¿Estás a punto de comprar o vender una casa? Firmar un contrato de compraventa de vivienda entre particulares puede darte la tranquilidad legal que necesitas antes de acudir al notario. Aunque no es obligatorio, es altamente recomendable para dejar por escrito todos los pactos entre comprador y vendedor. A continuación, te explico todo lo que debes saber antes de firmarlo y al final podrás encontrar un modelo de contrato de compraventa como ejemplo sobre cómo debes hacerlo.
¿Es legal un contrato de compraventa de vivienda entre particulares?
Sí, es totalmente legal. Un contrato privado de compraventa tiene validez jurídica plena siempre que no contradiga ninguna ley. De hecho, es uno de los pasos más comunes antes de acudir a la notaría para formalizar la escritura pública. Eso sí, este tipo de contrato no permite inscribir la propiedad en el Registro ni solicitar una hipoteca: para eso, necesitas elevarlo a escritura pública.
💡 Consejo: Usa el contrato privado para acordar condiciones, plazos y señal, pero formaliza siempre la compraventa ante notario.
💡 Consejo: Usa el contrato privado para acordar condiciones, plazos y señal, pero formaliza siempre la compraventa ante notario.
¿Qué debe incluir un contrato de compraventa de vivienda entre particulares?
Vamos al grano. Aquí te dejamos todos los puntos que debe contener tu contrato para que no falte nada:
- Identificación de las partes firmantes: Incluye nombre completo, DNI/NIF, domicilio y estado civil. Si la vivienda es ganancial, deben firmar ambos cónyuges. En caso de herencias, todos los herederos deben constar y haber abonado previamente el impuesto de sucesiones.
- Descripción completa de la vivienda: Detalla la dirección, superficie útil y construida, número de habitaciones, planta, cuota de participación en comunidad y cualquier característica especial. También debes incluir el número de finca registral, datos del registro y antecedentes de propiedad.
- Precio y forma de pago: El precio total acordado / si se ha entregado una señal o arras (y su importe) / cuándo se paga el resto / plazo para elevar a escritura pública.
- Cargas y deudas: Hipotecas / embargos / deudas con la comunidad / ocupantes o arrendatarios (recomendamos pedir una nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar todo esto).
- Gastos derivados de la compraventa: Notaría, registro, plusvalía municipal, gestoría, impuestos. (Gastos e impuestos de comprar una vivienda)
- Entrega de llaves y posesión: Se suele acordar que la entrega de llaves coincida con la firma de la escritura pública. A partir de ese momento, el comprador se hace cargo de gastos como la comunidad de propietarios o el IBI.
Modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares
En [ciudad], a [día] de [mes] de [año]
REUNIDOS:
De una parte, D./Dña. [Nombre del Vendedor], mayor de edad, con DNI/NIF número [___________], y con domicilio en [dirección completa], en lo sucesivo la parte vendedora.
Y de otra, D./Dña. [Nombre del Comprador], mayor de edad, con DNI/NIF número [___________], y con domicilio en [dirección completa], en lo sucesivo la parte compradora.
INTERVIENEN: Ambas partes en su propio nombre y derecho, reconociéndose mutuamente la capacidad legal necesaria para otorgar este contrato de compraventa, y a tal efecto:
EXPONEN:
Primero.- Que D./Dña. [nombre del vendedor] es propietario/a de la siguiente vivienda:
- Dirección: [calle, número, piso, localidad, provincia, código postal].
- Superficie construida: [_____] m².
- Superficie útil: [_____] m².
- Descripción: [número de habitaciones, baños, estado de conservación, extras…].
- Finca registral: inscrita en el Registro de la Propiedad de [municipio], Tomo [], Libro [], Folio [], finca número [].
- Participación en comunidad: [___]% conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
Segundo.- Que dicha finca se encuentra libre de cargas, gravámenes, arrendamientos, ocupantes y al corriente de pago de todos los tributos, cuotas de comunidad y demás obligaciones, salvo lo que expresamente se indique en este contrato.
