquierda) y desviación del salario por hora con respecto a la remuneración en España (escala derecha). Datos EUROSTAT
Sin embargo, el salario/hora no es el único factor a considerar, ya que España se caracteriza también por la precariedad laboral y el elevado grado de subempleo, factores que influyen sobre el importe del salario/hora y el porcentaje de empleos a tiempo parcial no deseados.
La precariedad laboral viene determinada por el empleo temporal (figura siguiente), indicándonos EUROSTAT que España es el país de la UE-28 con una mayor tasa de empleo temporal, el 26% en 2017, casi el doble que en la UE-28 y el 77% más que en el AE.
Figura.- Porcentaje de asalariados con contrato temporal como porcentaje sobre el total de asalariados. Datos EUROSTAT.
Y en cuanto al porcentaje de subempleo a tiempo parcial español sobre población activa, que incluye toda la población en disposición de trabajar entre 15 y 74 años, es la segunda más alta de la UE-28 después de Chipre, un 6% , y un 62% superior a la de la UE-28 y un 46% superior a la del AE-19.
Por tanto, parece evidente que en gran parte, la dificultad de acceso a una vivienda en régimen de arrendamiento, se encuentra condicionado por las características de nuestra economía y el mercado laboral español, y no principalmente por los elevados precios de las rentas que se solicitan. Rentas que además se encuentran todavía en un 37% de las ciudades por debajo de los precios del cuarto trimestre de 2009, cuando además, las rentabilidades brutas obtenidas por los arrendadores en las grandes ciudades se encuentran en el 5,14% y 4,73% ,según los datos de Idealista, respectivamente para Madrid y Barcelona, siendo de las ciudades en que la rentabilidad es menor.
Figura.- Datos de precios de alquiler por m2 (escala izquierda) en las ciudades españolas (salvo Lleida, Tarragona y Girona) y de rentabilidad del alquiler (escala derecha). Cálculos realizados a partir de los datos de Idealista correspondientes al tercer trimestre de 2018. Cálculo realizado multiplicando por 12 el precio del alquiler/m2 y dividiéndolo por el precio de venta/m2.
Debemos tener en cuenta además, que estos datos hacen referencia a rentabilidades brutas, y por tanto sin deducir todos los gastos que conlleva el arrendamiento, dando lugar a reducciones significativas de rentabilidad. En mayor medida si tenemos en cuenta que estas rentabilidades se corresponden con precios de oferta y no son los precios de los contratos firmados finalmente, y también menores si tenemos en cuenta la inflación para calcular la rentabilidad real de la inversión.
Por tanto, parece que estamos ante un debate equivocado, ya que el problema del acceso a la vivienda en régimen de alquiler parece estar condicionado en mayor medida por los salarios que por los precios. Hecho que se corrobora por el hecho de que en las Comunidades con PIB per cápita y salarios mayores, el número de viviendas vacías es menor (figura siguiente).
Figura.- Estudio de correlación del salario medio por CCAA y el número de viviendas vacías por 1.000 habitantes. Datos del INE correspondientes al año 2011. Viviendas vacías y salarios medios .
