Las circunstancias personales pueden hacer que la vivienda que compramos hace unos años ya no nos sirva. Pero ¿qué sucede si todavía estás pagando la hipoteca? ¿Es posible vender la propiedad?
Te adelantamos que sí se puede. Por eso, en este artículo te quiero contar cómo cancelar una hipoteca en el momento de la venta. ¡Toma nota!
¿Cómo puedes cancelar la hipoteca para vender tu casa?
La necesidad de una casa más grande, un cambio de trabajo o desear vivir en otra zona de la ciudad son algunas de las motivaciones habituales para vender una propiedad. Pero recuerda que no podrás venderla si no está libre de cargas.
Por ello, si vas a vender tu casa, pero no has pagado el préstamo hipotecario en su totalidad, tendrás que cancelar la hipoteca para vender el piso. Y podrás hacerlo en el momento de la venta.
Puede parecer un poco lioso, pero este tipo de operaciones son habituales en el sector inmobiliario, por lo que no debes preocuparte por nada.
Da igual que te queden 15 años por pagar o una única cuota. Incluso si ya pagaste tu hipoteca pero no hiciste la cancelación formal en el Registro, este es el momento ideal para hacerlo. De hecho, hacer el levantamiento o cancelación de hipoteca es algo fundamental para la venta.
Entonces, si quieres cancelar la hipoteca para vender la casa, ¿qué es lo que debes hacer? Solamente dos cosas.
- Amortizar la hipoteca. Consiste en pagar la totalidad del préstamo antes de la finalización del mismo.
- Liberar las cargas de la vivienda. Una vez liquidada la hipoteca, hay que dejar constancia en el Registro de la Propiedad. A esto se le denomina levantamiento de hipoteca y consiste en comunicar al Registro que la propiedad está libre de cargas.
Paso a paso para cancelar una hipoteca al vender la casa
Los trámites y certificados que necesitas para cancelar la hipoteca en el momento de la venta puedes hacerlos tú mismo o mediante una gestoría.
En el caso de que quieras hacerlo tú mismo, te ahorrarás el coste de pagar a un profesional y tendrás que seguir los siguientes pasos:
- Solicitar el certificado de deuda cero en tu entidad bancaria. Su emisión es gratuita. Es un documento de tu banco que confirma que has pagado el 100 % de la hipoteca.
- Escritura de cancelación hipotecaria. Debes entregar el certificado anterior en una notaría. Allí se preparará la escritura de cancelación de la hipoteca y procederás a firmarlo junto con un representante de tu banco.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Has de cumplimentar el modelo 600 en Hacienda, bien de forma telemática o bien presencial en una oficina.
- Cancelación registral. Entrega la documentación anterior en el Registro de la Propiedad. Al cabo de 15 días se pondrán en contacto contigo para que recojas la documentación y abones la factura correspondiente.
Si no dispones de tiempo para hacer estas gestiones por ti mismo, puedes recurrir a la propia gestoría de la entidad bancaria o a cualquier otra. Si recurres a tu banco, tendrás la tranquilidad de que todo se hará bien, pero la factura por realizar todos los trámites será mayor.
¿Quién debe cubrir el coste de la escritura de cancelación de hipoteca?
Según el Real Decreto 1426/1989, quien solicita los servicios notariales debe cubrir sus costes. Por tanto, si quieres cancelar tu hipoteca como propietario de una vivienda, tendrás que abonar los gastos correspondientes.
Por otro lado, hay jurisprudencia por una Sentencia del Tribunal Supremo (STS 105/2019) que indica que quien recibió el préstamo hipotecario es quien debe asumir ese gasto. Dicha sentencia se apoya en la tesis de que esa persona es la principal interesada en liberar el gravamen que pesa sobre la propiedad.
Asimismo, el artículo 1168 del Código Civil apoya esta interpretación. En él también se indica que quien tiene la obligación de extinguir la hipoteca debe sufragar los costes asociados.
En definitiva, el coste de la escritura de cancelación de hipoteca corre por cuenta del deudor hipotecario, que es quien obtendrá un beneficio al producirse la liberación registral de la hipoteca.
¿Puede el comprador pagar y gestionar la cancelación registral de la hipoteca del vendedor?
Lo cierto es que, aunque la ley dice que el vendedor (deudor hipotecario) es quien debe cubrir dichos costes, en la práctica de las transacciones inmobiliarias puede suceder otra cosa.
Si el comprador tiene interés en asegurarse de que la propiedad está libre de cargas y gravámenes, puede asumir esas gestiones y sus costes correspondientes. De este modo, facilita que la transición sea más eficiente y segura.
Por ejemplo, puedes vender un piso con hipoteca si tienes un comprador que liquide directamente la deuda. Sin embargo, aunque el pago elimina tu préstamo, la hipoteca figura en el Registro de la Propiedad. Y, en este caso, quizás tú puedas demorar su cancelación; por eso, el comprador puede hacerlo para asegurarse que todo se realice correctamente y a tiempo.
Cancelación de hipoteca por prescripción
Una alternativa a la cancelación en el momento de la venta es la cancelación por prescripción. Esto solo se aplica cuando han transcurrido más de 20 años desde la última cuota del préstamo hipotecario; siempre que el acreedor no haya realizado ningún tipo de acción legal.
Para proceder, el interesado ha de presentar en el Registro de la Propiedad un documento con una firma notarial en el que se solicita la cancelación por prescripción.
El mayor atractivo de este tipo de cancelación es que tiene un coste muy bajo. Sin embargo, puede suponer mucho tiempo y tener la propiedad grabada durante años, algo que puede complicar una posible rehipotecación o una venta.
Ahora ya sabes cómo cancelar una hipoteca en el momento de la venta, un paso crucial para garantizar una transacción sin complejidades. Y es que en cualquier caso, sea cual sea tu situación, debes entender el proceso y todos los requerimientos involucrados.
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