10 aspectos a tener en cuenta antes de comprar una vivienda

Cuando tomamos la decisión de comprar una vivienda tenemos que tener en cuenta una serie de aspectos previos, para así, poder decidir conocimiento y ser consciente del por qué de nuestra elección.

A continuación, en este post explicaremos aquellos que hemos considerado los más importantes. Algunos de ellos pueden ser desde la comprobación de las cargas de la vivienda, a si los pagos se encuentran al día, entre otros factores.

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A inicios de este año 2024, los expertos predicen que el mercado inmobiliario podría experimentar un leve alivio a finales de este año 2024 en cuanto al precio de la vivienda. Este posible descenso, aunque modesto, marcaría un cambio significativo tras más de dos años de crecimiento constante, al menos en algunas capitales del país, desde el segundo trimestre de 2021

Sin embargo, con las previsibles bajadas de tipos no solo puede que esta teórica tendencia vaya a aminorar, sino que al ser el crédito más accesible en general, podría haber un aumento de demandantes de vivienda, por lo que la oferta al ser la misma, empujaría el precio al alza.

El Consejo General de Notariados ha elaborado una serie de recomendaciones previas a la firma del contrato de compraventa. Y son precisamente estos aspectos los que hay que valorar antes de adquirir una vivienda:

Antes de adquirir una vivienda, ya sea entre particulares o por medio de una inmobiliaria, debemos comprobar si el antiguo propietario está al corriente de los pagos de la comunidad de vecinos. En caso de que no esté al corriente, si se compra la vivienda, en la mayoría de gastos, le corresponderá al nuevo propietario pagarlos.

Sobre una vivienda pueden existir diferentes cargas, las más habituales son una hipoteca o una orden de embargo.

Para evitarnos problemas futuros, debemos comprobar si sobre la vivienda existe algún tipo de carga. La forma más sencilla de comprobarlo es solicitando una nota simple en el registro de la propiedad. En este sentido, la carga más común que podemos encontrar será que la vivienda posea una hipoteca o algún impuesto retenido.

Actualmente es imprescindible que en la firma de las escrituras de la vivienda se tenga por parte del vendedor el certificado energético de la vivienda, que deberá ser entregado al notario para que lo valide.

Al ser un requisito necesario, en caso de que no se tenga el certificado energético, el notario no podrá validar la operación y se tendrá que posponer la firma de la escritura de la vivienda.

Dependiendo de si la compraventa es entre particulares o si una de las partes es un promotor debe firmar una persona u otra. Cuanto la compraventa se realiza entre dos particulares deben firmar el contrato de compraventa todos los propietarios actuales y todos los propietarios futuros. 

En caso de que ser una vivienda familiar (en régimen de gananciales), deberá firmar el futuro propietario y ambos cónyuges. Cuando la vivienda la vende un promotor, la firma se hace por parte del administrador o el apoderado de la sociedad por la parte vendedora y del futuro propietario por la parte compradora.

Como es lógico, el precio ha de constar de forma clara en el contrato de compraventa. Lo que en ocasiones se suele olvidar es mencionar la forma de pago de dicho precio. Es decir, el notario debe comprobar de cómo y cuándo se ha efectuado el pago de la propiedad, ya sea en forma de cheques, transferencia u efectivo.

Cuando se realiza una compraventa, las partes han de manifestar ante notario o ante funcionario público su voluntad de comprar/vender la vivienda.

Y será el notario o funcionario público quien dará fe de dichas declaraciones. Al elevarlo a escritura pública se tiene como prueba fehaciente, aportando una seguridad jurídica para ajustarse a la legalidad vigente.

El notario se encarga de comprobar que todos los datos del contrato de compraventa son válidos (nombres, apellidos, capacidad, legitimación, etc), comprobar si existen cargas sobre la vivienda y si están al día los pagos de la comunidad de vecinos. Es su deber informar correctamente de todos estos aspectos al futuro propietario de la vivienda.

Y no solo de la vivienda, sino también es responsable de informarnos de las condiciones hipotecarias que estamos adquiriendo en caso de que la necesitemos para comprar.

Recuerda que, si estás buscando hipoteca, puedes visitar nuestros artículos sobre las mejores hipotecas a tipo fijo y mejores hipotecas a tipo variable. Comparamos las ofertas de las mejores entidades y te explicamos sus características, para que puedas elegir la hipoteca que mejor se adapta a ti.

La inscripción en el Registro de la propiedad puede hacerlo el propio comprador del inmueble o por medio del notario. Siempre se recomienda hacerlo a través del notario para evitar despistes de plazos que conlleva a sanciones.

Es importante que tras la compraventa de un inmueble se efectúen los cambios de nombre necesarios para que tanto los suministros como otros documentos le lleguen al nuevo propietario de la vivienda.

Cabe recordar que estos aspectos suelen ser mucho más importantes revisarlos cuando se adquiere una vivienda por medio de un contrato de compraventa entre dos particulares. Ten en cuenta que tu notario podrá resolverte todas las dudas que te surjan respecto al contrato de compra venta del inmueble.

En el precio de la vivienda es habitual que se dedique una parte al pago de una señal, lo que se conoce como arras. Las arras son una señal, habitualmente se utilizan con la finalidad de que si una de las partes finalmente no quiere vender/comprar la vivienda, la parte contraria se quede con las arras.

Además de las arras, que serían parte del precio de la compraventa, existen diferentes gastos de compraventa de la vivienda. Los gastos de compraventa han de quedar claros a quien le corresponde pagarlos en el contrato de compraventa, ya sea indicando que el contrato se regirá por la ley vigente o pactando quien asume cada uno de los gastos derivados de la compraventa.

Por otro lado, por ley, el pago del IVA o ITP corresponde al comprador, mientras que el vendedor deberá hacerse cargo del pago de la plusvalía, si la hay, el pago del IRPF y los gastos derivados de la cancelación de hipoteca, si la hay. 

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