Tercero.- Que ambas partes, de mutuo acuerdo, convienen formalizar la compraventa bajo las siguientes:
CLÁUSULAS:
PRIMERA. Objeto del contrato
El vendedor transmite a la parte compradora la plena propiedad de la vivienda descrita en el Expositivo Primero, junto con sus anejos (trastero, plaza de garaje, etc., si aplica), libre de cargas, al corriente de todo pago y en el estado en que se encuentra en la fecha de firma.
El vendedor transmite a la parte compradora la plena propiedad de la vivienda descrita en el Expositivo Primero, junto con sus anejos (trastero, plaza de garaje, etc., si aplica), libre de cargas, al corriente de todo pago y en el estado en que se encuentra en la fecha de firma.
SEGUNDA. Precio y forma de pago
El precio total de la compraventa se fija en [_____] euros (€).
Dicho importe se abonará de la siguiente manera:
El precio total de la compraventa se fija en [_____] euros (€).
Dicho importe se abonará de la siguiente manera:
- [_____] euros entregados hoy como arras penitenciales, según el artículo 1.454 del Código Civil.
- El resto del precio, es decir, [_____] euros, será abonado mediante [especificar medio de pago] en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa.
TERCERA. Escritura pública
Las partes se comprometen a elevar el presente contrato a escritura pública ante notario en un plazo máximo de tres meses desde esta fecha. Bastará con el requerimiento de cualquiera de las partes para ello.
CUARTA. Entrega de la posesión
La entrega de llaves y la posesión del inmueble se realizará en el acto de otorgamiento de la escritura pública, salvo acuerdo en contrario.
QUINTA. Gastos y tributos
Los gastos de notaría, registro e impuestos derivados de esta compraventa se distribuirán conforme a lo que establece la ley, salvo pacto expreso.
La parte compradora se hará cargo de los gastos ordinarios de la comunidad a partir de la entrega de llaves.
SEXTA. Cargas y deudas
La parte vendedora declara que el inmueble está libre de hipotecas, embargos y cualquier otra carga, salvo [especificar si hay alguna hipoteca y si se subroga o cancela].
En caso de que existan deudas con la comunidad de propietarios u otras entidades, estas serán abonadas íntegramente por la parte vendedora antes de la firma de la escritura.
SÉPTIMA. Arras y rescisión
La cantidad entregada hoy como señal se entiende como arras penitenciales, y en caso de rescisión unilateral:
- Si desiste el comprador, perderá la señal entregada.
- Si desiste el vendedor, devolverá el doble de la cantidad recibida.
OCTAVA. Estado de la vivienda
El comprador declara haber visitado y examinado la vivienda, aceptando su estado actual. El vendedor responde por los vicios ocultos conforme a derecho.
NOVENA. Jurisdicción
Para cualquier cuestión derivada de la interpretación o cumplimiento de este contrato, ambas partes se someten a los juzgados y tribunales de [ciudad], con renuncia a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.
Y para que conste, firman este contrato por duplicado en todas sus hojas, en el lugar y fecha arriba indicados.
La parte vendedora
Nombre: ______________________
Firma: ________________________
Nombre: ______________________
Firma: ________________________
La parte compradora
Nombre: ______________________
Nombre: ______________________
Firma: ________________________
¿Es obligatorio hacer escritura pública tras en contrato privado?
Sí, si quieres inscribir la vivienda en el Registro o solicitar una hipoteca. El contrato privado es vinculante, pero no sustituye a la escritura pública notarial, que da seguridad jurídica y permite hacer todos los trámites oficiales.
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Preguntas frecuentes
Sí, ambas partes quedan legalmente obligadas a cumplir lo pactado, aunque no sustituye la escritura pública.
Sí, si se incluyen arras penitenciales. Cada parte asume las consecuencias según el caso (pérdida o devolución doble).
No. Para registrar la compraventa necesitas elevar el contrato a escritura pública ante notario.
Puede haber problemas legales. El comprador podría asumir deudas si no se aclara que la vivienda está libre de cargas.
En resumen, firmar un contrato privado de compraventa de vivienda es una herramienta clave para garantizar tus derechos antes de firmar ante notario. Sirve para establecer compromisos claros, evitar malentendidos y protegerte si algo va mal.
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