Cancelacion registral de una hipoteca: conoce los pasos, gastos y trámites
Cancelacion registral de una hipoteca: conoce los pasos, gastos y trámites
Has terminado de pagar tu hipoteca, pero tu vivienda sigue apareciendo como hipotecada en el Registro de la Propiedad. Te explicamos paso a paso cómo cancelar una hipoteca, qué documentos necesitas, cuánto cuesta el trámite y qué hacer si el banco no firma.
Pagar la última cuota de tu hipoteca es un momento liberador. Pero cuidado: aunque hayas terminado de pagarla, tu vivienda sigue figurando como hipotecada en el Registro de la Propiedad hasta que realices la cancelación registral de la hipoteca.
En esta guía te explicamos cómo se cancela una hipoteca, los pasos a seguir, los gastos de cancelación hipotecaria y qué hacer si el banco no va a firmar la cancelación.
Esa sonrisa que solo se siente al cerrar una etapa: tu hipoteca pagada y tu hogar, por fin, solo tuyo.
¿Qué es la cancelación registral de una hipoteca?
La cancelación registral hipoteca es el proceso legal mediante el cual se elimina del Registro de la Propiedad la carga hipotecaria sobre una vivienda. Aunque hayas pagado tu préstamo, la hipoteca sigue apareciendo como carga hasta que realices este trámite.
¿Qué documentación se necesita para cancelar una hipoteca?
Tener los papeles en regla es clave para que el proceso no se alargue. Aquí te detallo los documentos necesarios según el tipo de cancelación.
Antes de explicar los pasos, conviene distinguir los dos tipos de cancelación de hipoteca que existen:
1️⃣ Cancelación al finalizar el préstamo
Ocurre cuando se han pagado todas las cuotas dentro del plazo pactado. En este caso, el banco emite el certificado de deuda cero que acredita que no queda capital pendiente. Con ese documento se puede proceder a la escritura de cancelación de hipoteca y, posteriormente, a su inscripción en el Registro.
2️⃣ Cancelación anticipada de la hipoteca
Sucede cuando decides pagar el préstamo antes del plazo o vendes la vivienda. Aunque los pasos son los mismos, puede haber una comisión por reembolso anticipado que varía según el contrato y la fecha de firma del préstamo. Esta comisión no puede superar el 1 % del capital pendiente.
Pasos para la cancelación registral de una hipoteca en el Registro de la propiedad
Cancelar tu hipoteca en el Registro es un trámite que puedes realizar por tu cuenta o con ayuda de una gestoría. Si lo haces tú mismo, debes seguir estos pasos:
1. Solicita el certificado de deuda cero
El certificado de deuda cero es el primer documento que necesitas. El banco lo emite gratuitamente y acredita que has pagado todo el préstamo. Sin este certificado, el notario no podrá redactar la escritura de cancelación.
2. Firma la escritura de cancelación de hipoteca ante notario
Con el certificado en mano, debes acudir a una notaría para firmar la escritura de cancelación de hipoteca. El apoderado del banco debe comparecer para autorizar el documento, aunque la entidad está obligada a actuar con diligencia y evitar retrasos.
3. Presenta el modelo 600 del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)
Este paso es obligatorio, aunque está exento de pago. Solo tendrás que presentar la autoliquidación en la oficina de Hacienda de tu comunidad autónoma.
4. Inscribe la cancelación en el Registro de la Propiedad
Con la escritura notarial, el certificado y el modelo 600, ya puedes ir al Registro de la Propiedad para cancelar hipoteca registro.
💡 Consejo
Solicita una nota simple registral tras el trámite para comprobar que tu vivienda ya figura libre de cargas.
Gastos de cancelación de hipoteca
Los gastos de cancelación de la hipoteca están regulados por el Real Decreto-ley 18/2012 y dependen del importe del préstamo. Aquí tienes una estimación orientativa:
Concepto
Importe estimado
Quién lo paga
Certificado de deuda cero
0 € (gratuito)
Banco
Escritura de cancelación de hipoteca
150 € – 300 €
Propietario
Registro de la Propiedad
24 € – 50 €
Propietario
Gestoría (opcional)
100 € – 300 €
Propietario
Comisión por cancelación anticipada (si aplica)
0 % – 1 % del capital pendiente
Propietario
¿Qué pasa si el banco no firma la cancelación hipotecaria?
A veces el banco no va a firmar la cancelación de hipoteca o retrasa la gestión.
En ese caso:
Reclama formalmente el certificado de deuda cero (están obligados a emitirlo).
Si han pasado más de 20 años desde el pago, puedes solicitar la cancelación por caducidad directamente al Registro.
También puedes recurrir al Banco de España o presentar reclamación judicial si la entidad no coopera.
¿Cuándo se puede cancelar una hipoteca?
Puedes cancelar tu hipoteca en los siguientes casos:
Cuando pagas la última cuota del préstamo.
Si vendes la vivienda y necesitas dejarla libre de cargas.
Para contratar una nueva hipoteca o usar la vivienda como garantía, ya que el banco exigirá que no tenga gravámenes previos.
Aunque el Registro puede eliminar la carga automáticamente pasado ese plazo, lo ideal es hacer la cancelación registral inmediatamente tras pagar la última cuota.
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Preguntas frecuentes sobre la cancelación hipotecaria
La cancelación económica es pagar toda la deuda; la cancelación registral es eliminar la hipoteca del Registro. Sin esta segunda, tu propiedad seguirá apareciendo como hipotecada.
El proceso suele tardar entre 7 y 15 días hábiles, dependiendo de la notaría y el Registro.
Sí, puedes hacerlo tú mismo siguiendo los pasos indicados: certificado, notaría, modelo 600 y registro. Solo necesitas tiempo y algo de paciencia.
Haciéndolo tú mismo, el coste medio ronda los 350 €, sin incluir posibles comisiones bancarias.
Nada inmediato, pero seguirás figurando con una carga hipotecaria. Esto puede generarte problemas si vendes, heredas o solicitas un nuevo préstamo.
La cancelación registral de una hipoteca es el último paso para dejar tu vivienda libre de cargas. Aunque pagar el préstamo ya suponga el final, el proceso no termina hasta inscribir la cancelación en el Registro.
![Cuanto cuesta cancelar una hipoteca [Guía completa]](https://d31dn7nfpuwjnm.cloudfront.net/images/valoraciones/0066/5413/mortgage-5266520_1280_col.jpg?1741109994 "Cuanto cuesta cancelar una hipoteca [Guía completa]")
